教えて！住まいの先生
Q 競売物件 建物のみ買い受け所有者になりました。以前は土地所有者の親族が無料で、建物に住んでいて、その親族は退去しました。土地所有者と賃貸借契約を結ばないといけないのですが、土地所有
者側が、近隣の借地事例があまりなく 駐車場として貸し出した場合の地代額を不動産鑑定士に頼み書類を見せられました。その額は公租公課の30倍位でした。私は居住用建物所有で、過去の判例や借地の本には公租公課の2.5倍から3倍位が一般的だと記載してありました。裁判になっているのですが、裁判官は不動産鑑定士の出した書類の方がいろいろな方法で検討していて信頼できるような言い方でした。どうすれば公租公課の3倍程度の地代で土地所有者と和解、賃貸借契約できますか? ちなみに場所は、新潟市の近隣商業地域 建築面積30平方メートル 借地広さ50平方メートル位です。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/12/7 22:04:06
最も重要な情報が書かれていませんが、それでは回答者は解答を誤ってしまいますので、もっと正確に書いて相談された方がいいと思います。
「以前は土地所有者の親族が無料で、建物に住んでいて、その親族は退去しました。」とありますが、建物の登記名義人はその親族だったのでしょうか。その点と、もし抵当権競売だとしたなら、抵当権設定時の建物と土地の関係についても情報が必要です。それともその親族は、地主の所有する建物に、ただ無償で住んでいただけの人なのでしょうか。
その親族が登記名義人だったように読めますので、それを前提として、法定地上権の成立しない使用貸借権(タダ借り)の場合で以下は回答しますが、違うなら競売情報にはどのように書かれていたのかを、正確に書いて再質問されると良いかと思います。
確かに元々定まった地代がないままにきた建物の底地の場合の地代は、固定資産税の３倍くらいを限度に裁判所で決定してもらえるのが普通ですが、あなたが入手した建物の底地の場合に、そのまま当てはまるとは考えない方がいいように思います。
なぜなら、それは法定地上権が成立する土地のように、建物の土地に対する強い権限が存在していて、あとはその権限による地代がいくらかを決定するだけという場合に成立する話だからです。
あなたが入手した建物の土地に対する権限は使用借権と競売情報に書かれていたのでしょう？
使用借権はお互いが強い信頼関係にある場合に成立する権限ですので、全く知らない他人が建物所有者になった場合など、その信頼関係が破綻した場合は、普通は土地の所有者は一方的に使用貸借契約を解除できます。
まれに使用借権であっても解除されない特殊な契約になっている場合もあるかと思いますが、その場合ならそれを証明する使用貸借契約書をあなたが所有しているなど確たる証拠が必要でしょう。現実には使用貸借契約書なんて存在しないでしょうし、あったとしても元の所有者から入手することはほぼ不可能です。
使用貸借契約が解除されたなら建物の土地に対する権限は無権限となりますので、地主は建物所有者に対して、建物を収去して土地を明渡せと命ずることが可能になります。
そうすることも可能なのに、地主側が提示する地代を払うなら借地契約を結んでも良いという提案なのですから、あなたにとっては、とてもありがたい、願ってもない提案ということになります。
裁判になっているとの事ですが、どちらが起こしてきた裁判なのかしりませんが、地主側が起こしてきた裁判なら、普通は建物収去土地明渡訴訟のはずです。その訴訟の中で、不動産鑑定士が鑑定した地代評価額を支払うなら借地契約を結んでも良いという和解条件を提示してきているということではないでしょうか。
それなら地主側は建物所有目的の土地賃貸契約にこだわる必要は無いので近隣の借地契約で参考になると判断した駐車料金を評価に用いたとしても、理不尽な提案とは必ずしも言えないと思います。
これが嫌なら和解を蹴るという意味ですので、裁判所の確定判決は、土地を明け渡せというあなたの全面敗訴で終わることになります。裁判官もそれがわかっているから、地主側の要求額を認めて賃貸契約を結び和解解決することが、あなたに最も利益のあることだと判断して、和解してはどうかとあなたにすすめているのでしょう。
もっとも地主側も自分にそのような強い権限があることに気づいていないで、単に地代確定のための訴訟を起こしているだけということなら、そういうのんきな地主相手に争っているのなら、どうにでも交渉の余地はありますけれどね。そうなのでしょうか？
その場合でも、値下げ要求する相手側に困りはてて、不動産問題に精通した弁護士のところに相談に行った場合は、賃貸契約は結ばない方がいいとアドバイスされて態度が急変する可能性があります。
建物の土地に対する権限が使用借権の建物を入手するということはそういうことです。あなた以外に入札者はいなかったのではありませんか？
よほど特殊な事情がある場合を除き、そういう競売物件に手を出す人は普通はいませんから。
「以前は土地所有者の親族が無料で、建物に住んでいて、その親族は退去しました。」とありますが、建物の登記名義人はその親族だったのでしょうか。その点と、もし抵当権競売だとしたなら、抵当権設定時の建物と土地の関係についても情報が必要です。それともその親族は、地主の所有する建物に、ただ無償で住んでいただけの人なのでしょうか。
