教えて！住まいの先生
Q 住宅ローン 変動金利で借りてますが、毎日のニュースで不安に押しつぶされそうです。 固定金利に借り換えした方がいいのか、ネットでも色んな事意見があって余計分からなくて、、、 40年ローンで、あと30年
残高2500万円団信付きです
中学生と小学生の子どもがいます。
後悔は
①40年ローンにしてしまったこと。
②フラット35にすれば良かったこと。
しっかりお金の事を勉強せず契約した自分が１番悪いのはわかってます。銀行の方がお勧めするまま契約してしまった無知でバカな自分に腹が立ち泣けてきます。
ネットで500万繰り上げ返済しました！等よく見ますが、正直うちはそんな繰り上げ返済を出来るほどの蓄えはありません。
借り換えるならいつがいいのか。どこがいいか。自分も勉強した上で相談窓口に行き話をしたいと思っています。のおすすめの相談窓口などありましたら教えて欲しいです！
本当に悩んでるので、申し訳ありませんが責める、バカにする、不安を煽る等のような方は回答しないで下さい、、、
よろしくお願い致します
中学生と小学生の子どもがいます。
後悔は
①40年ローンにしてしまったこと。
②フラット35にすれば良かったこと。
しっかりお金の事を勉強せず契約した自分が１番悪いのはわかってます。銀行の方がお勧めするまま契約してしまった無知でバカな自分に腹が立ち泣けてきます。
ネットで500万繰り上げ返済しました！等よく見ますが、正直うちはそんな繰り上げ返済を出来るほどの蓄えはありません。
借り換えるならいつがいいのか。どこがいいか。自分も勉強した上で相談窓口に行き話をしたいと思っています。のおすすめの相談窓口などありましたら教えて欲しいです！
本当に悩んでるので、申し訳ありませんが責める、バカにする、不安を煽る等のような方は回答しないで下さい、、、
よろしくお願い致します
質問日時：
2025/3/30 01:35:05
解決済み
解決日時：
2025/4/3 17:17:48
回答数： 13 ｜ 閲覧数： 2680 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/4/3 17:17:48
10年前の全期間固定金利は、フラット35Ｓの引き下げ幅が低く「今とは違う環境」でした。
10年前であれば、お子さんも二人目ができた頃なのでは。
このため、団信付きの40年の変動金利を選んだこと自体は間違いではないです。
当初金利が低かったため、「この10年間の支払利息は少なく、元金返済は進んでいた」ハズです。
（個人的には、もっと早く金融緩和が解除（金利上昇）になると予想していたので、変動金利は予想以上に良かった選択肢だと思います。）
回答ですが。
①金利上昇が住宅ローンに与える影響はそれなりに老後資金にとっては悪影響がありますが、そこは忘れて下さい。
変動金利の住宅ローンのメリットは、当初金利が低いコトです。
それは既に恩恵を受けた部分なので。
「今まで低かったコトに感謝すれば良い」のです。
今からできることは、家計を整えることと、お子さんの進路に全力に向き合う事です。
2500万円30年の住宅ローンで、変動金利だろうが全期間固定金利だろうが金利が0.5%上がろうが、1%上がろうが、そこには大差はありません。
より重要なのは、借入金額の方なので。
いくらの住宅を買ったのか、今後のメンテナンスはどのようになっているのか、そういった話の方が重要でしょう。
②次に、お住まいの地域で借りられる全期間固定金利に団信を付けた金利を調べてみて下さい。
４月から、または７月からの適用金利が1.2%を超えるなら、全期間固定金利への借換も悪くないです。
団信と返済期間が同じか良くなるなら、＋1.0%の上乗せまでは許容範囲かと。
もちろん自己責任の上での話です。
③残り返済期間が30年です。
お住まいの地域で借りられる変動金利に団信を付けた金利を調べてみて下さい。
返済期間を延ばして、毎月の返済額を抑えられる場合もあります。
補足します。
住宅ローンの返済期間中も、貯蓄は必要です。
特に子育て期間であれば、教育資金が余るようにしっかりと積立をなさって下さい。
預貯金でも、投資でも、保険商品でも良いです。
使う時期が決まっているので、この期間は繰上返済をすべきではない期間です。
しっかりと準備して、し過ぎて余ったら、繰上返済するなり老後資金に回すなり好きにして構いません。
