教えて！住まいの先生
Q 郊外での中古マンションの購入を検討しています。
夫(34)、私(25)、子供(2歳)の3人家族です。
夫婦共に正社員です。
世帯収入は約700〜800万程度で、貯金も多少いりますが、フルローンで購入予定です。一応審査は既に通っています。
・価格約4千万円
・築20年
・広さ約95㎡
・フルリノベーション済み
・駅から徒歩10分圏内
・都心まで約40分程
お互いの実家も近くとても気に入っておりますが、
築20年というところが気になっています。
また金額の妥当性も気になるところです。
長期修繕計画もきちんと組まれており、修繕も実施され管理はしっかりされていると思います。
しかし一生は住めないと思った方がよいですか？
35年のローンを組む予定ですので、いくらか繰上げ返済しても定年後くらいまで返済は続くのかなと思いますが、そのくらいの時に建て替えが決まったとして、返済終わったか終わらないかでまた2千万円程かかるかと思うと心配です。
貯金もしていく予定ですし、シルバー向けのローン制度もあるようですが、、
とにかく心配です。
こんなに心配なら購入は見送った方が良いでしょうか、、
専門知識のある方や経験者の方ご意見頂きたいです。
よろしくお願い致します。
夫婦共に正社員です。
世帯収入は約700〜800万程度で、貯金も多少いりますが、フルローンで購入予定です。一応審査は既に通っています。
・価格約4千万円
・築20年
・広さ約95㎡
・フルリノベーション済み
・駅から徒歩10分圏内
・都心まで約40分程
お互いの実家も近くとても気に入っておりますが、
築20年というところが気になっています。
また金額の妥当性も気になるところです。
長期修繕計画もきちんと組まれており、修繕も実施され管理はしっかりされていると思います。
しかし一生は住めないと思った方がよいですか？
35年のローンを組む予定ですので、いくらか繰上げ返済しても定年後くらいまで返済は続くのかなと思いますが、そのくらいの時に建て替えが決まったとして、返済終わったか終わらないかでまた2千万円程かかるかと思うと心配です。
貯金もしていく予定ですし、シルバー向けのローン制度もあるようですが、、
とにかく心配です。
こんなに心配なら購入は見送った方が良いでしょうか、、
専門知識のある方や経験者の方ご意見頂きたいです。
よろしくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/3/28 09:11:23
２０年なら全然問題ないと思いますよ。仲介業してるけど築４０年とかの物件も良く販売します。 管理内容次第ですね、ただし注意点として管理費や修繕費の滞納額は調べてください。教えてくれます。
参考値としては都心まで４０分の郊外なら１００世帯のファミリーマンションだと
築２０年で滞納合計額が２００万以内なら問題が無いレベルです。 まず０何てほとんどないです・・・都心の１等地マンションは滞納０は多いですが、これは住民層の民度によります・・・。
現状築６０年とかの物件もありますが、６０年前の昔の建築技術でさえまだ現役で立ってるレベルです。 上野の松坂屋など７０年ですよ！７０年前の建築技術で。
その他１６年前に取り壊された原宿の同潤会アパートなど７３年で取り壊しになりました。
一番危険なのが築３０年前位のバブル期の物件は割と危ないの見かけますね、あの頃の物件は投資目的で建てたらその日に完売のとにかく建てたら売れ！のイケイケ業界でしたので当然シャブコン（海の砂のコンクリ）など違法な物が多かったです。 図面と違う物も多いです！今の時代なら大問題ですね。
ま～修繕計画や修繕歴次第で築２０年の物なら１００年位まで行けると思いますよ。修繕次第ですね アメリカやヨーロッパなどほとんど築１００年超えです
参考値としては都心まで４０分の郊外なら１００世帯のファミリーマンションだと
築２０年で滞納合計額が２００万以内なら問題が無いレベルです。 まず０何てほとんどないです・・・都心の１等地マンションは滞納０は多いですが、これは住民層の民度によります・・・。
現状築６０年とかの物件もありますが、６０年前の昔の建築技術でさえまだ現役で立ってるレベルです。 上野の松坂屋など７０年ですよ！７０年前の建築技術で。
その他１６年前に取り壊された原宿の同潤会アパートなど７３年で取り壊しになりました。
一番危険なのが築３０年前位のバブル期の物件は割と危ないの見かけますね、あの頃の物件は投資目的で建てたらその日に完売のとにかく建てたら売れ！のイケイケ業界でしたので当然シャブコン（海の砂のコンクリ）など違法な物が多かったです。 図面と違う物も多いです！今の時代なら大問題ですね。
ま～修繕計画や修繕歴次第で築２０年の物なら１００年位まで行けると思いますよ。修繕次第ですね アメリカやヨーロッパなどほとんど築１００年超えです
