教えて！住まいの先生
Q ワンルームマンション投資について 長文になります。 先日から主人がワンルームマンションの契約で不動産会社と話をしています。
最初は老後のためといい、安心を買うためならと私も前向きに考えていたのですが、
ネットなどで色々調べていると、これは絶対に手を出してはいけないものではないかと思うようになってきました。
内容はというと、東京板橋区のワンルームマンション2室です。築15年と築19年です。
金額は2270万と1980万、35年フルローンです。
利回り3.63と4.44の物件です。
担当の営業マンは20年後に1棟を売却、売却した余剰金で2棟目の返済にあて、あとは家賃収入になると説明されました。
賃貸借契約の内容は設備修理・交換費用の負担、マスターリースではなく債権譲渡契約のため、マスターリース契約に比べて、契約解除がしやすいのが特徴です。そのため柔軟に運用計画が立てやすく、安心です。などと書かれています。
ざっと計算したところ、建物管理費や修繕積立、固定資産税など入れると、
年間40万弱の持ち出しなります。
投資にメリットデメリットあるのもわかります。
ただこれはデメリットしかないような…また某ユーチューブ動画で板橋区は最悪などと見ました。また利回り6％以下は買うなと…
営業マンは23区で新築物件は最初数年値落ちするが、10年以上の物件は安定しているので、値落ちせず、20年後も安定した価格で売却できるとおっしゃっていました。
なのであえて築10年以上をお勧めしますと。
こんな状況で現在、手付で一棟につき、10万、計20万は支払ってしまいました。
まだ融資承認手続きはしておらず、物件引き渡しもまだです。
こんな状況ですが、契約は解除できますか？
また無知な状態で承諾してしまった事を後悔しています。
主人はリスクもあるが将来のためと言って、聞く耳を持ちません。
どうか、ご教授願います。
ネットなどで色々調べていると、これは絶対に手を出してはいけないものではないかと思うようになってきました。
内容はというと、東京板橋区のワンルームマンション2室です。築15年と築19年です。
金額は2270万と1980万、35年フルローンです。
利回り3.63と4.44の物件です。
担当の営業マンは20年後に1棟を売却、売却した余剰金で2棟目の返済にあて、あとは家賃収入になると説明されました。
賃貸借契約の内容は設備修理・交換費用の負担、マスターリースではなく債権譲渡契約のため、マスターリース契約に比べて、契約解除がしやすいのが特徴です。そのため柔軟に運用計画が立てやすく、安心です。などと書かれています。
ざっと計算したところ、建物管理費や修繕積立、固定資産税など入れると、
年間40万弱の持ち出しなります。
投資にメリットデメリットあるのもわかります。
ただこれはデメリットしかないような…また某ユーチューブ動画で板橋区は最悪などと見ました。また利回り6％以下は買うなと…
営業マンは23区で新築物件は最初数年値落ちするが、10年以上の物件は安定しているので、値落ちせず、20年後も安定した価格で売却できるとおっしゃっていました。
なのであえて築10年以上をお勧めしますと。
こんな状況で現在、手付で一棟につき、10万、計20万は支払ってしまいました。
まだ融資承認手続きはしておらず、物件引き渡しもまだです。
こんな状況ですが、契約は解除できますか？
また無知な状態で承諾してしまった事を後悔しています。
主人はリスクもあるが将来のためと言って、聞く耳を持ちません。
どうか、ご教授願います。
回答
A
回答日時：
2024/12/18 00:51:25
絶対に辞めておいた方がいいです、不動産セールスマンの持ってくる話なんて全部ゴミ物件だけです。
（ーー；）
（ーー；）
A
回答日時：
2024/12/15 14:03:45
世の中には身を削りながら他人に住まいを提供してくれる人もいるってことですね。
A
回答日時：
2024/12/15 10:31:41
利回り低いですね。
周辺地域の似たような物件の価格を調べてみてください。
1500万円程度の物件をふっかけられているのでは?
毎月手出しがある時点で投資ではなく買物です。
そもそも年率4%なら投資信託買っていれば良いでしょう。
周辺地域の似たような物件の価格を調べてみてください。
1500万円程度の物件をふっかけられているのでは?
