教えて！住まいの先生
Q 築20年の中古マンションって、一生は住めないですよね？ それなら多少無理をしてでも新築を選んだ方が良いでしょうか？
築20年中古マンション1680万(リノベーション済み)
新築マンション2500万
どちらも駅からの距離や広さ、間取り、似たようなものです
周りの物件は、中古20～30年で1700万(諸経費自己負担)ぐらい、新築で安くて2500万(諸経費は不動産会社が負担するそう)ぐらいです
戸建て中古でも2000万弱～
五駅ほど離れた場所で、新築2000万のマンションもあります
妻28歳
夫41歳
子供2歳
で、これからの住まいについて悩んでいます
夫は年収400万弱なので、身内からお金を借りたり、私(妻)の貯金(1000万弱)から出さないと2500万という物件は買えないだろうなと
子供は１人っ子です
新築マンション2500万
どちらも駅からの距離や広さ、間取り、似たようなものです
周りの物件は、中古20～30年で1700万(諸経費自己負担)ぐらい、新築で安くて2500万(諸経費は不動産会社が負担するそう)ぐらいです
戸建て中古でも2000万弱～
五駅ほど離れた場所で、新築2000万のマンションもあります
妻28歳
夫41歳
子供2歳
で、これからの住まいについて悩んでいます
夫は年収400万弱なので、身内からお金を借りたり、私(妻)の貯金(1000万弱)から出さないと2500万という物件は買えないだろうなと
子供は１人っ子です
質問日時：
2015/4/1 10:15:44
解決済み
解決日時：
2015/4/7 23:10:25
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 32635 ｜ お礼： 50枚
共感した： 2 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
はじめまして。
大阪・神戸・京都など関西圏でホームインスペクション（住宅診断）を行っております
一級建築士の大森と申します。
よろしくお願いします。
まず築年数20年のマンションについて一生（40～50年と仮定）住めないという事はないとお考えになっても大丈夫かと考えます。
現在も築50年以上のマンションは結構実在していますし、そのマンションが建て替えという話もあまり聞きません。
最近では大阪の千里ニュータウンあたりが建て替えを行っている場合がありますが、ほとんどの場合がリノベーション等を行い、長く暮らしているのが現状です。
それと新築か中古かという話ですが、まずはこの記事・グラフを見てください。
https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html
グラフで築20年を境に角度が変わっているのが見てとれると思います。
記事を読めば分かると思いますが、築20年のマンションというのは中古住宅を購入するに当たってのひとつの分岐点となります。
しかもリフォーム済みとの事なので、お得な感じもします。
あと気になるのが、貯蓄をかなり出さないと新築の購入は難しいところです。
今後、日本の経済は本当にどうなるのか分かりません。
ですので、やはりそれなりの貯蓄はストックしておくべきかと考えます。
ですので、あくまでの私の個人的な意見ですが、rbjmagjさんの場合は中古マンションの購入が良いのではないかと思います。
その際には、現在の状態はモチロンですが、管理組合の運営状況や長期修繕計画は必ず確認するようにしてください。
恐らく1回目の大規模改修は済んでいると思いますので、次回の大規模改修の時期、現在の積み立て金の額、次回修繕で一時金が発生する可能性はないのか等を是非ご確認ください。
もちろんまだ様々な選択肢があるかと思います。
それらを選択するにあたり色々と時間はかかると思いますが、ご自分で納得され、良い取引が出来る事を願っています！
以上、ご参考になりましたら、幸いです。
大阪・神戸・京都など関西圏でホームインスペクション（住宅診断）を行っております
一級建築士の大森と申します。
よろしくお願いします。
まず築年数20年のマンションについて一生（40～50年と仮定）住めないという事はないとお考えになっても大丈夫かと考えます。
現在も築50年以上のマンションは結構実在していますし、そのマンションが建て替えという話もあまり聞きません。
最近では大阪の千里ニュータウンあたりが建て替えを行っている場合がありますが、ほとんどの場合がリノベーション等を行い、長く暮らしているのが現状です。
それと新築か中古かという話ですが、まずはこの記事・グラフを見てください。
https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html
グラフで築20年を境に角度が変わっているのが見てとれると思います。
記事を読めば分かると思いますが、築20年のマンションというのは中古住宅を購入するに当たってのひとつの分岐点となります。
しかもリフォーム済みとの事なので、お得な感じもします。
あと気になるのが、貯蓄をかなり出さないと新築の購入は難しいところです。
今後、日本の経済は本当にどうなるのか分かりません。
ですので、やはりそれなりの貯蓄はストックしておくべきかと考えます。
ですので、あくまでの私の個人的な意見ですが、rbjmagjさんの場合は中古マンションの購入が良いのではないかと思います。
