教えて！住まいの先生
Q 皆さまこんにちは。どうしても一人では結論が出ないため、こちらを利用させて頂きます。 知人の薦めでこの度、ｱﾊﾟｰﾄ経営を展開することになりました。
そこでなのですが、
ﾏﾝｼｮﾝ経営にするか、ｱﾊﾟｰﾄ経営にするかで迷っています。最初私はﾏﾝｼｮﾝありきで
考えていたのですが、営業の方からいろいろなお話を伺い、例えば古くなって取り壊しの際には
ﾏﾝｼｮﾝではかなりの額がかさむことなど指摘され、どちらにすればいいのか気持ちが
揺らいでしまって先に進めません。
相談が相談ゆえ、不動産のﾌﾟﾛの方にお話を伺いたくこちらにやってきましたが、実際にいま現在、
ｱﾊﾟｰﾄ経営、ﾏﾝｼｮﾝ経営をされている方にも積極的にお話を伺いたいです。
きっとどちらを選んだにせよ、ﾒﾘｯﾄ・ﾃﾞﾒﾘｯﾄがあるんでしょうね。
結論的にはどちらがいいのか例を挙げて頂き、ご判断された根拠も添えて頂くと非常に助かります。
お力を貸してください。よろしくお願いいたします。
①ｱﾊﾟｰﾄ経営、ﾏﾝｼｮﾝ経営とも今回の案件が初めてです。
②今後は少しずつ増やしていく予定です（５棟までは増やしたいです）。
③建物は新築物件です。中古物件ではありません。
ﾏﾝｼｮﾝ経営にするか、ｱﾊﾟｰﾄ経営にするかで迷っています。最初私はﾏﾝｼｮﾝありきで
考えていたのですが、営業の方からいろいろなお話を伺い、例えば古くなって取り壊しの際には
ﾏﾝｼｮﾝではかなりの額がかさむことなど指摘され、どちらにすればいいのか気持ちが
揺らいでしまって先に進めません。
相談が相談ゆえ、不動産のﾌﾟﾛの方にお話を伺いたくこちらにやってきましたが、実際にいま現在、
ｱﾊﾟｰﾄ経営、ﾏﾝｼｮﾝ経営をされている方にも積極的にお話を伺いたいです。
きっとどちらを選んだにせよ、ﾒﾘｯﾄ・ﾃﾞﾒﾘｯﾄがあるんでしょうね。
結論的にはどちらがいいのか例を挙げて頂き、ご判断された根拠も添えて頂くと非常に助かります。
お力を貸してください。よろしくお願いいたします。
①ｱﾊﾟｰﾄ経営、ﾏﾝｼｮﾝ経営とも今回の案件が初めてです。
②今後は少しずつ増やしていく予定です（５棟までは増やしたいです）。
③建物は新築物件です。中古物件ではありません。
質問日時：
2016/12/29 21:33:48
解決済み
解決日時：
2017/1/5 20:35:58
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 207 ｜ お礼： 250枚
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回答数： 6 ｜ 閲覧数： 207 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/1/5 20:35:58
計画されている街並みと、賃料相場によります。
都内で、集合住宅が多く建ち並び、需要が高く、賃料相場も比較的高いエリアであれば鉄筋コンクリートや鉄骨造のマンション。
郊外で、低層（2階建てまで）住居の多く建ち並ぶ地域であれば、軽量鉄骨造や木造のアパートが良いでしょう。
それと、他の回答のとおり、リスクについては相当な勉強、研究の上、投資をしてください。
私は、前回のバブルを経験した年代の者です。
バブルは30年周期で来るそうです（忘れたころにやってくる）。
正直、都市部の不動産は現在、バブルの状況です。
くれぐれも注意してください。
融資を受ける場合は、想定賃料収入の60％以下になっても、キャッシュフローがプラスになるよう計画しましょう。
都内で、集合住宅が多く建ち並び、需要が高く、賃料相場も比較的高いエリアであれば鉄筋コンクリートや鉄骨造のマンション。
郊外で、低層（2階建てまで）住居の多く建ち並ぶ地域であれば、軽量鉄骨造や木造のアパートが良いでしょう。
それと、他の回答のとおり、リスクについては相当な勉強、研究の上、投資をしてください。
私は、前回のバブルを経験した年代の者です。
バブルは30年周期で来るそうです（忘れたころにやってくる）。
正直、都市部の不動産は現在、バブルの状況です。
くれぐれも注意してください。
融資を受ける場合は、想定賃料収入の60％以下になっても、キャッシュフローがプラスになるよう計画しましょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2017/1/5 20:35:58
確かに私は不動産初心者ですが、そこを理解してくださった上で