「貯めろ！」
以上です。
全期間固定金利は「借換するには高い」設定が多いです。
それでも、変動金利でメリットを得にくい職業や年収であれば、積極的に調べてみる価値はありますが。
今からすべきことは「住宅ローンをどうするのか」ではなく、住宅ローンを抱えながら「貯蓄をどうするのか」です。
もちろん、同等の団信、同等の残り返済期間、同等の変動金利への借換、というのはひとつの選択肢になります。
こちらを探してみるのは「良い手」だと思います。
一部の地域では、全期間固定金利や20年30年固定などが、かなり低い金利のところもあります。
まずは住んでいる都道府県で、望める全期間固定金利の金利があるかを調べてみて下さい。
中国銀行の4月契約金利の1.3%は非常に良いですが、三大疾病団信もつけるとなれば1.6%になります。
そういった「いまできること」が何か。
都道府県によっては、全期間固定金利はフラットへの借換が最優秀であるところも多いというかほとんどです。
認定長期優良住宅であれば、借入期間を増やす事も可能です。
私は、今の全期間固定金利の指標となるフラット35は、新規で借りるなら優秀な低金利（引き下げ4pt＝5年間▲1.00%）だと思っています。
借換するなら、普通くらいなので、借換しても良いとは思います。
変動金利は、これから、0.5%以上は上がります。
日銀は短期金利を最低限1.00%以上にする（現状は0.50%）のです。
その後も、おそらくは1.5%程度までは上げてくると、「私は考えて」います。
ですが、こちらを実際にどうするのかは金融政策次第です。
その上げる時期をどのようにするのかは、日銀の金融政策決定会合で、毎年８回話し合われて、決定されます。
この最低限＋0.5%、おそらく＋1.0%という視点から、全期間固定金利にするのに＋1.0%なら、払って借換しても良いように考えています。
団信が悪くなるなら、却下です。
支払期間が短くなふなら、やはり却下です。
金利上昇の怖いところは、金利が上がることではありません。
金利上昇しているという事は、インフレが進んでいるという事です。
生活費が増えます。
将来のために貯めておいた資金が、もっと必要になります。
家計が苦しくなる情勢だから、金利は上昇するのです。
難しいです。うまく伝えられていないよつな気がします。
それでも、住宅は、ローンとセットです。
繰上返済して短く借りたり、団信をつけて長く返済期間を取ったり、場合によっては借換を検討したり、そういった随時の見直しは必要でしょう。
ですが、最初に40年変動金利を選んだのは、ご家族のために如何にお金を使う時期に備えるか、そこから選んだのだと思います。
長く返済期間があるのですから、総利息や総返済額は増えます。
ですが、毎月の返済額は、少しだけ抑えられています。
抑えた分だけ、使ってしまうため、では無いです。
抑えた分だけ、しっかりと貯蓄なさって下さい。
良い家計になりますように。
さらに、調べてみて住宅ローンの借換などができるようなら、しっかりとメリットデメリットを比較してみて下さい。
10年前であれば、お子さんも二人目ができた頃なのでは。
このため、団信付きの40年の変動金利を選んだこと自体は間違いではないです。
当初金利が低かったため、「この10年間の支払利息は少なく、元金返済は進んでいた」ハズです。
（個人的には、もっと早く金融緩和が解除（金利上昇）になると予想していたので、変動金利は予想以上に良かった選択肢だと思います。）
回答ですが。
①金利上昇が住宅ローンに与える影響はそれなりに老後資金にとっては悪影響がありますが、そこは忘れて下さい。
変動金利の住宅ローンのメリットは、当初金利が低いコトです。
それは既に恩恵を受けた部分なので。
「今まで低かったコトに感謝すれば良い」のです。
今からできることは、家計を整えることと、お子さんの進路に全力に向き合う事です。
2500万円30年の住宅ローンで、変動金利だろうが全期間固定金利だろうが金利が0.5%上がろうが、1%上がろうが、そこには大差はありません。
より重要なのは、借入金額の方なので。
いくらの住宅を買ったのか、今後のメンテナンスはどのようになっているのか、そういった話の方が重要でしょう。
②次に、お住まいの地域で借りられる全期間固定金利に団信を付けた金利を調べてみて下さい。
４月から、または７月からの適用金利が1.2%を超えるなら、全期間固定金利への借換も悪くないです。
