教えて！住まいの先生
Q 「注文住宅ローン仮審査中。年収に対して無謀？客観的なアドバイスをください」 ⸻
土地から購入して注文住宅を建てる予定で、現在は住宅ローンの仮審査中です。ただ、正直なところ「本当にこれでいいのか…」という不安が強く、無謀な判断なのではと感じています。
まだ仮審査の段階なので引き返すことも可能です。将来的に転職して年収アップを目指すつもりではありますが、それでも今の計画は厳しいように思えてしまいます。
一応、ライフプランナーには相談済みで、「最大でも4,500万円までは返済可能」との判断をもらっています。ただ、実際には約5,000万円の借入を予定しており、本当に問題ないのか…と疑問に思っています。
⸻
【懸念点】
・貯蓄は100万円程度しかありません
・土地は即売れるような好立地ではなく、資産性に不安あり
・フルローンでカーローン（280万円）もまとめて借入予定
私（夫）の代替案（慎重に進めたい）
まずは希望の学区内の賃貸へ引っ越し（現在はそのエリア外に住んでいます）
→ カーローンを完済しながら貯蓄＆転職で収入アップ
→ その後に注文住宅を改めて検討、もしくは中古戸建＋リフォームという選択肢もありだと思っています。
⸻
【家族構成】
・夫婦ともに31歳
・子ども：4歳1人（将来的にもう1人希望）
【年収】
・夫：400万円
・妻：250万円
【住宅ローン（仮審査中）】
・借入額：4,960万円（うちカーローン280万円含む）
・借入期間：40年
・金利：変動0.55%
・フルローン、ペアローン
・月々返済：約11.6万円
⸻
まだ情報が足りない部分もあるかと思いますが、
この状況を第三者の客観的な目で見て、どう感じますか？
似たような経験のある方や、金融面に詳しい方からアドバイスをもらえると助かります。
まだ仮審査の段階なので引き返すことも可能です。将来的に転職して年収アップを目指すつもりではありますが、それでも今の計画は厳しいように思えてしまいます。
一応、ライフプランナーには相談済みで、「最大でも4,500万円までは返済可能」との判断をもらっています。ただ、実際には約5,000万円の借入を予定しており、本当に問題ないのか…と疑問に思っています。
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【懸念点】
・貯蓄は100万円程度しかありません
・土地は即売れるような好立地ではなく、資産性に不安あり
・フルローンでカーローン（280万円）もまとめて借入予定
私（夫）の代替案（慎重に進めたい）
まずは希望の学区内の賃貸へ引っ越し（現在はそのエリア外に住んでいます）
→ カーローンを完済しながら貯蓄＆転職で収入アップ
→ その後に注文住宅を改めて検討、もしくは中古戸建＋リフォームという選択肢もありだと思っています。
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【家族構成】
・夫婦ともに31歳
・子ども：4歳1人（将来的にもう1人希望）
【年収】
・夫：400万円
・妻：250万円
【住宅ローン（仮審査中）】
・借入額：4,960万円（うちカーローン280万円含む）
・借入期間：40年
・金利：変動0.55%
・フルローン、ペアローン
・月々返済：約11.6万円
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まだ情報が足りない部分もあるかと思いますが、
この状況を第三者の客観的な目で見て、どう感じますか？
似たような経験のある方や、金融面に詳しい方からアドバイスをもらえると助かります。
回答
A
回答日時：
2025/3/26 19:12:50
引き返した方がいいですね。結婚5年ぐらいですかね、共働きなのに貯金がほぼない、車もフルローン、手元にあるだけ使ってしまう生活を続けてきたのでしょうか。支出を見直して、改めてライフプランつくって、学費老後費しっかり貯蓄しつつ、無理なく返せる金額を再確認した方がいいと思います。奥様が2人目出産に伴い働けなくなることもあり得ると想定して、奥様の収入はあてにしない方が安全です。
A
回答日時：
2025/3/26 18:40:31
共稼ぎが前提となっているので、将来的にもう1人希望は無理ですね
カーローンは当然として、4,000万円以下に収めた方が良いと思う
カーローンは当然として、4,000万円以下に収めた方が良いと思う
A
回答日時：
2025/3/26 15:54:37
無理だと思います。これから金利は上がって行きます。
仮に金利３％で計算すると返済額は１７．８万円になります。
１２５％ルールがあるので、５年後には１６．８万までしか増えませんが元本は全然減らず利息ばかり返済することになります。
実質金利＝名目金利（貸出金利）ーインフレ率
ですからインフレ率が３％程度になっている現在、銀行としては実質マイナス金利で、そう遠くない時期に金利は３～４％程度は覚悟しておいた方が良いです。
仮に金利３％で計算すると返済額は１７．８万円になります。
１２５％ルールがあるので、５年後には１６．８万までしか増えませんが元本は全然減らず利息ばかり返済することになります。
実質金利＝名目金利（貸出金利）ーインフレ率
ですからインフレ率が３％程度になっている現在、銀行としては実質マイナス金利で、そう遠くない時期に金利は３～４％程度は覚悟しておいた方が良いです。
A
回答日時：
2025/3/26 12:37:06
無謀すぎます。
その金利0.55%が40年間続くのならワンチャンありえなくもないですが、それでもギリギリカツカツの生活になります。
ましてや今後は金利がバンバン上がっていく可能性が高いので、いざという時に繰上返済できる原資（最低でも貯蓄1000万円以上）を現時点で持っていないのであれば、数年以内に破綻することもありうるでしょう。