毎月手出しがある時点で投資ではなく買物です。
そもそも年率4%なら投資信託買っていれば良いでしょう。
A
回答日時：
2024/12/14 09:43:55
典型的なワンルームM詐欺です、ご主人はもう嵌（はま）っていますから
聞きません、ですから動画を見せるのです、50万人登録の「不動産Gメン
瀧島」「楽待ちチャンネル」・・・悲惨な内容に驚かれることでしょう。
35年ローンとは住宅ローンの違法利用です、バレると全額返済または
金利大幅UPです、もちろんこれからのマイホームローンは使えません。
＊結論は手付金放棄でも｛絶対｝契約しない事です、一度司法書士または
弁護士のスポット相談(30分1万円ほど）をお勧めします、人生破綻します。
聞きません、ですから動画を見せるのです、50万人登録の「不動産Gメン
瀧島」「楽待ちチャンネル」・・・悲惨な内容に驚かれることでしょう。
35年ローンとは住宅ローンの違法利用です、バレると全額返済または
金利大幅UPです、もちろんこれからのマイホームローンは使えません。
＊結論は手付金放棄でも｛絶対｝契約しない事です、一度司法書士または
弁護士のスポット相談(30分1万円ほど）をお勧めします、人生破綻します。
A
回答日時：
2024/12/12 10:59:26
細かい話は省かせてもらいます。
とあるところで、ポイント5万円分あげるからと言われて買った友達がいます。質問者さんの旦那様のように資産形成だと思い込んでしまったようです。
私のアドバイスやYouTubeを見たところ彼自身は怖くなり10ヶ月ほどで売却しました。手数料など込みでマイナス550万になりました。10ヶ月で550万ですよ？手付金なんて捨ててでもやめるべきです。
私はその会社の営業マンのラインも見せてもらいましたが売らない方がいいの一点張りで引き留めもしつこく、売ると言ったらいきなり喧嘩腰だったので証拠を残しておかせました。前者はあまりに酷い時は宅建業法違反として訴えますと言えるようにです。
ちなみに2100万台の墨田区、2000万円台の台東区で、片方はプラン解約に2ヶ月分の家賃(16万)が手数料としてかかりました。
彼は同僚の紹介で始めてしまったようです。
旦那様の同僚さんも要チェックだと思います。
もしかすると、そういうことを企んでる方が近くにいるかもしれません。
とあるところで、ポイント5万円分あげるからと言われて買った友達がいます。質問者さんの旦那様のように資産形成だと思い込んでしまったようです。
私のアドバイスやYouTubeを見たところ彼自身は怖くなり10ヶ月ほどで売却しました。手数料など込みでマイナス550万になりました。10ヶ月で550万ですよ？手付金なんて捨ててでもやめるべきです。
私はその会社の営業マンのラインも見せてもらいましたが売らない方がいいの一点張りで引き留めもしつこく、売ると言ったらいきなり喧嘩腰だったので証拠を残しておかせました。前者はあまりに酷い時は宅建業法違反として訴えますと言えるようにです。
ちなみに2100万台の墨田区、2000万円台の台東区で、片方はプラン解約に2ヶ月分の家賃(16万)が手数料としてかかりました。
彼は同僚の紹介で始めてしまったようです。
旦那様の同僚さんも要チェックだと思います。
もしかすると、そういうことを企んでる方が近くにいるかもしれません。
A
回答日時：
2024/12/12 08:44:14
不動産GメンのYouTubeをご覧になったのでしょうか。
私はただの主婦のYouTube視聴者で、その受け売り的なことになりますが、そのマンションは、市場価格よりも高値だったりはしませんか？現地はご覧になられましたか？
1戸もいらないけど、2戸セットなんてもっといらん！
築15年のマンションを20年後に売るとなると築35年。
この20年の間に利益をもたらしてくれるならまだしも「手出し」状態なのですよね。値段が下がらなくても手出し分と仲介手数料の分、損しませんか？
投資信託のインデックス投資の方が老後の資産として期待できそうだけどなぁ、、、。
私の夫が買おうとしてたら、全力で止めたいです。
ここで手付だけを捨てたらやめられるのかどうかなどは、契約書をみないとわからない(みてもわからないかも)ですが、そもそも、ご主人様自ら動かないと妻がどうこうできるものでもないですよね。