その親族が登記名義人だったように読めますので、それを前提として、法定地上権の成立しない使用貸借権(タダ借り)の場合で以下は回答しますが、違うなら競売情報にはどのように書かれていたのかを、正確に書いて再質問されると良いかと思います。
確かに元々定まった地代がないままにきた建物の底地の場合の地代は、固定資産税の３倍くらいを限度に裁判所で決定してもらえるのが普通ですが、あなたが入手した建物の底地の場合に、そのまま当てはまるとは考えない方がいいように思います。
なぜなら、それは法定地上権が成立する土地のように、建物の土地に対する強い権限が存在していて、あとはその権限による地代がいくらかを決定するだけという場合に成立する話だからです。
あなたが入手した建物の土地に対する権限は使用借権と競売情報に書かれていたのでしょう？
使用借権はお互いが強い信頼関係にある場合に成立する権限ですので、全く知らない他人が建物所有者になった場合など、その信頼関係が破綻した場合は、普通は土地の所有者は一方的に使用貸借契約を解除できます。
まれに使用借権であっても解除されない特殊な契約になっている場合もあるかと思いますが、その場合ならそれを証明する使用貸借契約書をあなたが所有しているなど確たる証拠が必要でしょう。現実には使用貸借契約書なんて存在しないでしょうし、あったとしても元の所有者から入手することはほぼ不可能です。
使用貸借契約が解除されたなら建物の土地に対する権限は無権限となりますので、地主は建物所有者に対して、建物を収去して土地を明渡せと命ずることが可能になります。
そうすることも可能なのに、地主側が提示する地代を払うなら借地契約を結んでも良いという提案なのですから、あなたにとっては、とてもありがたい、願ってもない提案ということになります。
裁判になっているとの事ですが、どちらが起こしてきた裁判なのかしりませんが、地主側が起こしてきた裁判なら、普通は建物収去土地明渡訴訟のはずです。その訴訟の中で、不動産鑑定士が鑑定した地代評価額を支払うなら借地契約を結んでも良いという和解条件を提示してきているということではないでしょうか。
それなら地主側は建物所有目的の土地賃貸契約にこだわる必要は無いので近隣の借地契約で参考になると判断した駐車料金を評価に用いたとしても、理不尽な提案とは必ずしも言えないと思います。
これが嫌なら和解を蹴るという意味ですので、裁判所の確定判決は、土地を明け渡せというあなたの全面敗訴で終わることになります。裁判官もそれがわかっているから、地主側の要求額を認めて賃貸契約を結び和解解決することが、あなたに最も利益のあることだと判断して、和解してはどうかとあなたにすすめているのでしょう。
もっとも地主側も自分にそのような強い権限があることに気づいていないで、単に地代確定のための訴訟を起こしているだけということなら、そういうのんきな地主相手に争っているのなら、どうにでも交渉の余地はありますけれどね。そうなのでしょうか？
その場合でも、値下げ要求する相手側に困りはてて、不動産問題に精通した弁護士のところに相談に行った場合は、賃貸契約は結ばない方がいいとアドバイスされて態度が急変する可能性があります。
建物の土地に対する権限が使用借権の建物を入手するということはそういうことです。あなた以外に入札者はいなかったのではありませんか？
よほど特殊な事情がある場合を除き、そういう競売物件に手を出す人は普通はいませんから。
質問した人からのコメント
回答日時： 2018/12/7 22:04:06
前の建物所有者は使用貸借でした。入札は他に1人くらいだけだったです。 わさわざ 丁寧にお答えいただきありがとうございました。 もしよければどちらに住まわれている どんな職業の方ですか？
回答
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A
回答日時：
2018/12/7 09:52:01
あなたも不動産鑑定士に、貸駐車場でなく
建物所有する借地の場合の地代を算出して
もらったらよいと思います。
和解は相手が応じなければ成立しないのですから
３０倍を３倍程度で応じるとは思えません。
大事なことは、譲歩妥協しても借地権を成立
させることと思います。いったん成立さえすれば
将来賃料減額交渉や調停なども可能です。
建物所有する借地の場合の地代を算出して
もらったらよいと思います。
和解は相手が応じなければ成立しないのですから
３０倍を３倍程度で応じるとは思えません。
大事なことは、譲歩妥協しても借地権を成立
させることと思います。いったん成立さえすれば
将来賃料減額交渉や調停なども可能です。
A
回答日時：
2018/12/7 09:03:45
俺だったら、建物のみの競売はリスクだと考えて絶対に入札
しないよ。
しないよ。
A
回答日時：
2018/12/7 01:12:01
A
回答日時：
2018/12/7 00:10:34
不動産に強い弁護士を立てるしかないでしょう、最初から借地契約の無い物件ですので、そのくらいのリスクはしかたが無いでしょう。
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