教えて！住まいの先生
Q 土地購入について。私道幅員2.8Mに接し セットバック要。市街化区域です。場所はとても気に入っています。ただ解らない点がありますので教えてください。
1.セットバック要と書いてありますので建築は可能だと思うのですが それでも建築許可が下りないケースはあるのでしょうか？ また そのケースはどういったものでしょうか？ 2.公簿売買なのですが 見た目にも公簿面積の倍は実測はありそうです。ただ、境界杭が見当たらないのです。購入した後に土地家屋調査士に境界確定してもらうことは 不動産業者に測量してもらってから購入するのと比べ リスク(隣地とのトラブル)は高くなりますでしょうか？
不動産業者に測量してもらうと当然 価格は実測後の価格になりますので倍になってしまいます。
3.こういった場合の良い方法が無いものでしょうか？
場所は最高なんです。衝動買いしたいくらいなのですが 一度頭を冷やして お知恵をお借りして再考したいと思いました。よろしくお願いします！ 図面 登記簿は見ましたので不明点あれば補足でお答えします。
補足
不動産業者に測量してもらうと当然 価格は実測後の価格になりますので倍になってしまいます。
3.こういった場合の良い方法が無いものでしょうか？
場所は最高なんです。衝動買いしたいくらいなのですが 一度頭を冷やして お知恵をお借りして再考したいと思いました。よろしくお願いします！ 図面 登記簿は見ましたので不明点あれば補足でお答えします。
とてもわかりやすいご回答ばかりでとても参考になりました。その上で再度、補足させていただきます。
建築許可が下りない可能性については、土地販売図面には何も記載無かったのですが、そういったケースがゼロでは無いだろうという前提の下、お聞きしております。ですので、あらゆるケースを想定して今後を考えたいと思って質問させていただきました。
質問日時：
2011/11/10 02:49:49
解決済み
解決日時：
2011/11/11 17:48:26
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 766 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）と申します。早速ですがご質問にお答えします。
１．セットバック要だが建築は可能か？
セットバックが必要という意味は「建築をする際にはセットバックをしてください」という意味ですので、一般論として建築は可能であると思います。しかしその他の理由でできない可能性もゼロではありませんので、例えば以下のじような条文を、契約書の「特約」欄に加えてはいかがでしょうか。
「売主は本土地を購入し、建築物を建築する予定であるため、何らかの理由により建築確認が下りない場合には、本契約を白紙解除できることとする」
２．公簿売買だが境界杭が見当たらない
境界を確定するということと、実測売買をすることというのはまた別の話です。
公簿売買であっても、売主は引渡しまでに境界確定しておくこととするのが一般的です。公簿売買でも通常は、以下のような条文が記載されています。
「売主は本物件の引渡しまでに、敷地と境界標を整備のうえ、買主に明示しなければならない」
土地売買でトラブルになる理由の大半は、隣地との「境界問題」です。だからこそ、引渡しまでに境界確定をしておくことが、一般的な取引慣行になっているのです。
よって、nra17002stockさんのご要望を満たすためには
１．契約はあくまで「公簿売買」とする
２．本物件を購入後、建築物を建築できない場合は白紙にできる特約を入れる
３．一般的な慣行同様、引渡しまでに、売主が境界確定しておく
以上の３つを契約の条件として契約をしたい、とするのがよろしいかと思います。
ただし
２．本物件を購入後、建築物を建築できない場合は白紙にできる特約を入れる
については、特約の有効期限や建物の条件などの問題もあり、特約を入れることができない可能性が高いかもしれません。しかしこのようなこと（再建築可能か？）は、宅建業者の重要事項説明に、当然該当しますので、あえて入れなくとも、もし建築ができないとなれば業者に責任追及できるのがこれまでの判例です。
お答えになりましたでしょうか。nra17002stockさんと不動産との関係が幸せに結ばれますようお祈りしています。
１．セットバック要だが建築は可能か？