その際には、現在の状態はモチロンですが、管理組合の運営状況や長期修繕計画は必ず確認するようにしてください。
恐らく1回目の大規模改修は済んでいると思いますので、次回の大規模改修の時期、現在の積み立て金の額、次回修繕で一時金が発生する可能性はないのか等を是非ご確認ください。
もちろんまだ様々な選択肢があるかと思います。
それらを選択するにあたり色々と時間はかかると思いますが、ご自分で納得され、良い取引が出来る事を願っています！
以上、ご参考になりましたら、幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2015/4/7 23:10:25
詳しくご回答頂きありがとうございました、参考にさせて頂きます。
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2015/4/2 23:07:03
全体の配管交換がどうなるのかが
疑問です。
もし交換があるならゴキブリなども上がってこないでしょうし
安心して住めそうです。
見た目はリフォームでなんとかなりますし、２０年なら
ちょうどバブルがはじけた時で今よりは質の良い物も
多数使っています。
２５～３０年住んできっと子供は巣立ちますので
その時に転居を考えてみては？
戸建てでも子供がいなくなると広さ的に
余分が増えます。転居も考えるものです。
疑問です。
もし交換があるならゴキブリなども上がってこないでしょうし
安心して住めそうです。
見た目はリフォームでなんとかなりますし、２０年なら
ちょうどバブルがはじけた時で今よりは質の良い物も
多数使っています。
２５～３０年住んできっと子供は巣立ちますので
その時に転居を考えてみては？
戸建てでも子供がいなくなると広さ的に
余分が増えます。転居も考えるものです。
A
回答日時：
2015/4/2 13:10:11
rbjmagjさん
団地のリノベーションを手がける建築家、吉永建築デザインスタジオの吉永です。
現在築50年でも現役で十分快適に暮らせるマンションはいくつもあります。まして築20年であれば新耐震以後で地震対策もされていますし、設備についても床暖房がない程度で現在とさほど変わりませんので、現在築50年のマンションと同等以上に暮らせるでしょう。新築であっても一年たてば中古ですし、20年もたてば修理するところがでるということをお忘れなく。
団地のリノベーションを手がける建築家、吉永建築デザインスタジオの吉永です。
現在築50年でも現役で十分快適に暮らせるマンションはいくつもあります。まして築20年であれば新耐震以後で地震対策もされていますし、設備についても床暖房がない程度で現在とさほど変わりませんので、現在築50年のマンションと同等以上に暮らせるでしょう。新築であっても一年たてば中古ですし、20年もたてば修理するところがでるということをお忘れなく。
A
回答日時：
2015/4/2 02:39:49
私も「一生住めない」という意見は賛同できません。
現時点、築２０年ということは平成生まれの物件ですよね
現状５０年という物件は、この世にマンション（団地）的なものが
出てきた創世記に近い物件ですので、非常に構造やその他の設備が
悪いものが多いです（古いから悪いではなく、マンションというものが
それなりに昔は耐震性も法的にもゆるく、建てる側も試行錯誤で
建てていたので、平成辺りからはもう、耐震性も高く設備一つとっても
歴史の積み重ねで非常に良い物が出てきてる時代ですので）
私は正直言って100年くらいは普通にもつと思っています。
勿論、内部的なメンテナンス関係は必要になってくるとは思いますが。
簡単に言いますと、現時点から見て、２０年前の建物の新築時と
５０年前の新築時の建物は同じ新築として比較しても内容が全然違う
ということです。
ですので、現在５０年以上経った物件の建て替えなどは
ソコソコ有っているみたいですが、これから３０年経って築５０年を
迎えるような物件の建て替えはそんなに見当たらなくなると考えてます。
それに建て替えなんて言葉で簡単に言ってるものも居ますが
そんなに簡単に分譲マンションの建て替えはできるものでは有りません
現時点、築２０年ということは平成生まれの物件ですよね
現状５０年という物件は、この世にマンション（団地）的なものが
出てきた創世記に近い物件ですので、非常に構造やその他の設備が
悪いものが多いです（古いから悪いではなく、マンションというものが
それなりに昔は耐震性も法的にもゆるく、建てる側も試行錯誤で
建てていたので、平成辺りからはもう、耐震性も高く設備一つとっても
歴史の積み重ねで非常に良い物が出てきてる時代ですので）
私は正直言って100年くらいは普通にもつと思っています。
勿論、内部的なメンテナンス関係は必要になってくるとは思いますが。
簡単に言いますと、現時点から見て、２０年前の建物の新築時と
５０年前の新築時の建物は同じ新築として比較しても内容が全然違う
ということです。
ですので、現在５０年以上経った物件の建て替えなどは
ソコソコ有っているみたいですが、これから３０年経って築５０年を
迎えるような物件の建て替えはそんなに見当たらなくなると考えてます。
それに建て替えなんて言葉で簡単に言ってるものも居ますが
そんなに簡単に分譲マンションの建て替えはできるものでは有りません
A
回答日時：
2015/4/1 16:55:53
>築20年の中古マンションって、一生は住めないですよね？
