教えて！住まいの先生
Q 不動産投資について質問です。
先日不動産の営業マンから新築ワンルームマンションの1部屋のオーナーになりませんかと営業をかけられました。
立地は23区内、駅徒歩10分圏内、築1年目
価格は2800万円、家賃 14万 サブリースで引かれて12、3万円程
シミュレーションの様なものを見せられて、諸費用を引いた額をフルローン(35年)で借りて、月々の収支が▲1.5万円
ローンを払い終われば、12、3万円の家賃収入が入って来ると言われました。
これから日本は人口減になっていくが、東京への流入人口は減るどころか増えると言われ、空室のリスクは少ないと言われました。
また、家賃が減るリスクに関しては、都内で築30年近くのマンションの家賃の推移を見せられ、あまり下がらないということでした。
老後、年金だけでは暮らすのは大変、だから老後、将来の保障として持っておくもの。
病気や怪我で働けなくなったらどうします？など、不動産投資は保障になると言われ、どうするべきか迷っています。
新築ワンルームマンションへの投資はした方が良いのでしょうか。
立地は23区内、駅徒歩10分圏内、築1年目
価格は2800万円、家賃 14万 サブリースで引かれて12、3万円程
シミュレーションの様なものを見せられて、諸費用を引いた額をフルローン(35年)で借りて、月々の収支が▲1.5万円
ローンを払い終われば、12、3万円の家賃収入が入って来ると言われました。
これから日本は人口減になっていくが、東京への流入人口は減るどころか増えると言われ、空室のリスクは少ないと言われました。
また、家賃が減るリスクに関しては、都内で築30年近くのマンションの家賃の推移を見せられ、あまり下がらないということでした。
老後、年金だけでは暮らすのは大変、だから老後、将来の保障として持っておくもの。
病気や怪我で働けなくなったらどうします？など、不動産投資は保障になると言われ、どうするべきか迷っています。
新築ワンルームマンションへの投資はした方が良いのでしょうか。
質問日時：
2018/1/28 21:58:25
解決済み
解決日時：
2018/2/1 11:29:22
回答数： 13 ｜ 閲覧数： 1378 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/2/1 11:29:22
これは自信を持って言えますが、絶対に買ってはいけません！
まずは、新築ワンルームの一般的な実態について書きます。
私は中古の投資用ワンルームマンションを仲介する仕事をしていますが、
私の下には「新築ワンルームを購入したが売却したい」という依頼が沢山きます。
そして、とりあえず私の方で査定をして売却可能価格を算出するのですが、
彼らに共通して言えることは、売却可能価格が残債を数百万下回っているということです。つまり、査定価格で買い手がついたとしても、売却代金だけでは銀行への未返済額を賄えず、自分の懐から数百万を持ち出ししなければならないのです。
なぜこのようなことが起こるかというと、
新築ワンルームマンションは、土地仕入価格や建築費、広告宣伝費、不当に高い利益を積算して価格が決められ、それを「生命保険代わり、節税、年金になる」というセールストークで半ば強引に売りつけます。このときはセールストークに押されて、
利回りを気にする人は少ないです。
しかし、実際に購入してみると、所得税の還付がある初年度以外はほぼ赤字の状況になり持ち出しが発生します。そして、それに耐えきなくなり売却しようと思い仲介会社に査定をしてもらうと、査定価格は残債を大きく下回ります。
中古市場は利回りで価格が形成されるため、新築の時いくら高い価格で買っていても関係ありません。
新築の購入者は、ここで初めて騙されたことに気付きます。
ただ、持ち出しして売るくらいなら保有していた方がよいと思う方もいると思います。
しかし、保有も相当な覚悟が必要です。
経年とともに家賃は必ず下がります。空室も発生します。人口が増えていたこれまでのデータに基づき家賃は下がらないと言っても、これからは違います。
また仮にサブリースがついていても更新時に賃料の交渉が入り下がりますし、このように人を騙す企業がサブリース期間終了まで存続している可能性はほぼないでしょう。
また、通常営業担当者は、賃貸運営費用として固定資産税と火災保険料くらいしか説明しませんが、他にもいっぱいお金が出ていきます。
・原状回復費用(入居者が抜けた後のクリーニング費用等）
・入居者募集にかかる仲介手数料
・入居者の契約更新時の事務手数料
・専有部の設備の修繕費用
・修繕積立金の値上げ※
※健全な修繕を視野に入れている場合は、専有面積あたり500円/㎡は徴収する必要がありますが、このような会社は費用を少なく見せるために100円/㎡以下に設定しています。将来修繕が必要な時に修繕積立金がたまっていないと修繕ができず廃墟になり賃料に影響します。
つまり、保有することは赤字が嵩んでいき傷口を広げることになります。
