教えて！住まいの先生

何だかんだ言われてますが、1番は立地です。とにかくひと月でも物件の立地の利便性を調べることです。立地の利便性が高い物件でないと、入居者が少なく、空室率が高くなります。不動産情報誌は入居したらひと月分払わないといけませんから。空室なってからの負担と手間を考えたらサブリースも悪くないかなと。またサブリースを組めるのは業者から言わせると自信の裏付けです。入らない物件にサブリースを組む業者はいません。またユーチューブ、Gメン不動産は損切りを勧めて物件を仲介する業者ですから信じないことです。

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投資会社通さずに良い中古物件探せば成功すると思っています。勉強は必要ですがね、、、

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YouTube-不動産Gメン滝島をご参考に

ワンルームマンション投資は絶対するな！
https://www.youtube.com/@gmentakishima
https://www.youtube.com/watch?v=RO6fNJDq6ew

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やめといたほうがいいですよー。
資産になるのはローン完済後の３５年後でしょ?その長い年月毎月２万前後のローンの支払い、固定資産税、修繕積立金、水回り、壁紙、フローリング、給湯設備などのランニングコスト····３５年後のワンルームの資産価値は不透明
年金の不安に漬け込んだビジネスやでー
やめときやー

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惜しい！！

自分で気付きかけてるけど、
そのスーモとかで購入相手を広く募れるでしょってとこ！！

間違ってるよ

考えて見なよ
誰がスーモで投資用ワンルーム物件探すんだよ

ワンルーム物件の買い手はプロか本業は別である素人

前者の多くは、現金で割安な条件でしか買わないし、
後者は、不動産業者からセールスでもされなければ買おうとも思わない

従って、購入希望者をあなたが広く募ることは実質できない
自らスーモなんかでワンルームマンション探してる人による市場なんて激狭
0とは言わないけどほぼ0

だから結局業者に売るしかない
業者は転売して利益出さないと意味が無いから即転売で利益出る価格でしか買わない

つまり、安くしか売れない

あなたがこれから取得するであろう価格を「相場」だとするならば、
購入後その「相場」価格で手放す方法が無い
だから詰む

その「相場」価格は2割はあなたが手放せる価格より高いから、
2000万の物件なら
購入したとたん400万くらいのマイナスからスタート

この10年は歴史的未曾有のマンション価格上昇の時代だったから、キャピタルで逃げれたり、ちょっと利益出たよなんて話はあるが、本来は相場が上がる下がるはただのギャンブル。
そこを中立の横ばいだったとしたら、
その400万は減らない
減らないどころか、
毎月の純粋なキャッシュフローに入らない手出し分が増えていく

ま、ここらへんは計算したらわかるよね

あと、ここまでがクソ重要だけど君にはもう一つ言わないかん

ワンルームの需要！

東京だけやぞめちゃ強いのは。
大阪はそれに比べたら弱すぎて、
どんどん新築が経ち、どんどん家賃は下がる、容赦なく
収益還元で取り扱われる投資ワンルーム価格はどんどん下がる

1500万で買ったのに20年後500万とかそういう世界
これは実際にスーモやat homeとかでの売り出しを見て、もちをん実勢価格も考慮して検証したらわかるよ

ここは東京は確かに違う、大きな差を持ってまだ維持されやすい

大阪やと万博ガーって言って、
従来良くないエリアとして扱われてきた都心部の南の方（新世界とか）を売ってくるかな
絶対やめた方がいい
そんなとここそこれからなんぼでも新築建つから
特に狭い狭小な土地でも建てれるワンルームはね

以上、出口価格と、東京以外の不動産需要をなめんなって話をおっさんから。
大サービスやぞほんと

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ワンルームマンション投資って、かなり調べたところサブリース契約が良くないのですよね？
→サブリース契約は避けるべき契約です。今の借地借家法では個人オーナーにリスクがありすぎです。少なくとも法改正されるまでは手を出さないほうが賢明です。