セットバックが必要という意味は「建築をする際にはセットバックをしてください」という意味ですので、一般論として建築は可能であると思います。しかしその他の理由でできない可能性もゼロではありませんので、例えば以下のじような条文を、契約書の「特約」欄に加えてはいかがでしょうか。
「売主は本土地を購入し、建築物を建築する予定であるため、何らかの理由により建築確認が下りない場合には、本契約を白紙解除できることとする」
２．公簿売買だが境界杭が見当たらない
境界を確定するということと、実測売買をすることというのはまた別の話です。
公簿売買であっても、売主は引渡しまでに境界確定しておくこととするのが一般的です。公簿売買でも通常は、以下のような条文が記載されています。
「売主は本物件の引渡しまでに、敷地と境界標を整備のうえ、買主に明示しなければならない」
土地売買でトラブルになる理由の大半は、隣地との「境界問題」です。だからこそ、引渡しまでに境界確定をしておくことが、一般的な取引慣行になっているのです。
よって、nra17002stockさんのご要望を満たすためには
１．契約はあくまで「公簿売買」とする
２．本物件を購入後、建築物を建築できない場合は白紙にできる特約を入れる
３．一般的な慣行同様、引渡しまでに、売主が境界確定しておく
以上の３つを契約の条件として契約をしたい、とするのがよろしいかと思います。
ただし
２．本物件を購入後、建築物を建築できない場合は白紙にできる特約を入れる
については、特約の有効期限や建物の条件などの問題もあり、特約を入れることができない可能性が高いかもしれません。しかしこのようなこと（再建築可能か？）は、宅建業者の重要事項説明に、当然該当しますので、あえて入れなくとも、もし建築ができないとなれば業者に責任追及できるのがこれまでの判例です。
お答えになりましたでしょうか。nra17002stockさんと不動産との関係が幸せに結ばれますようお祈りしています。
質問した人からのコメント
回答日時： 2011/11/11 17:48:26
皆様のご意見大変参考になりました。どちらもBAにしたいくらいなのですが、専門家様からのご意見を今回は選ばせて頂きました。また、質問させていただきたいです。
回答
3 件中、1～3件を表示
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A
回答日時：
2011/11/10 16:08:06
１について
セットバックしないといけないのは、建築基準法では
敷地は幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければいけない
というのがあるからです。
現在の幅員が2.8mという事ですので、
敷地の向かい側が川や崖でない場合は、
道路の中心線から2mセットバックしなければいけません。
2.8m÷2＝1.4m
2m－1.4m＝0.6m
質問者さんは2.8m道路に面している部分は0.6m下がらないといけません。
セットバックさえすれば建築許可は下ります。
2について
公簿売買でも売主には隣地と境界を確定させる為に
筆界確認を取得してもらって下さい。
そうすれば、公簿売買でも隣地と境界でもめる事はありません。
しかし、筆界確認を締結するとなると、土地家屋調査士に間に入ってもらって
敷地を確定しなければいけません。
そうなると測量もしますので、実測売買にして欲しいと言い出すかも知れません。
筆界確認は資格のある者が作成した図面で境界が間違いないと
当事者同士が印鑑証明証を付けて実印を付いた物です。
もし、当事者同士だけで、ここが境界だという話だけであれば、
それは境界を確定させた事にはなりません。
口約束ですので、直ぐに反故にされます。
ネットで筆界確認で検索すると詳しく出ています。
3について
結局は実測取引になると思いますので、
実測取引にしても現在の価格のままで取引をするという内容の
覚書を締結すれば良いのではないでしょうか。
契約書にその旨を謳っても良いと思います。
セットバックしないといけないのは、建築基準法では
敷地は幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければいけない
というのがあるからです。
現在の幅員が2.8mという事ですので、
敷地の向かい側が川や崖でない場合は、
道路の中心線から2mセットバックしなければいけません。
2.8m÷2＝1.4m
2m－1.4m＝0.6m
質問者さんは2.8m道路に面している部分は0.6m下がらないといけません。
セットバックさえすれば建築許可は下ります。
2について
公簿売買でも売主には隣地と境界を確定させる為に