やめなさい！ではなく気をつけて！と advice を頂けたrifujin2013様に
ﾍﾞｽﾄｱﾝｻｰ賞を捧げたいと思います。辛口な助言を含め、いろいろな方の
目に触れられたことは有益だったと思います。感謝いたします。
仮審査が pass しまして2,017年はさい先の良い滑り出しです。
2,020年までﾊﾞﾌﾞﾙは継続と睨んでます。
回答
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A
回答日時：
2017/1/4 23:31:35
土地を沢山お持ちで、そこにアパート建てようかな～マンションにしようかな～と言うお話ですか？
それとも土地代込みでローンを組んで新築物件を買おうと言うこと？
後者だったらアパートだろうがマンションだろうが、まず儲かりませんよ。よくてトントン、かなりの確率で赤字になってキャッシュ持ち出しです。
前者でもフルローンで建物を建てたら結構リスキーです。
あなたが実は賃貸経営にかなり詳しいなら私は何も言えませんが、これから「勉強する」ビギナーなら、今の段階で実際に不動産投資をするのはやめた方がいいです。
運動しない人がいきなりフルマラソンをするぐらい危険です。知識が足りない。
上手いこという人に騙されますよ。
それとも土地代込みでローンを組んで新築物件を買おうと言うこと？
後者だったらアパートだろうがマンションだろうが、まず儲かりませんよ。よくてトントン、かなりの確率で赤字になってキャッシュ持ち出しです。
前者でもフルローンで建物を建てたら結構リスキーです。
あなたが実は賃貸経営にかなり詳しいなら私は何も言えませんが、これから「勉強する」ビギナーなら、今の段階で実際に不動産投資をするのはやめた方がいいです。
運動しない人がいきなりフルマラソンをするぐらい危険です。知識が足りない。
上手いこという人に騙されますよ。
A
回答日時：
2016/12/30 16:17:46
ん～～男女の問題ですら浮ついた考えのお嬢様が、どこからの資金で考えたか不明ですが、未だアナタの知識、経験からは止めておくべきです。
マンションかアパートかの問題は、その地域性、人間の居住環境、土地値でも大分変ります。
いくらお金掛けてご立派な建物を建てても、入居者が居なければダメですよね？
一度、不動産会社にでも勤務してからの方がいいですよ。
教える事が多すぎです。
マンションかアパートかの問題は、その地域性、人間の居住環境、土地値でも大分変ります。
いくらお金掛けてご立派な建物を建てても、入居者が居なければダメですよね？
一度、不動産会社にでも勤務してからの方がいいですよ。
教える事が多すぎです。
A
回答日時：
2016/12/30 01:35:02
釣りではないとして。
なかなか恐ろしい人ですね。
貴女に営業を掛けている人からすると貴女みたいなチョロい客は嬉しくてしょうがないですよ。
他の回答者の方は私よりも知識豊富な方が多いですが、そこそこ実情を知っている程度の私の目線でさえ、貴方はカモにしか見えません。
不動産の仕事って大きく分けて「売買もの」「賃貸もの」という2つに別れるんですよね。
んで「売買もの」の知識量って「賃貸もの」の5～10倍の知識量がいるんですよ。
で私は賃貸ものの方の知識は少しばかりはあるんですね、端くれ程度にはね。
でもその端くれ程度の知識でも、一般人と比べると段違いのレベルなんですよ。
そんな私が見ても、貴女を恐ろしい人だなと思うんですよ。
無謀で無敵だなと。
例えばガキ共が街中でヤクザにキックして逃げるイタズラをしているようなものなんですよ。
よくやるな、無謀で無敵だな、と。
釣りでないとすれば、
貴女は女性でお若いのにかなり裕福な方なんですね。
まさにカモですよ。
文中のこんな状況は見事にカモられている状態でしかないですよ。
ちなみに「知人」さんは、貴女が成約した際には不動産屋からキックバックを受け取る段取りになっています、まぁ間違いないでしょうね。
他の方の進言をよく参考になさるべきですね。
なかなか恐ろしい人ですね。
貴女に営業を掛けている人からすると貴女みたいなチョロい客は嬉しくてしょうがないですよ。
他の回答者の方は私よりも知識豊富な方が多いですが、そこそこ実情を知っている程度の私の目線でさえ、貴方はカモにしか見えません。
不動産の仕事って大きく分けて「売買もの」「賃貸もの」という2つに別れるんですよね。
んで「売買もの」の知識量って「賃貸もの」の5～10倍の知識量がいるんですよ。