団信と返済期間が同じか良くなるなら、＋1.0%の上乗せまでは許容範囲かと。
もちろん自己責任の上での話です。
③残り返済期間が30年です。
お住まいの地域で借りられる変動金利に団信を付けた金利を調べてみて下さい。
返済期間を延ばして、毎月の返済額を抑えられる場合もあります。
補足します。
住宅ローンの返済期間中も、貯蓄は必要です。
特に子育て期間であれば、教育資金が余るようにしっかりと積立をなさって下さい。
預貯金でも、投資でも、保険商品でも良いです。
使う時期が決まっているので、この期間は繰上返済をすべきではない期間です。
しっかりと準備して、し過ぎて余ったら、繰上返済するなり老後資金に回すなり好きにして構いません。
「貯めろ！」
以上です。
全期間固定金利は「借換するには高い」設定が多いです。
それでも、変動金利でメリットを得にくい職業や年収であれば、積極的に調べてみる価値はありますが。
今からすべきことは「住宅ローンをどうするのか」ではなく、住宅ローンを抱えながら「貯蓄をどうするのか」です。
もちろん、同等の団信、同等の残り返済期間、同等の変動金利への借換、というのはひとつの選択肢になります。
こちらを探してみるのは「良い手」だと思います。
一部の地域では、全期間固定金利や20年30年固定などが、かなり低い金利のところもあります。
まずは住んでいる都道府県で、望める全期間固定金利の金利があるかを調べてみて下さい。
中国銀行の4月契約金利の1.3%は非常に良いですが、三大疾病団信もつけるとなれば1.6%になります。
そういった「いまできること」が何か。
都道府県によっては、全期間固定金利はフラットへの借換が最優秀であるところも多いというかほとんどです。
認定長期優良住宅であれば、借入期間を増やす事も可能です。
私は、今の全期間固定金利の指標となるフラット35は、新規で借りるなら優秀な低金利（引き下げ4pt＝5年間▲1.00%）だと思っています。
借換するなら、普通くらいなので、借換しても良いとは思います。
変動金利は、これから、0.5%以上は上がります。
日銀は短期金利を最低限1.00%以上にする（現状は0.50%）のです。
その後も、おそらくは1.5%程度までは上げてくると、「私は考えて」います。
ですが、こちらを実際にどうするのかは金融政策次第です。
その上げる時期をどのようにするのかは、日銀の金融政策決定会合で、毎年８回話し合われて、決定されます。
この最低限＋0.5%、おそらく＋1.0%という視点から、全期間固定金利にするのに＋1.0%なら、払って借換しても良いように考えています。
団信が悪くなるなら、却下です。
支払期間が短くなふなら、やはり却下です。
金利上昇の怖いところは、金利が上がることではありません。
金利上昇しているという事は、インフレが進んでいるという事です。
生活費が増えます。
将来のために貯めておいた資金が、もっと必要になります。
家計が苦しくなる情勢だから、金利は上昇するのです。
難しいです。うまく伝えられていないよつな気がします。
それでも、住宅は、ローンとセットです。
繰上返済して短く借りたり、団信をつけて長く返済期間を取ったり、場合によっては借換を検討したり、そういった随時の見直しは必要でしょう。
ですが、最初に40年変動金利を選んだのは、ご家族のために如何にお金を使う時期に備えるか、そこから選んだのだと思います。
長く返済期間があるのですから、総利息や総返済額は増えます。
ですが、毎月の返済額は、少しだけ抑えられています。
抑えた分だけ、使ってしまうため、では無いです。
抑えた分だけ、しっかりと貯蓄なさって下さい。
良い家計になりますように。
さらに、調べてみて住宅ローンの借換などができるようなら、しっかりとメリットデメリットを比較してみて下さい。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/4/3 17:17:48
こんなにたくさんの心優しい方々から様々な情報を教えてもらい、本当に感謝しかありません。
勇気を出して悩みを投稿して良かったです(T_T)
回答して下さった皆様をBＡに選びたかったです。
皆様から教えてもらった事を無駄にせず勉強したいと思います。
本当に有難うございました！！
回答
A
回答日時：
2025/4/3 17:10:29
本当にモゲチェックオススメです。
