教えて！住まいの先生
Q 中古マンションの購入を検討していて、相談内容が２つあります 質問① 内見をしたのが夜だったので窓枠等のチェックも甘かったと思っています。 もう一度、昼間に内見をお願いしようとして
いるので「内見時の注意」と、購入を決めたとき「確認を行ったほうが良さそうな事柄、その確認をするタイミング」などアドバイスを頂けますでしょうか
場 所：都内（大田区）
建 築：昭和56年7月
戸 数：8階建 全32戸
管理形態：自主管理（管理員：日勤）
その他：フルリノベーション済
ペット飼育予定（猫） ※飼育可（詳細は不明）
瑕疵担保責任は売主2年間
気になることは
・耐震基準 ・自主管理 ・フルリノベーション済なので見落としがちなチェック箇所
質問②
不動産会社を2ヶ月の間に2社回ったのですが、同じマンションの隣同士のお部屋の内見ができたので、どちらにしようか少々迷っています。
固定資産や住民税、その他修繕にかかる金額、将来の身の振り方を見据え、現実的なご意見をお願いします
年収450万 勤務年数16年 ローン33年（満80才） 貯蓄1，500万
※3年後はやりたいことがあるため収入は半分以下になってしまいます（アルバイト同等）
※同居人あり（年収250万個人事業）
※現在は賃貸で家賃12万
※親族の介護等の問題はなし
タイプＡ 2LDK 面積56㎡ 3，000万円 管理費：13，000円 修繕積立：6，000円位
タイプＢ 2DK 面積44㎡ 2，500万円 管理費：10，000円 修繕積立：5，000円位
※両タイプとも、質問①と同じ条件になります（タイプＡは瑕疵担保責任未確認です）
たくさん質問してしまって、すみません
客観的なご意見をお願いいたします
補足
場 所：都内（大田区）
建 築：昭和56年7月
戸 数：8階建 全32戸
管理形態：自主管理（管理員：日勤）
その他：フルリノベーション済
ペット飼育予定（猫） ※飼育可（詳細は不明）
瑕疵担保責任は売主2年間
気になることは
・耐震基準 ・自主管理 ・フルリノベーション済なので見落としがちなチェック箇所
質問②
不動産会社を2ヶ月の間に2社回ったのですが、同じマンションの隣同士のお部屋の内見ができたので、どちらにしようか少々迷っています。
固定資産や住民税、その他修繕にかかる金額、将来の身の振り方を見据え、現実的なご意見をお願いします
年収450万 勤務年数16年 ローン33年（満80才） 貯蓄1，500万
※3年後はやりたいことがあるため収入は半分以下になってしまいます（アルバイト同等）
※同居人あり（年収250万個人事業）
※現在は賃貸で家賃12万
※親族の介護等の問題はなし
タイプＡ 2LDK 面積56㎡ 3，000万円 管理費：13，000円 修繕積立：6，000円位
タイプＢ 2DK 面積44㎡ 2，500万円 管理費：10，000円 修繕積立：5，000円位
※両タイプとも、質問①と同じ条件になります（タイプＡは瑕疵担保責任未確認です）
たくさん質問してしまって、すみません
客観的なご意見をお願いいたします
現在の家賃構成は自分と同居人の２部屋分を合わせた金額です。
頭金は500～800万円を予定しています
質問日時：
2017/9/18 12:04:33
解決済み
解決日時：
2017/9/22 20:03:05
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 289 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/9/22 20:03:05
①についてですが、内見時には内装の確認などがメインになりますので、耐震は不動産屋に直接聞いたらいいと思います。古いマンションのため、耐震については多くは期待できないと思われます。
管理については、管理会社がどこなのかという点も聞く必要があります。
その会社が信頼できる会社か、自分なりの納得を得た方がいいでしょう。
②ですが、まず修繕に関しての資料を出してもらってください。不動産屋経由でいいです。
今までの修繕記録や、今後の大規模修繕へ向けた、積立額、それがしっかりと黒字化されているか。
また、今後の修繕費の値上がりの時期なども、まともな管理をされているマンションであれば、出てくるはずです。
それが無いようであれば、そもそもそこに住むのはやめた方がいいと思われます。
ローンですが、80歳の完済で通るのか、よくご確認ください。
数年後に収入が減るのであれば、できれば頭金を増やして、月々の負担を少しでも減らすこと考えてみてください。
シンプルに言えば、上記のような点が気になるところです。
管理については、管理会社がどこなのかという点も聞く必要があります。
その会社が信頼できる会社か、自分なりの納得を得た方がいいでしょう。
②ですが、まず修繕に関しての資料を出してもらってください。不動産屋経由でいいです。
今までの修繕記録や、今後の大規模修繕へ向けた、積立額、それがしっかりと黒字化されているか。
また、今後の修繕費の値上がりの時期なども、まともな管理をされているマンションであれば、出てくるはずです。
それが無いようであれば、そもそもそこに住むのはやめた方がいいと思われます。
ローンですが、80歳の完済で通るのか、よくご確認ください。
数年後に収入が減るのであれば、できれば頭金を増やして、月々の負担を少しでも減らすこと考えてみてください。
シンプルに言えば、上記のような点が気になるところです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2017/9/22 20:03:05
一番気になっていたのが自主管理の部分でした。
自主管理に対する確認事項を明確に教えていただき、ありがとうございます。
不動産経由で確認してみようと思います。
回答
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A
回答日時：
2017/9/18 21:55:48
A
回答日時：
2017/9/18 13:03:57
旧耐震基準は、
1981（昭和56）年5月31日までの建築確認において適用されていた基準をいう。
となっていますので、本物件はS56.7建築となっていますので、旧耐震基準でしょう。ずばり買うべきではない物件です。
また築36年にもなる物件なのに、毎月の修繕積立金が6000円って、考えられない金額です。6000円×32戸×12ヶ月＝230万円です。10年でも2300万円しか貯まっていません。とてもではないですが、大規模改修ができる金額ではありません。一時徴収金がいったいいくらになるか、確認してみて下さい。
また旧耐震基準であり、築36年と古いので、あと何年住めるか考える必要があります。例えうまい話で建て替えになったとしても、その間の1～2年間は賃貸物件へ移動しなければなりません。
1981（昭和56）年5月31日までの建築確認において適用されていた基準をいう。
となっていますので、本物件はS56.7建築となっていますので、旧耐震基準でしょう。ずばり買うべきではない物件です。
また築36年にもなる物件なのに、毎月の修繕積立金が6000円って、考えられない金額です。6000円×32戸×12ヶ月＝230万円です。10年でも2300万円しか貯まっていません。とてもではないですが、大規模改修ができる金額ではありません。一時徴収金がいったいいくらになるか、確認してみて下さい。
また旧耐震基準であり、築36年と古いので、あと何年住めるか考える必要があります。例えうまい話で建て替えになったとしても、その間の1～2年間は賃貸物件へ移動しなければなりません。
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