教えて！住まいの先生

まず問題点の二つにして解決しましょう

契約ですが、即、手付金放棄で契約白紙にした方がイイですね
その場合は、相手の会社宛てに内容証明郵便で出来る限り早く
通知した方がイイでしょう
内容証明郵便を使うのは公的に「そう宣言した」という事が残ります
から相手が時間を引き延ばして「手付放棄」の期限切れを狙ったり
が出来なくなります。

さて、ワンルーム投資に関してですが結論から言いますが
まず「ワンルームマンション＝投資には成らず、負の資産」
と言うのが私の人生においての「結論」です。
百歩譲ってギリギリ投資になるケースもゼロでは有りませんが
それは原則「現金購入」で行った場合のみです。

平成元年、今から約36年前、バブル絶頂期に学卒で
マンション販売会社に入り、ワンルームマンション含め、営業で
バリバリ、マンションを投資で売って
2年目に年間10数億の売り上げを叩いて営業課長まで2年で上り詰め、
その後「これは続かない」と悟り、戸建て住宅販売から普通の
ファミリーマンション販売、そして今は一不動産般仲介会社をやっていますが、その約36年の業界営業生活の中で、ずっとマンション投資客とも
付き合いは続けてきましたが、初期の頃にワンルームを売ったお客さんで
儲からせたケースは、バブルの最中に現金で買わせて、数か月ですぐ
転売(ころがし）させたケースだけです。※ワンルームに限定すれば

初期の頃は超バブルの時代で、自分も知識も「そう思い込んでいた」
と言うのも有りましたが、今でも当時のお客さんには悪い事した・・
と少し後悔しています

その後付き合いを続けたお客さんには3LDK以上などで
それなりに利益を出させて多少の罪滅ぼしをさせて頂きましたが
今でも２LDK以上などであれば、マンション投資の顧客と付き合い続けて
買わせたり売ったりしてそれなりに利益は残させています。

ワンルームはダメです、絶対ダメです、それもローン利用なんて・・
マンション投資が全然ダメって事は居ですが、兎にも角にも
ワンルームは絶対ダメです、リセールバリューが乏しいからです
再販が「知識が乏しい素人投資客」に限られてしまうからです

年間40万の持ち出し・・・そんなもの年間40万投資信託にでも
複利で積み立てた方が20年後を考えればよっぽどマシです

例えば3千万近い物件を投資で持つなら、大阪名古屋札幌福岡の
中心部に近いエリアの３LDK中古マンションが買えます
そういうモノを持っておく方が将来、空き部屋に成った時に
「住宅」として探してる人も再販客候補として入ってくるので
よほどマシです
私が今マンション個別投資で顧客を持って上手く運用させてるのは
このパターンです、それでも物件を見抜く目は必要に成りますが

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こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）手付金20万円だけで、まだ、売買契約を締結していないなら、最悪手付金を放棄してキャンセル可能ですよ。

２）「年間40万円の持ち出し」とのとことですが、単純なキャッシュフローで判断するだけでなく、不動産所得を初年度、2年目、3年目とシミュレーション計算して損失があるなら、高額所得者ならメリットがある場合もあるかもしれません。

３）ただ、将来のために「板橋区のワンルーム」を買うというのは？マークですね。しかも２つも同時に・・・。恐らく勉強もしないで始めようとしてるんでしょうね。もっと都心の良い立地の物件を1つにした方が良い可能性が高いですね。

★「聞く耳を持たない」ならどうしようもないですが、本当に辞めさせたいなら、離婚届も一緒に出して、キャンセルしないなら離婚しますくらいの覚悟でも交渉が必要かもしれないですね。

以上、ご参考になれば幸いです。

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これは投資ではなく、自ら借金苦、破産破産の人生を選択しています。
2棟ススメられるということは、ご主人が自己発言ができない弱い性格ですね。

さらに、今はやりのマッチングアプリで女性を誘いこみ、弱みを握られている可能性もあります。（投資会社の手口です）

いずれにしても、騙されていることは確定ですので、離婚を覚悟して説得することを強くお勧め等します。

投資の判断材料として
①2270万と1980万金額はの妥当性はあるのか？
通常、投資での不動産購入は、相場よりも安い価格の不動産を購入し、賃貸に収入を得ることで、投資となります。
この2棟が、不動産会社が売主なら、このマンションの相場は、1600万円、1500万円程度です。差額が、不動産会社の利益となります。

②35年フルローン
一般の投資家は、中古の場合のローンの期間を10年～15年、新築で20年返済で、利回りを算出します。

③20年後に1棟を売却
初めの購入金額が著しく高い為に、ローン残から算出しても無理です。余剰金なんかあるわけありません。相当の自己資金の持ち出しが必要です。

④マスターリースではなく債権譲渡契約のため
サブリースの事だと思いますが、
35年間、家賃保証するわけないですよ。そんないい話、あるわけありません。数年後には、サブリース契約が解除されて終わりです。

⑤年間40万弱の持ち出し
持出しなら、投資とは言いません。笑われますよ。

⑥営業マンは23区で新築物件は最初数年値落ちするが、10年以上の物件は安定しているので、値落ちせず、20年後も安定した価格で売却できる
嘘ですね。そもそも、相場より高額で購入しているので売却前提の話は、成立しません。

⑦主人はリスクもあるが将来のため
リスクしかありません。

⑧利回り6％以下は買うなと…
最高の立地として、マンション管理費修繕積立金+固定資産税をの除いた、ネット利回りが6％ならギリギリ。築年数を考慮しても総額なら8％は最低ほしいですね。

〇契約解除
解除の方法及び違約金は、売買契約書に記載されている通りです。
売主がその不動産会社なら、通常は、計20万の手付金放棄で解除が可能です。
但し、悪質なので、法令以外の違約金を設定されている可能性もあります。その場合は、違反行為です。

〇クーリングオフによる解除は可能か
もし、契約した場合が不動産会社の事務所以外（喫茶店など）なら、クーリングオフで白紙解除も可能です。

〇その不動産会社には、宅地建物取引業免許があるのか？
宅地建物取引業免許の有無を確認して下さい。違法業者の可能性もあります。
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do?outPutKbn=1

〇その不動産会社を知るきっかけは？
突然の電話営業、町で声をかけられた、サークル、知人の紹介、マッチングアプリ、なら、何も考えなくてもアウトです。

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即金で買えないものは、投資と言いません
手付けだけなら、放棄で撤退可能です

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これは不動産投資の中で、一番ダメな投資です。

すぐに止めましょう。

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