以上が一般的な新築ワンルームの実態です。
今回のご質問者様のケースもこれに当たりますが、
ただ、私が気になるのは、質問者様が書かれた条件です。
「立地は23区内、駅徒歩10分圏内、築1年目、価格は2800万円、家賃 14万」
これだと利回り6%になります。
現在の23区内の新築ワンルームマンションの利回りは4%くらいですから、
普通に考えてあり得ません。これならしつこい営業をしなくても買い手はいくらでもいるはずです。
通常、この条件ですと、賃料は10万円取れれば御の字です。
これは私の予想ですが、購入時の利回りを高く見せるために、高額な賃料設定をして、しばらくしてから賃下げ交渉をするパターンではないでしょうか。
まずは14万円という金額が適正か否か確認してみてください。周辺で同じくらいの築年、面積の部屋の募集賃料を検索すればわかります。
仮に適正賃料だとしても、他に落とし穴がありますので、買ってはいけません。
まずは、新築ワンルームの一般的な実態について書きます。
私は中古の投資用ワンルームマンションを仲介する仕事をしていますが、
私の下には「新築ワンルームを購入したが売却したい」という依頼が沢山きます。
そして、とりあえず私の方で査定をして売却可能価格を算出するのですが、
彼らに共通して言えることは、売却可能価格が残債を数百万下回っているということです。つまり、査定価格で買い手がついたとしても、売却代金だけでは銀行への未返済額を賄えず、自分の懐から数百万を持ち出ししなければならないのです。
なぜこのようなことが起こるかというと、
新築ワンルームマンションは、土地仕入価格や建築費、広告宣伝費、不当に高い利益を積算して価格が決められ、それを「生命保険代わり、節税、年金になる」というセールストークで半ば強引に売りつけます。このときはセールストークに押されて、
利回りを気にする人は少ないです。
しかし、実際に購入してみると、所得税の還付がある初年度以外はほぼ赤字の状況になり持ち出しが発生します。そして、それに耐えきなくなり売却しようと思い仲介会社に査定をしてもらうと、査定価格は残債を大きく下回ります。
中古市場は利回りで価格が形成されるため、新築の時いくら高い価格で買っていても関係ありません。
新築の購入者は、ここで初めて騙されたことに気付きます。
ただ、持ち出しして売るくらいなら保有していた方がよいと思う方もいると思います。
しかし、保有も相当な覚悟が必要です。
経年とともに家賃は必ず下がります。空室も発生します。人口が増えていたこれまでのデータに基づき家賃は下がらないと言っても、これからは違います。
また仮にサブリースがついていても更新時に賃料の交渉が入り下がりますし、このように人を騙す企業がサブリース期間終了まで存続している可能性はほぼないでしょう。
また、通常営業担当者は、賃貸運営費用として固定資産税と火災保険料くらいしか説明しませんが、他にもいっぱいお金が出ていきます。
・原状回復費用(入居者が抜けた後のクリーニング費用等）
・入居者募集にかかる仲介手数料
・入居者の契約更新時の事務手数料
・専有部の設備の修繕費用
・修繕積立金の値上げ※
※健全な修繕を視野に入れている場合は、専有面積あたり500円/㎡は徴収する必要がありますが、このような会社は費用を少なく見せるために100円/㎡以下に設定しています。将来修繕が必要な時に修繕積立金がたまっていないと修繕ができず廃墟になり賃料に影響します。
つまり、保有することは赤字が嵩んでいき傷口を広げることになります。
以上が一般的な新築ワンルームの実態です。
今回のご質問者様のケースもこれに当たりますが、
ただ、私が気になるのは、質問者様が書かれた条件です。
「立地は23区内、駅徒歩10分圏内、築1年目、価格は2800万円、家賃 14万」
これだと利回り6%になります。
現在の23区内の新築ワンルームマンションの利回りは4%くらいですから、
普通に考えてあり得ません。これならしつこい営業をしなくても買い手はいくらでもいるはずです。
通常、この条件ですと、賃料は10万円取れれば御の字です。
これは私の予想ですが、購入時の利回りを高く見せるために、高額な賃料設定をして、しばらくしてから賃下げ交渉をするパターンではないでしょうか。
まずは14万円という金額が適正か否か確認してみてください。周辺で同じくらいの築年、面積の部屋の募集賃料を検索すればわかります。
仮に適正賃料だとしても、他に落とし穴がありますので、買ってはいけません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2018/2/1 11:29:22
皆々様から様々なご意見を頂きまして、ありがとうございます。
一様に、買ってはいけないということでしたので、それを参考にしたいと思います。
ご意見の中でも、データや数値を交えてお答えいただきましたので、こちらの方を選ばせていただきます。