で私は賃貸ものの方の知識は少しばかりはあるんですね、端くれ程度にはね。
でもその端くれ程度の知識でも、一般人と比べると段違いのレベルなんですよ。
そんな私が見ても、貴女を恐ろしい人だなと思うんですよ。
無謀で無敵だなと。
例えばガキ共が街中でヤクザにキックして逃げるイタズラをしているようなものなんですよ。
よくやるな、無謀で無敵だな、と。
釣りでないとすれば、
貴女は女性でお若いのにかなり裕福な方なんですね。
まさにカモですよ。
文中のこんな状況は見事にカモられている状態でしかないですよ。
ちなみに「知人」さんは、貴女が成約した際には不動産屋からキックバックを受け取る段取りになっています、まぁ間違いないでしょうね。
他の方の進言をよく参考になさるべきですね。
A
回答日時：
2016/12/29 22:06:07
不動産投資家です。
アパートかマンションか？というのは、木造か鉄筋コンクリートか？というお話でしょうか？
ま、どっちでもいいですが、まずは新築は辞めましょうか。儲かりませんから。
あなたが土地を探し、建築業者を探した訳じゃないですよね？儲かる話は、自分で探さないとこないですよ。冷静に判断した方がいいと思いますよ。
それから、もっと物件の条件を書いてもらえないと判断できませんよ。最低でも、金額、利回り、融資額、融資返済年数、融資金利がないと答えられません。
アパートかマンションか？というのは、木造か鉄筋コンクリートか？というお話でしょうか？
ま、どっちでもいいですが、まずは新築は辞めましょうか。儲かりませんから。
あなたが土地を探し、建築業者を探した訳じゃないですよね？儲かる話は、自分で探さないとこないですよ。冷静に判断した方がいいと思いますよ。
それから、もっと物件の条件を書いてもらえないと判断できませんよ。最低でも、金額、利回り、融資額、融資返済年数、融資金利がないと答えられません。
A
回答日時：
2016/12/29 21:45:59
実施前提なら、4世帯から8世帯のアパートの範囲で済ませるべきかな。
１）この時点でやめといた方が賢明
修繕費、必ず満室になる保証が無い、固定資産税などリスクが多すぎ。
名義だけであってもすべてあなたの責任になります。
不動産会社が経営するのと個人が経営するのとではリスクが違いすぎ。
２）目の前にある見積書、契約内容だけで判断すべきではありません。
３）新築だと、建築費はあなたの負債、返済するのと、賃貸費の収入、修繕積み立て金・・・・リスク多すぎ。
不動産会社は仲介料収入で損害は出ません。
賃貸利用者がゼロでも、あなたから新築のローン返済は確実に得ますが、あなたはどうやって返済するの？
「賃貸料が収入として入るから」と言われていたら、不動産会社は、賃貸契約の居住者を探すのでしょうか？
土地所有しているなら別ですが、土地も借りるなら、最悪、建物を解体し、土地を明け渡せ」の様な事態にだって陥りますよ。
が、その事態になったとき、部屋を貸していて住んでいる人が居たら、退去願いするのは困難です。
まずはあなたが、宅建資格を取得する勉強をしてからかな。
メリットは誰もが教えてくれますが、デメリットは不動産会社に不利になるような話だと教えてもくれませんよ。
１）この時点でやめといた方が賢明
修繕費、必ず満室になる保証が無い、固定資産税などリスクが多すぎ。
名義だけであってもすべてあなたの責任になります。
不動産会社が経営するのと個人が経営するのとではリスクが違いすぎ。
２）目の前にある見積書、契約内容だけで判断すべきではありません。
３）新築だと、建築費はあなたの負債、返済するのと、賃貸費の収入、修繕積み立て金・・・・リスク多すぎ。
不動産会社は仲介料収入で損害は出ません。
賃貸利用者がゼロでも、あなたから新築のローン返済は確実に得ますが、あなたはどうやって返済するの？
「賃貸料が収入として入るから」と言われていたら、不動産会社は、賃貸契約の居住者を探すのでしょうか？
土地所有しているなら別ですが、土地も借りるなら、最悪、建物を解体し、土地を明け渡せ」の様な事態にだって陥りますよ。
が、その事態になったとき、部屋を貸していて住んでいる人が居たら、退去願いするのは困難です。
まずはあなたが、宅建資格を取得する勉強をしてからかな。
メリットは誰もが教えてくれますが、デメリットは不動産会社に不利になるような話だと教えてもくれませんよ。
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