質問した人からのコメント
回答日時： 2019/3/28 09:11:23
皆さま貴重なご意見ありがとうございました。
ご意見参考にしつつよく話し合って結論を出したいと思います。
皆さまベストアンサーに選びたい程です。
本当にありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2019/3/24 18:53:01
回答者は専門知識は有りませんです。そのところをご容赦下さい。
＞しかし一生は住めないと思った方がよいですか？
ご無礼な言い方お詫びいたします。
質問者様が８５歳までマンションに住まわれるとします。
あと６０年、その時は、築８０年。管理が良ければ８０年維持できるでしょうけど、維持するより、建てなおしたほうが安いでしょうね。エレベータ、水回り、電力、ガス、全部取り替えです。
どこかで、売って、住み替える事を前提にしたほうが良いですね。
めったにないのですが、その建物に容積率の余裕が有れば、容積率分譲で建て直しができるかもしれません。
容積率に余裕がある物件で、管理が良ければ、買っても良いかもしれません。
そうでなければどこかで、売り逃げなさることをお勧めいたします。
今の法律では建て替えには５分の４決議が必要です。今の区分所有法では、容積率分譲以外の方法では建て替えできないですね。
あとは、地震なんかで、国がタダで取り壊してくれる時ぐらいですね。
＞しかし一生は住めないと思った方がよいですか？
ご無礼な言い方お詫びいたします。
質問者様が８５歳までマンションに住まわれるとします。
あと６０年、その時は、築８０年。管理が良ければ８０年維持できるでしょうけど、維持するより、建てなおしたほうが安いでしょうね。エレベータ、水回り、電力、ガス、全部取り替えです。
どこかで、売って、住み替える事を前提にしたほうが良いですね。
めったにないのですが、その建物に容積率の余裕が有れば、容積率分譲で建て直しができるかもしれません。
容積率に余裕がある物件で、管理が良ければ、買っても良いかもしれません。
そうでなければどこかで、売り逃げなさることをお勧めいたします。
今の法律では建て替えには５分の４決議が必要です。今の区分所有法では、容積率分譲以外の方法では建て替えできないですね。
あとは、地震なんかで、国がタダで取り壊してくれる時ぐらいですね。
A
回答日時：
2019/3/24 14:42:21
戸数にもよるかと思います。
大規模マンションだと多少空き部屋が出ても修繕費は負担しあえるかと思いますが、小規模マンションだと、空き部屋が増えると、修繕費の負担が増えるかもしれません。
でも、都心のタワーマンションよりは長く持つ可能性が高いです。
そもそも、その若さで買うなら、老後もやはり大規模リフォームや立て直すのが普通ですので、一生というのは考えないほうがいいかと思います。
マンションの建て替えになった場合、優先的に元の住人に安くあるいは無料で入居できる場合もあります。
https://kawlu.com/journal/2015/11/15/9843/
大規模マンションだと多少空き部屋が出ても修繕費は負担しあえるかと思いますが、小規模マンションだと、空き部屋が増えると、修繕費の負担が増えるかもしれません。
でも、都心のタワーマンションよりは長く持つ可能性が高いです。
そもそも、その若さで買うなら、老後もやはり大規模リフォームや立て直すのが普通ですので、一生というのは考えないほうがいいかと思います。
マンションの建て替えになった場合、優先的に元の住人に安くあるいは無料で入居できる場合もあります。
https://kawlu.com/journal/2015/11/15/9843/
A
回答日時：
2019/3/24 01:49:17
半世紀近く先のことなので、予想はたいへん難しいのですが、建替や災害リスクを考えるとマンションは購入できなくなり、長期にわたる安定した居住と経済的なメリットで考えるとマンションは購入すべきものだと思います。その頃は質問者様のライフスタイルも今とは大きく行っていると思いますので、10年、20年のスパンで考えるのがよいと思います。今は95㎡という広い面積が必要でも、その頃は夫婦2人かもしれませんし、はたまた二世帯住宅が必要となっているかもしれませんし。今は中古で年数が経過してもマンションの価格はあまり下がらず、また、築40年のマンションも普通に売れていますので、一生と考えなくても良いかもしれません。ちなみに私の場合は築20年くらいを購入して、しばらく住んで売却して繰り返しで現在3軒目ですが、常に購入時より高く売却できています。
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