私はただの主婦のYouTube視聴者で、その受け売り的なことになりますが、そのマンションは、市場価格よりも高値だったりはしませんか？現地はご覧になられましたか？
1戸もいらないけど、2戸セットなんてもっといらん！
築15年のマンションを20年後に売るとなると築35年。
この20年の間に利益をもたらしてくれるならまだしも「手出し」状態なのですよね。値段が下がらなくても手出し分と仲介手数料の分、損しませんか？
投資信託のインデックス投資の方が老後の資産として期待できそうだけどなぁ、、、。
私の夫が買おうとしてたら、全力で止めたいです。
ここで手付だけを捨てたらやめられるのかどうかなどは、契約書をみないとわからない(みてもわからないかも)ですが、そもそも、ご主人様自ら動かないと妻がどうこうできるものでもないですよね。
A
回答日時：
2024/12/12 06:59:26
その、ローンは
フラット35でしょうか？
これでよくトラブル起きてるのが
フラットはあくまで住居目的のローンです。
本来なら投資物件なのに
かりやすいように
住居目的と偽り借りさせます。
契約にあるが、住居目的でない場合、
即返金となります。
現金がないので
泣く泣く売却するのですが、
実際の価格は半値以下。
これで借金漬けになる
無知が多い。
なので、40万の損、勉強代として
やめなはれ。
フラット35でしょうか？
これでよくトラブル起きてるのが
フラットはあくまで住居目的のローンです。
本来なら投資物件なのに
かりやすいように
住居目的と偽り借りさせます。
契約にあるが、住居目的でない場合、
即返金となります。
現金がないので
泣く泣く売却するのですが、
実際の価格は半値以下。
これで借金漬けになる
無知が多い。
なので、40万の損、勉強代として
やめなはれ。
A
回答日時：
2024/12/11 19:01:20
A
回答日時：
2024/12/11 18:20:30
既に他の方が色々書いてますから、よくよく読むことです。
私からは2点だけ、やらなけばならないことを言っておきます。
20万円をすてる覚悟。
明日にでも行動する意思。
この2つだけです。
絶対やってください。で、なければ老後は地獄です。
私からは2点だけ、やらなけばならないことを言っておきます。
20万円をすてる覚悟。
明日にでも行動する意思。
この2つだけです。
絶対やってください。で、なければ老後は地獄です。
A
回答日時：
2024/12/11 17:45:22
不動産投資家です。
絶対に後悔します。
手付金を捨ててでも辞めるべきです。
あなたやバカ旦那の親に相談し、説得しましょう。
また、区分所有投資をするなら区分所有法を勉強する事。
単純に言えば、管理費や修繕費を払えない人が居た場合、旦那の負担が増えます。
マンションは業者が管理するのではない。区分所有者が共同で管理運営をします。
また、修繕積立金は値上がりします。
物価上昇ですから当たり前ですよね。
そして、少子化です。
住宅も余ってます。
住宅は値下がりします。
また、マンション買ったら管理組合の理事が順番で回って来る。
住んでない投資家もやらねばならない規約に変更されてきてます。
私に言わせりゃ、区分所有法も知らずにマンション買うとかバカです。
ちゃんと勉強し、リスクも承知の上で儲かると計算して買うならいいですけどね。
賃貸契約を解除されたら家賃が入りませんから大赤字ですよ。
絶対に後悔します。
手付金を捨ててでも辞めるべきです。
あなたやバカ旦那の親に相談し、説得しましょう。
また、区分所有投資をするなら区分所有法を勉強する事。
単純に言えば、管理費や修繕費を払えない人が居た場合、旦那の負担が増えます。
マンションは業者が管理するのではない。区分所有者が共同で管理運営をします。
また、修繕積立金は値上がりします。
物価上昇ですから当たり前ですよね。
そして、少子化です。
住宅も余ってます。
住宅は値下がりします。
また、マンション買ったら管理組合の理事が順番で回って来る。
住んでない投資家もやらねばならない規約に変更されてきてます。
私に言わせりゃ、区分所有法も知らずにマンション買うとかバカです。
ちゃんと勉強し、リスクも承知の上で儲かると計算して買うならいいですけどね。
賃貸契約を解除されたら家賃が入りませんから大赤字ですよ。
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