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2018/1/31 20:14:38
A
回答日時：
2018/1/30 19:21:59
家賃保障の有無と修繕積立金が自己負担かどうかで変わると思われますね。空室になった場合すぐに家賃値下げされますよ。35年後には多分家賃10万以下に下がってる。最悪20年後の時点で11万とかまで下がってる。メリットは修繕費はワンルームの場合低予算でできるのと節税効果でしょうか。今後不動産は低迷する一途なのでなんとも言えないですね。
A
回答日時：
2018/1/30 18:24:31
すげー儲かるからみんな止めてるんだよ
やった方がいいよ
やった方がいいよ
A
回答日時：
2018/1/30 06:51:43
A
回答日時：
2018/1/30 04:33:19
A
回答日時：
2018/1/30 02:17:28
質問内容から見るに、質問者様は「不動産投資には興味はあるが、この物件で本当に大丈夫なのか不安」なように見受けられましたので、一度他のプロの方にも相談してみてはいかがですか？
私も営業さんから声をかけられた時に、友人から同じように紹介されて、こちらの窓口で無料で不動産投資について１から丁寧に教えて頂きました。
営業をかけられた内容の事も相談できましたよ。
結局私は契約しませんでしたが、いい勉強になったと思っています。
http://fanblogs.jp/iwataro08170/archive/3/0
私も営業さんから声をかけられた時に、友人から同じように紹介されて、こちらの窓口で無料で不動産投資について１から丁寧に教えて頂きました。
営業をかけられた内容の事も相談できましたよ。
結局私は契約しませんでしたが、いい勉強になったと思っています。
http://fanblogs.jp/iwataro08170/archive/3/0
A
回答日時：
2018/1/29 18:19:25
絶対にやめておけ！俺10年前まで１Rの投資営業してました、FJネクストと共和と言う会社です。まず2800万の原価は1900万です900万が利益で、内100万が営業マンの歩合ですね。 渋谷にある会社ですか営業来るの？ 渋谷は１R業者多いから（＾＾） で、サブリースは会社が倒産するまでの保証です。すぐ潰れたらおしまいです。 俺が勤めてた共和潰れた！ あと家賃保証サブリースは落とし穴だらけだよ。 その時代の相場の9割保証です！家賃も下がります、今の時代徒歩10分何て借りませんよ。 俺も実は現在不動産仲介業してますが賃貸が永久に付く物件は都内自由が丘・代官山・新宿西口・三茶・目黒・恵比寿・都立大学・駅徒歩5分までです。23区でも全く賃貸付かない区のが多いですよ。 あとローンだと１R投資はジャックス・オリックス・東芝ファイナンス・スルガ銀行ですが一番安いオリックスでも金利団信込みで変動で３％スルガ銀行は4.5％もします。2800万を35年で買うと総額5000万の支払いですよ。プラス管理費修繕費・などなど。あと
節税になりませんよ！ 最初の1年目は年収と合算して25万位返ってきますが、2年目から3万位しか返ってきません。 経費の部分で大きいのが諸費用とローン事務手数料でそれは最初の1年目だけですよ。（取得控除とちがうぞ！損益通算の給料との合算な） ま～俺が売ってた時は自由が丘駅前5分とかで22平米2300万とか三茶駅前3分とかで2000万だったからうまくいってたけど今の時代は都内でも辺鄙な23区でしかなくしかも2800万とか絶対やめとけ。 地獄見るぞ！ １R投資は昔みたいに都内1等地で安く変えた時代だから良かったが今は無理だよ。 しつこいかもしれないが自由が丘や代官山駅前で23平米以上で家賃が9万なら何とか成り立つけどそれ以外は賃貸もすげ～下がってるよ。ネットで見てみろよ自分が買う物件の家賃相場を広さで考えて
節税になりませんよ！ 最初の1年目は年収と合算して25万位返ってきますが、2年目から3万位しか返ってきません。 経費の部分で大きいのが諸費用とローン事務手数料でそれは最初の1年目だけですよ。（取得控除とちがうぞ！損益通算の給料との合算な） ま～俺が売ってた時は自由が丘駅前5分とかで22平米2300万とか三茶駅前3分とかで2000万だったからうまくいってたけど今の時代は都内でも辺鄙な23区でしかなくしかも2800万とか絶対やめとけ。 地獄見るぞ！ １R投資は昔みたいに都内1等地で安く変えた時代だから良かったが今は無理だよ。 しつこいかもしれないが自由が丘や代官山駅前で23平米以上で家賃が9万なら何とか成り立つけどそれ以外は賃貸もすげ～下がってるよ。ネットで見てみろよ自分が買う物件の家賃相場を広さで考えて
A
回答日時：
2018/1/29 11:40:04
不動産、相談オフィスを主宰しています――――――――――――――
フルローンで投資用マンション購入？
他回答者さんも一律に反対していますが、これは建築業者と銀行に稼がせるためにあなたが利用されている―――と言っても過言ではないのですよ。