一度登録しておくと、毎月金利が変わったタイミングでオススメの金融機関を通知してくれるので、金利的に借り換えがオススメなタイミングや無料相談までできます！
https://ouchiinfo.com/knowledge/review_of_moge_check/
一度登録しておくと、毎月金利が変わったタイミングでオススメの金融機関を通知してくれるので、金利的に借り換えがオススメなタイミングや無料相談までできます！
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A
回答日時：
2025/4/2 16:02:11
私の事かと思いましたｗ
私もお金の勉強もせず金融機関の言われるがまま変動金利で（しかも中途半端に高い）借りてしまいました。過去の自分を全力で殴りたい気分ですｗ
相談は各銀行で出来ます。現在、借り入れている銀行でも良いと思います。
他には保険の窓口などでも出来るみたいですね。
金利はまだ少し上がるとは思いますが、めちゃくちゃ上がるわけではないでしょうから。
私もお金の勉強もせず金融機関の言われるがまま変動金利で（しかも中途半端に高い）借りてしまいました。過去の自分を全力で殴りたい気分ですｗ
相談は各銀行で出来ます。現在、借り入れている銀行でも良いと思います。
他には保険の窓口などでも出来るみたいですね。
金利はまだ少し上がるとは思いますが、めちゃくちゃ上がるわけではないでしょうから。
A
回答日時：
2025/4/1 15:11:01
まだ変動金利はそこまで高くない。
フラット35にした方がよかったかという結論は時期尚早。
金利があがる＝給与があがる可能性が高い。
今の賃上げの流れは、インフレによるものです。そして、インフレが起きると金利があがります。
なので、一概に金利があがったからと絶望する必要はないです。
また、株式投資利回り＞住宅ローン金利＞国債利回りです。
住宅ローンのような超長期の返済の場合、債券や株式の運用と合わせて考える事で、金利上昇による影響を抑えつつ、資産を増やすことができます。
なにも繰り上げ返済が正しいわけではないです。
フラット35にした方がよかったかという結論は時期尚早。
金利があがる＝給与があがる可能性が高い。
今の賃上げの流れは、インフレによるものです。そして、インフレが起きると金利があがります。
なので、一概に金利があがったからと絶望する必要はないです。
また、株式投資利回り＞住宅ローン金利＞国債利回りです。
住宅ローンのような超長期の返済の場合、債券や株式の運用と合わせて考える事で、金利上昇による影響を抑えつつ、資産を増やすことができます。
なにも繰り上げ返済が正しいわけではないです。
A
回答日時：
2025/4/1 11:47:04
ローンを借りた当時の全期間固定金利の額は覚えていますでしょうか？
その当時の全期間固定金利で返済した場合の総返済額と
現状の変動の場合で返済した場合の総返済額を比べてください。
まだ、変動の場合の総返済額の方が有利なはずです。
資金に余裕があるなら、これが逆転しそうなときに、繰り上げ返済などでリスクを下げればすみます。
変動金利は資金に余裕が無いとリスクの高い借り方になってしまうので。
ただ、質問者の状況ですと、これから子供の進学を控えているので、進学の仕方によっては諸々含めて二人で2000万くらいかかってくるかもしれませんよね。
高校大学共に公立でお勉強もできて塾や予備校の費用などもいらないなら、もっと全然安いですが、そんなに親孝行な子はすごい稀ですよね。
その辺は既にたまっているでしょうか？
貯まっていなくて今後も資金がカツカツなら、手数料がもったいないですが、全期間固定に借り換えるのも手だと思います。
それで安心できるなら精神的にも安定しますしね。
その当時の全期間固定金利で返済した場合の総返済額と
現状の変動の場合で返済した場合の総返済額を比べてください。
まだ、変動の場合の総返済額の方が有利なはずです。
資金に余裕があるなら、これが逆転しそうなときに、繰り上げ返済などでリスクを下げればすみます。
変動金利は資金に余裕が無いとリスクの高い借り方になってしまうので。
ただ、質問者の状況ですと、これから子供の進学を控えているので、進学の仕方によっては諸々含めて二人で2000万くらいかかってくるかもしれませんよね。