借入金額をもっと減らし、さらに固定金利をおすすめします。
参考記事
↓
世帯年収と返済負担率から考える住宅ローン繰り上げ返済の最適解
https://jlsim.jp/articles/2025/03/21/292
その金利0.55%が40年間続くのならワンチャンありえなくもないですが、それでもギリギリカツカツの生活になります。
ましてや今後は金利がバンバン上がっていく可能性が高いので、いざという時に繰上返済できる原資（最低でも貯蓄1000万円以上）を現時点で持っていないのであれば、数年以内に破綻することもありうるでしょう。
借入金額をもっと減らし、さらに固定金利をおすすめします。
参考記事
↓
世帯年収と返済負担率から考える住宅ローン繰り上げ返済の最適解
https://jlsim.jp/articles/2025/03/21/292
A
回答日時：
2025/3/26 11:40:44
返済可能ではなく審査が通るのはそこまでということです。
貸す側は回収できるかどうかでしか見てないですよ。
仮にきつくなって家を売却。残りの残債を払えるかです。当然、残債を払えなくても回収できるか、残債ローン組ませて無理なく払えるかです。
実際に手取りで支払いを計算してみることです。約12万払って生活できるか。貯蓄はいくらできるか。家族で旅行とか計画できるかなど総合判断が必要です。
貸す側は回収できるかどうかでしか見てないですよ。
仮にきつくなって家を売却。残りの残債を払えるかです。当然、残債を払えなくても回収できるか、残債ローン組ませて無理なく払えるかです。
実際に手取りで支払いを計算してみることです。約12万払って生活できるか。貯蓄はいくらできるか。家族で旅行とか計画できるかなど総合判断が必要です。
A
回答日時：
2025/3/26 09:51:05
言葉を選ばずに言うと、その世帯年収で注文住宅、借入５０００万はいくら何でも夢見すぎで背伸びしすぎです。
また、転職して～とおっしゃいますが、勤続年数が短いと審査上不利です。
最低３年はあった方が良いのですが、それだけ買うのが先延ばしになり、昨今のインフレを考慮するとさらに借入額が増えかねませんよ。
また、借入期間は出来る限り伸ばして、教育費に備えた方が良いと思います。
借りてから、良い転職先があれば転職する形で良いのでは。
年収が２倍とか、大幅に増えるなら先に転職しても年収で勤続年数をカバーできるでしょうが、４００万→５００万程度なら今の勤務先で審査出した方が良いと思います。
現実的には、建売か中古で３０００～３５００万の物件に抑え、借入額を４０００万以下とし、借入期間を４５～５０年としてお子さんの教育費にも備えていく形が良いのかなと思います。
または、もう一年だけ購入をせずに、この一年で貯蓄を２００万くらい増やすことが出来れば住宅購入後の支出増にも備えられると思います。
また、転職して～とおっしゃいますが、勤続年数が短いと審査上不利です。
最低３年はあった方が良いのですが、それだけ買うのが先延ばしになり、昨今のインフレを考慮するとさらに借入額が増えかねませんよ。
また、借入期間は出来る限り伸ばして、教育費に備えた方が良いと思います。
借りてから、良い転職先があれば転職する形で良いのでは。
年収が２倍とか、大幅に増えるなら先に転職しても年収で勤続年数をカバーできるでしょうが、４００万→５００万程度なら今の勤務先で審査出した方が良いと思います。
現実的には、建売か中古で３０００～３５００万の物件に抑え、借入額を４０００万以下とし、借入期間を４５～５０年としてお子さんの教育費にも備えていく形が良いのかなと思います。
または、もう一年だけ購入をせずに、この一年で貯蓄を２００万くらい増やすことが出来れば住宅購入後の支出増にも備えられると思います。
A
回答日時：
2025/3/26 09:37:20
貯蓄が100万ということですが、今の家賃はいくらなのでしょうか。
例えば、今が20万くらい家賃に払っているというのであれば、今より安くなりますが、税金や維持費、金利上昇も考えると、40年ローンでも15万以上は考えておいた方がいいです。それが定年後まで。子供も今が一番お金がかからない時期です。
どう考えても無謀だと思います。その倍の世帯収入くらいないとその家と子供2人は無理です。
例えば、今が20万くらい家賃に払っているというのであれば、今より安くなりますが、税金や維持費、金利上昇も考えると、40年ローンでも15万以上は考えておいた方がいいです。それが定年後まで。子供も今が一番お金がかからない時期です。
どう考えても無謀だと思います。その倍の世帯収入くらいないとその家と子供2人は無理です。
A
回答日時：
2025/3/26 08:45:21
FPが4500万が限界って言ってるのは理想通りにコトが運んで成り立つ理想値です。
なのでそこから低く見積もるのが通常です。
一般的な生活をされていると仮定して借入額は35年ローンで3000万から3500万辺りが限界ではないでしょうか。
転職で収入アップってのも確定の話ではないので、夢と理想と妄想をライフプランに組み込んではいけません。
またお子さん三人になった場合の教育費用を考えたら家を買ってる場合じゃないと思いますよ。
なのでそこから低く見積もるのが通常です。
一般的な生活をされていると仮定して借入額は35年ローンで3000万から3500万辺りが限界ではないでしょうか。
転職で収入アップってのも確定の話ではないので、夢と理想と妄想をライフプランに組み込んではいけません。
またお子さん三人になった場合の教育費用を考えたら家を買ってる場合じゃないと思いますよ。
A
回答日時：
2025/3/26 07:42:27
A
回答日時：
2025/3/26 07:30:14
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