一般的に築50年程度で建て替えるケースが多いので、せいぜい住めて30～40年ぐらいだと思っておいた方が良いでしょう。
そう考えると、旦那さんは一生住める可能性はあるかもしれません。
勿論築70年程度のマンションは幾らでもありますが、ある程度人気が高い地域じゃないと実現はしません。
建物の強度的に築何年で建て替えと言う物ではなく、人気の良し悪しが大きな要因なので、周辺のどれだけ古い物件があるのか調べてみてください。
あまり古い物件が無いようであれば、避けた方が無難ではあります。
>夫は年収400万弱なので、身内からお金を借りたり、私(妻)の貯金(1000万弱)から出さないと2500万という物件は買えないだろうなと
年収の５～６倍がローンの上限になってくるので、2500万程度の物件は難しいかも知れません。
物件購入時には諸費用があって、物件価格の１～２割は必要になってきますので、2500万の物件なら2700万以上は必要です。
年齢的にも考えて2000万強が妥当な所でしょうね。
戸建の中古も2000万弱からあるようですが、それじゃ駄目なんでしょうか？
マンションの場合は本人の意思だけで建て替えるかどうかは決められないので、予想より早く建て替えや取り壊しが来る場合もあります。
戸建なら本人達の好きなように出来ますし、幾らでも修繕しながら住むことは出来ます。
一般的に築50年程度で建て替えるケースが多いので、せいぜい住めて30～40年ぐらいだと思っておいた方が良いでしょう。
そう考えると、旦那さんは一生住める可能性はあるかもしれません。
勿論築70年程度のマンションは幾らでもありますが、ある程度人気が高い地域じゃないと実現はしません。
建物の強度的に築何年で建て替えと言う物ではなく、人気の良し悪しが大きな要因なので、周辺のどれだけ古い物件があるのか調べてみてください。
あまり古い物件が無いようであれば、避けた方が無難ではあります。
>夫は年収400万弱なので、身内からお金を借りたり、私(妻)の貯金(1000万弱)から出さないと2500万という物件は買えないだろうなと
年収の５～６倍がローンの上限になってくるので、2500万程度の物件は難しいかも知れません。
物件購入時には諸費用があって、物件価格の１～２割は必要になってきますので、2500万の物件なら2700万以上は必要です。
年齢的にも考えて2000万強が妥当な所でしょうね。
戸建の中古も2000万弱からあるようですが、それじゃ駄目なんでしょうか？
マンションの場合は本人の意思だけで建て替えるかどうかは決められないので、予想より早く建て替えや取り壊しが来る場合もあります。
戸建なら本人達の好きなように出来ますし、幾らでも修繕しながら住むことは出来ます。
A
回答日時：
2015/4/1 15:08:08
ちょっとズボラな回答になりますが、築年数が平成以降であり、有名な建築会社による施工であればそうそう問題はありません。
築年数で言えば、管理が良ければ７０年くらいまでは十分に持ちます。現在であればもっと持つ可能性も十分にあります。
管理に関しては、マンションを見に行ったときに共用スペースが綺麗と感じていれば管理はある程度信頼できます。
ですので、質問者様が買いたいと感じる方を購入すべきだと思います。
新築だからといって、必ずしも生活は満足できるものでもありませんので!(^^)!
不安なのであれば、他の回答者様のように一度不動産会社に調べてもらって、判断すればいいと思います。
その上で、物件に問題なしと言われれば、築２０年であれば一生住む事も可能かと思いますよ！
築年数で言えば、管理が良ければ７０年くらいまでは十分に持ちます。現在であればもっと持つ可能性も十分にあります。
管理に関しては、マンションを見に行ったときに共用スペースが綺麗と感じていれば管理はある程度信頼できます。
ですので、質問者様が買いたいと感じる方を購入すべきだと思います。
新築だからといって、必ずしも生活は満足できるものでもありませんので!(^^)!
不安なのであれば、他の回答者様のように一度不動産会社に調べてもらって、判断すればいいと思います。
その上で、物件に問題なしと言われれば、築２０年であれば一生住む事も可能かと思いますよ！
A
回答日時：
2015/4/1 12:00:32
マンションは維持管理をしっかりすれば、築70年でも住めます。
(中古マンションについて調査する事は)
1.耐震補強はされているのか
2.管理費、修繕積立金の額と総戸数は
3.修繕積立金の残高合計はいくらあるのか
残高合計÷総戸数=50万円/戸が目安です
4.過去の修繕履歴と今後の大規模修繕計画表はあるのか
5.今後管理費などの改定の予定はないのか
6.管理費などの滞納金額はいくらあるのか
7.売主の売却理由は
これらについては不動産業者を通して調査できます。
調査をした上で判断します。
(中古マンションについて調査する事は)
1.耐震補強はされているのか
2.管理費、修繕積立金の額と総戸数は
3.修繕積立金の残高合計はいくらあるのか
残高合計÷総戸数=50万円/戸が目安です
4.過去の修繕履歴と今後の大規模修繕計画表はあるのか
5.今後管理費などの改定の予定はないのか
6.管理費などの滞納金額はいくらあるのか
7.売主の売却理由は
これらについては不動産業者を通して調査できます。
調査をした上で判断します。
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