高校大学共に公立でお勉強もできて塾や予備校の費用などもいらないなら、もっと全然安いですが、そんなに親孝行な子はすごい稀ですよね。
その辺は既にたまっているでしょうか？
貯まっていなくて今後も資金がカツカツなら、手数料がもったいないですが、全期間固定に借り換えるのも手だと思います。
それで安心できるなら精神的にも安定しますしね。
A
回答日時：
2025/3/31 18:29:17
最もダメージの小さい選択肢は返済不能になる前に住宅を売却しローンを返せるだけ返すことです。
住宅に住み続けたいなら止めはしませんが、変動だろうが固定だろうが地獄行きの片道切符です。
借金までして背伸びして住宅を買ったところが間違いです。間違いを認め、現実的に無理のない手段を取ればまだ助かる見込みがあるでしょう。
住宅に住み続けたいなら止めはしませんが、変動だろうが固定だろうが地獄行きの片道切符です。
借金までして背伸びして住宅を買ったところが間違いです。間違いを認め、現実的に無理のない手段を取ればまだ助かる見込みがあるでしょう。
A
回答日時：
2025/3/31 12:17:27
銀行員です。金利はこれから騰りの始まりに過ぎませんよ。ジリジリ騰り、やがて急騰します。
A
回答日時：
2025/3/30 17:03:00
借り換えできるなら全期間固定にした方が良いと思います。
金利は上がる時には固定から先に上がりますから変動も今後は上がって行きます。
固定が上がったと行っても現時点では歴史的には最低金利に近いです
実質金利＝名目金利（貸出金利）ーインフレ率
現状インフレ率は３％程度になっていますから、銀行としては実質マイナス金利です。
諸事情で急激にあげられないだけで近いうちにはインフレ率以上の金利になります。
日本は長らくデフレで、海外との物価差が極端に開いています。
外国人観光客が日本に押し寄せるのも爆買いするのも、東京などのホテルの値段が高騰しているのも外国人から見たら日本の物価が異常に安いからです。
物価差があるから輸入物価（石油、食料、原材料など）は今後も上がり続けるので、日本のインフレも続きます。
日本の金利水準がインフレ率以上（３～４％）になるのもそう遠くないです。
金利は上がる時には固定から先に上がりますから変動も今後は上がって行きます。
固定が上がったと行っても現時点では歴史的には最低金利に近いです
実質金利＝名目金利（貸出金利）ーインフレ率
現状インフレ率は３％程度になっていますから、銀行としては実質マイナス金利です。
諸事情で急激にあげられないだけで近いうちにはインフレ率以上の金利になります。
日本は長らくデフレで、海外との物価差が極端に開いています。
外国人観光客が日本に押し寄せるのも爆買いするのも、東京などのホテルの値段が高騰しているのも外国人から見たら日本の物価が異常に安いからです。
物価差があるから輸入物価（石油、食料、原材料など）は今後も上がり続けるので、日本のインフレも続きます。
日本の金利水準がインフレ率以上（３～４％）になるのもそう遠くないです。
A
回答日時：
2025/3/30 06:21:18
借換えは今はどこも金利上がっているため手数料100万円単位で払ってまで借換えは無意味です。
A
回答日時：
2025/3/30 04:49:24
不安な気持ちは理解できますが仮に初めから固定で借りていたら変動があまりにも安くて損したと思うでしょうね。
変動は最低で0.19まで下がりました。
固定はいま1.8まで上がっています。
また騒いでいる割には固定を変動が上回ることはありません。
要するに変動のほうが圧倒的に得しているのです。
また変動を選択した人たちが8割もいますからあなたのお仲間は10人に8人いますから心強いですね。
変動が上がる可能性は少なからずありますが固定を上回ることは絶対にありません。
変動は最低で0.19まで下がりました。
固定はいま1.8まで上がっています。
また騒いでいる割には固定を変動が上回ることはありません。
要するに変動のほうが圧倒的に得しているのです。
また変動を選択した人たちが8割もいますからあなたのお仲間は10人に8人いますから心強いですね。
変動が上がる可能性は少なからずありますが固定を上回ることは絶対にありません。
A
回答日時：
2025/3/30 03:33:00
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