サブリース契約無しにしておけばそこまでリスクはないのでしょうか？サブリース契約をするかしないかは選択可能だそうです。
これから大阪が万博で地価が上がると聞いているので気になっています。
→大家業で成功できるかどうかはあなた次第です。良い物件を自分で探し、管理を行い、トラブルにも対応できるのであれば良いと思います。そこら辺を面倒くさがって業者に丸投げするとまず損すると思います。

また、ワンルームって需要あるのでしょうか？
ここ数年でマンション価格は高騰していますが、ワンルームマンションの価格も高騰しているのでしょうか？
→ファミリー向けのマンションは高騰しているイメージですが、ワンルームマンションは不明です。ファミリー向けは住むために、家が欲しいから買う人がいますが、ワンルームを買う人ってどんな人なんでしょう？
一生独身で終の棲家が欲しいって人ですかね？そんな人がたくさんいると思いますか？ワンルームを求める人の多くは賃貸ではないでしょうか？
そんな賃貸マンションがローンを組んだ30年、35年も需要があり続けるとはちょっと思えないです。

家賃収入も魅力ではあるのですが、どちらかと言うと売却益の方が気になっています。
サブリース契約をすると、安い価格で買い取られてしまうなどのデメリットがあるようで、それならサブリース契約をせずに買えば、たとえばSUUMOなど不動産サイトとかでオープンに購入者を集えるってことで合ってますよ？
→サブリースじゃなければ確かにサブリースを契約しているときよりかは高く売れますが、そもそもの売却益は低いと思ったほうが良いです。

これから日本の物価もどんどん右肩上がりになると思うので、家賃相場も上がりますし、そうなると不動産価格はまだまだ高騰すると読んでいます。
→上記に付随して人口はどんどん減少します。にも関わらず新築マンションは次々と建っています。新築時は確かに客付きは良いと思いますが、10年後、20年後、35年後も需要があり続けるとは思えないです。

いかがでしょうか？

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ワンルームM投資は初心者・素人向けの分かりやすく
ダメな投資です、プロ・セミプロは近づきません。

業者利益が＃膨大なため強烈な売り込みをします、逆に云うと
そこまでやらないと売れない案件です、良い案件は売り込み
無しですぐに売れます。

＊買った瞬間に20%~30％損です、つまり3000万の物件の
売り時点の手取りは2300万ほど、業者利益が膨大だからです。

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あなたの言う投資は江戸時代から存在する大家業です。

それで財をなした人もいますし、破産した人もいます。

経営ですからあなたの才覚次第です。
良い部屋を安く提供出来れば儲かりますよ。

少なくとも投資と言っている人には無理です。

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一般的にワンルームマンションは狭い土地に多くの部屋（区分）を造っています。つまり1区分当たりの土地は僅かです。「大阪万博で地価が上がる」とのことですが、わずかな持ち分が上がっても誤差の範囲内かもしれません。その一方、建物は確実に減価償却されて価値は下がっていきます。「物価に伴って家賃が上がる」とのことですが、管理費、修繕費等の経費も確実に上がります。

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分譲タイプマンションの場合、区分所有所有者の管理組合があり、共用部管理は管理組合が管理会社へ委託し、修繕は修繕積立金から精算処理され、区分所有者へ管理費や修繕積立金が徴収されます。
サブリース会社が行うのは、入退居管理程度ですが、転貸なので、賃料から転貸経費は差し引かれ、空室リスクが無く、収益は安定しますが、賃貸収益は下がります。
物件状況が良く、賃貸需要がある地域で管理組合がある分譲タイプのマンションでサブリースを行うメリットは少ないと思います。
不動産の場合、需給状況で市場価格が左右されるので、地域の需給状況から検討した方が良いと思います。
また、マンションの場合、土地持分が少なく、経年による建物価値の減価が大きいので、売却利益を検討する場合は、建物減価やその間のキャッシュフローなどを合わせて検討した方が良いと思います。

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