サブリースも良いでしょう。
家主の利益は薄く、何かにつけて管理会社のススメに従って、補修その他の名目でしっかりと利益を確保「させられる」のですから。
よく「ゼロでやれました」などのＣＭがありますが、確かに「やれる」のでしょう。家主の利益を薄くすれば･････
不動産の投資をして、順々に物件を増やしていくには、
先ず、「タネ銭」を貯めて、生活に支障がでない「余剰金」を、銀行に積んでおくより不動産を買って増やす―――志向は良いでしょう。
これは「現金資産」を「不動産資産」に置き換えるだけ、だからです。
そして常に耳にするのは「予定」の計画ばかり。
いわゆる「たら・れば」の話です。
不動産業界のプロ達は「たら・れば」の話など対象にはしません。
あくまで「現実・今」の事実だけです。
そしてほとんど聞かれないのが、入居者がおらず「空室」になった際の
対処です。
サブリースだから「空室保証」だよ、と、本当に入居者が出なくても当初に聞いた家賃は「確実に」永遠に続くのでしょうか。
昔のバブル期を経験した身としては、バブル崩壊後に、家賃保証会社が
各オーナー宅へ頭を下げて回って「契約解消」をお願いして歩いた姿も
知っています。
あなたが余剰金をたっぷりと持っているなら、最初は現金買いをして、
その家賃を充当して次の物件を物色するなどしないと、あなたの生活を
決して守ってなどくれないのです。
以上、参考になれば幸です。
････････････････････････････････････････
返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開ＩＤからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)
フルローンで投資用マンション購入？
他回答者さんも一律に反対していますが、これは建築業者と銀行に稼がせるためにあなたが利用されている―――と言っても過言ではないのですよ。
サブリースも良いでしょう。
家主の利益は薄く、何かにつけて管理会社のススメに従って、補修その他の名目でしっかりと利益を確保「させられる」のですから。
よく「ゼロでやれました」などのＣＭがありますが、確かに「やれる」のでしょう。家主の利益を薄くすれば･････
不動産の投資をして、順々に物件を増やしていくには、
先ず、「タネ銭」を貯めて、生活に支障がでない「余剰金」を、銀行に積んでおくより不動産を買って増やす―――志向は良いでしょう。
これは「現金資産」を「不動産資産」に置き換えるだけ、だからです。
そして常に耳にするのは「予定」の計画ばかり。
いわゆる「たら・れば」の話です。
不動産業界のプロ達は「たら・れば」の話など対象にはしません。
あくまで「現実・今」の事実だけです。
そしてほとんど聞かれないのが、入居者がおらず「空室」になった際の
対処です。
サブリースだから「空室保証」だよ、と、本当に入居者が出なくても当初に聞いた家賃は「確実に」永遠に続くのでしょうか。
昔のバブル期を経験した身としては、バブル崩壊後に、家賃保証会社が
各オーナー宅へ頭を下げて回って「契約解消」をお願いして歩いた姿も
知っています。
あなたが余剰金をたっぷりと持っているなら、最初は現金買いをして、
その家賃を充当して次の物件を物色するなどしないと、あなたの生活を
決して守ってなどくれないのです。
以上、参考になれば幸です。
････････････････････････････････････････
返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開ＩＤからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)
A
回答日時：
2018/1/28 23:12:18
勉強にしては、高いですね。
ビギナーならもっと安い中古物件にした方がいいのでしょうけど、今は外国人が買い漁って安い物件は少ないみたいですね。
確定申告で利息や経費は申告出来ますからそこそこ税金は還付されますが、
あてにしない位の収支でないと、
生命保険代と割り切れるならいいかと思いますが、リスクは自己責任です。
営業はなんのリスクも背負いませんから。
ビギナーならもっと安い中古物件にした方がいいのでしょうけど、今は外国人が買い漁って安い物件は少ないみたいですね。
確定申告で利息や経費は申告出来ますからそこそこ税金は還付されますが、
あてにしない位の収支でないと、
生命保険代と割り切れるならいいかと思いますが、リスクは自己責任です。
営業はなんのリスクも背負いませんから。
A
回答日時：
2018/1/28 22:56:27
そんなにうまく利益が出る見込みがあるのなら
わざわざ営業しなくても不動産屋が自ら投資します。
わざわざ営業しなくても不動産屋が自ら投資します。
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