筆界確認を取得してもらって下さい。
そうすれば、公簿売買でも隣地と境界でもめる事はありません。
しかし、筆界確認を締結するとなると、土地家屋調査士に間に入ってもらって
敷地を確定しなければいけません。
そうなると測量もしますので、実測売買にして欲しいと言い出すかも知れません。
筆界確認は資格のある者が作成した図面で境界が間違いないと
当事者同士が印鑑証明証を付けて実印を付いた物です。
もし、当事者同士だけで、ここが境界だという話だけであれば、
それは境界を確定させた事にはなりません。
口約束ですので、直ぐに反故にされます。
ネットで筆界確認で検索すると詳しく出ています。
3について
結局は実測取引になると思いますので、
実測取引にしても現在の価格のままで取引をするという内容の
覚書を締結すれば良いのではないでしょうか。
契約書にその旨を謳っても良いと思います。
A
回答日時：
2011/11/10 08:33:04
まず衝動買いをせずに頭を冷やした行為は立派だと思います。
情報が少ないので想定ですがアドバイスします。
１ セットバックは４ｍに満たない道路の際に必要になりますが建築基準法上の道路であることが建築の前提になりますので確認すべきです。セットバックは条件でありそれが建築の可否を左右することにはなりません。なぜならセットバックを出来ない理由は少ないからです。
２ 購入後に測量すると隣との境界線の揉め事があった場合に対処法が限られますのでかなりリスクが高いです。最低でも事前に測量して境界確認を隣接地所有者や土地家屋調査士のもとに立ち会いをしてから購入しましょう
このような私道に面する安い土地は 水道や排水の引き込み掘削工事について私道の所有者の同意を取得できない場合があります。注意して購入することを勧めます。
情報が少ないので想定ですがアドバイスします。
１ セットバックは４ｍに満たない道路の際に必要になりますが建築基準法上の道路であることが建築の前提になりますので確認すべきです。セットバックは条件でありそれが建築の可否を左右することにはなりません。なぜならセットバックを出来ない理由は少ないからです。
２ 購入後に測量すると隣との境界線の揉め事があった場合に対処法が限られますのでかなりリスクが高いです。最低でも事前に測量して境界確認を隣接地所有者や土地家屋調査士のもとに立ち会いをしてから購入しましょう
このような私道に面する安い土地は 水道や排水の引き込み掘削工事について私道の所有者の同意を取得できない場合があります。注意して購入することを勧めます。
A
回答日時：
2011/11/10 07:08:10
＞1.セットバック要と書いてありますので建築は可能だと思うのですが それでも建築許可が下りないケースはあるのでしょうか？
いくつか考えられると思いますが、建築不可なら販売図面にその旨記載があるし、担当者からの説明もあるでしょうから、ここで建築不可の例を列記しても意味がありません。
＞2.公簿売買なのですが 見た目にも公簿面積の倍は実測はありそうです。ただ、・・・不動産業者に測量してもらってから購入するのと比べ リスク(隣地とのトラブル)は高くなりますでしょうか？
契約前でしたら問題対処出来ますが、契約後に問題が起きても業者は協力してくれないかもしれませんよ。
＞不動産業者に測量してもらうと当然 価格は実測後の価格になりますので倍になってしまいます。
3.こういった場合の良い方法が無いものでしょうか？
売主が一般人か業者か法人か分りませんが、測量すれば地積が増えると分っていて公募売買売にする理由を業者に訊きましょう。
いくつか考えられると思いますが、建築不可なら販売図面にその旨記載があるし、担当者からの説明もあるでしょうから、ここで建築不可の例を列記しても意味がありません。
＞2.公簿売買なのですが 見た目にも公簿面積の倍は実測はありそうです。ただ、・・・不動産業者に測量してもらってから購入するのと比べ リスク(隣地とのトラブル)は高くなりますでしょうか？
契約前でしたら問題対処出来ますが、契約後に問題が起きても業者は協力してくれないかもしれませんよ。
＞不動産業者に測量してもらうと当然 価格は実測後の価格になりますので倍になってしまいます。
3.こういった場合の良い方法が無いものでしょうか？
売主が一般人か業者か法人か分りませんが、測量すれば地積が増えると分っていて公募売買売にする理由を業者に訊きましょう。
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