教えて!住まいの先生

Q 建売住宅購入の不動産売買契約書について質問です。

物件はプチオーダー出来る建売で、銀行ローン申請等を進めながら、不動産契約書を締結しました。銀行ローンを2カ所申請しましたが、本審査で未承認になり、3番目の福岡銀行で事前審査に通り、上の「「不動産売買契約書」を締結しました。この時点以降に、プチオーダーなので、壁紙の選定、駐車場の2台スペースの改良等オーダーしました。業者(不動産屋)は本融資決定前(事前審査認証)でしたが、私が早めに転居したいとの意向を汲んで、工事を先行しました。ところが、福銀の融資は本審査で通らず未承認になり、業者は鹿児島銀行なら通るし、福銀も減額すれば(4200万→3000万)本審査も通るので、融資申し込み金額減額し、融資を受けて欲しい。と、言われました。福銀の融資担当者と業者は本融資未承認時に、業者より問い合わせで融資可能金額情報を入手していました。しかし、融資減額分の手出しを頭金にする預金もなく、鹿児島銀行は金利が高く、完済時に数百万円多くなり、住宅購入を思案していた所、私の会社から大阪への転勤が内示され、住宅購入を断念し、その旨業者へ伝えましたが、不動産売買契約書の違約金「620万」を支払うよう、業者の代理弁護士から催促状が送られて来ました。先行工事等の代金回収含め、取り立てたいのでしょうが、手付け金50万円を諦め契約解除したいのですが、解除出来ませんか? ご回答をお願いします。業者は私共の先行工事(プチオーダー)申し込みで、既に工事を施工して折り、これは契約書の契約解除の条文の「契約事項に関する履行」として、履行された以上は解除は出来ない。解除するなら違約金を請求します。とのロジックです。本融資未完でのプチオーダーした私共も勇み足で責任は在りますが、融資が決定しなくても工事を遂行する業者は? 恐らく、鹿児島銀行筋には顔が利く業者なのでしょう? 最終融資窓口は此所が在る。と。金利の高い銀行を選んで融資を受けるつもりは在りませんし、何より購入しても転勤で住むことも出来ません。賃貸物件にすると、賃借人の居住権は永続的に守られていますし・・・参っています・・・
質問日時: 2024/5/8 23:21:52 回答受付終了
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回答

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A 回答日時: 2024/5/12 15:50:50
文章を読む限り、残念ながら業者の方が有利でしょうね。
総額いくらの内の620万円なのでしょうか。

また、周辺の価格相場から、安いのか高いのか、それによりますが、私ならば、違約金を払うくらいならば、業者と交渉して、とにかく価格を下げて下げて、激安で最後まで完成させますね。

転売することを目的にした内装にして、グレードも下げて、とにかく転売で利益が出るようにします。

銀行からは住宅ローンという形で借りるのですが、完成前に売却できれば、その資金で一括返済してしまいます。

仮に建築途中で売れなかったら、個人名で一度登記します。そして、一切使用せずに、業法で新築と謳える1年以内の売却を目指します。そして、転売利益が出るようにします。

とは言え、不安でしょうから、弁護士を付けた方が良いですよ。
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A 回答日時: 2024/5/9 15:12:11
1KF8E63

完成物件?
売り建て?
未完?

状況がイマイチですが、、、
>手付け金50万円を諦め契約解除したいのですが、解除出来ませんか?
オーダーされた工事が「履行の着手」に当たるか、貴方も弁護士に相談されると

手付解除が可能だとしても、オーダーした部分に関しては、賠償が必要と思われます。

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「融資が決定しなくても工事を遂行する業者は? 恐らく、鹿児島銀行筋には顔が利く業者なのでしょう?」

そうとは限らないかと。
また、当然本審査が通るまでは、売主も工事をするつもりは無かったと思いますが、、

そもそも事前が通って、本審査で否決になるのは極稀であり、それもあって貴方の意向を受けたダケかと。

「最終融資窓口は此所が在る。と。金利の高い銀行を選んで融資を受けるつもりは在りませんし」

契約前なら可能ですが、、、
契約してますので、融資特約(ローン条項)によっては、金利が高かろうと資金調達をして支払う義務があります。
(希望額で審査が通らない・不足分の調達が出来ない場合は別)
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A 回答日時: 2024/5/9 05:43:27
質問者さんの意向で工事に入ったのなら履行の着手に該当するので契約書記載の通り違約金は発生するでしょう。
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A 回答日時: 2024/5/8 23:54:01
ほぼ詰んでるね。
知恵袋で相談するよりも、弁護士に相談しましょう案件です。
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