教えて！住まいの先生
Q 中古マンションを購入した方で、アドバイスください。どこをちゃんと見といた方がいいところとか、売主との交渉方法など、体験談を聞きたいです☆彡.。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/1/8 06:35:33
中古も新築も販売している仲介業してますが、中古買う場合の
一番気を付ける点は修繕費の合計滞納額をチェックしてください。
まず物件全体の滞納額０などプレミアです！
大体築20年だと50世帯で100万程度の修繕費の滞納合計なら
合格ラインですよ。
酷い物件だと築15年100世帯で滞納480万とかありました！
修繕費や管理費の合計滞納額は住民の民度の低さの現れです。
大規模修繕時にも影響は出るし民度低い住民との生活が始まります
それと注意点2つ目は不動産業者なら大体は知ってるけど
新耐震物件でも1988年～1991年のバブル期のマンション
は注意です。 この時代のマンションは特に投資目的で
建てれば即完売の時代でしたので建築基準のごまかしや
違法コンクリ（通称シャブコン）など普通に流用してる
時代です。
私もバブル期マンション仲介するけど、ま～結構な比率で
コンクリから赤さびの水が漏れるわ、変なところから
梁が出てるわの違和感を感じるマンション多いです。
それ以外だと修繕履歴ですね！絶対に買ってはいけないのが
大規模修繕1回目（築12年か13年時）の履歴で1階部分の
エントランス水漏れ修繕などの記載や駐車場水漏れ修繕
の記載があるマンションはNGです。
特に地下駐車場や地下の水漏れは元々の地盤が水脈だったり
とかですね。 さらには1階エントランス水漏れは最悪で
要するに建物のコンクリがシャブコンです。コンクリの
剥がれも出てると思います。
一番気を付ける点は修繕費の合計滞納額をチェックしてください。
まず物件全体の滞納額０などプレミアです！
大体築20年だと50世帯で100万程度の修繕費の滞納合計なら
合格ラインですよ。
酷い物件だと築15年100世帯で滞納480万とかありました！
修繕費や管理費の合計滞納額は住民の民度の低さの現れです。
大規模修繕時にも影響は出るし民度低い住民との生活が始まります
それと注意点2つ目は不動産業者なら大体は知ってるけど
新耐震物件でも1988年～1991年のバブル期のマンション
は注意です。 この時代のマンションは特に投資目的で
建てれば即完売の時代でしたので建築基準のごまかしや
違法コンクリ（通称シャブコン）など普通に流用してる
時代です。
私もバブル期マンション仲介するけど、ま～結構な比率で
コンクリから赤さびの水が漏れるわ、変なところから
梁が出てるわの違和感を感じるマンション多いです。
それ以外だと修繕履歴ですね！絶対に買ってはいけないのが
大規模修繕1回目（築12年か13年時）の履歴で1階部分の
エントランス水漏れ修繕などの記載や駐車場水漏れ修繕
の記載があるマンションはNGです。
特に地下駐車場や地下の水漏れは元々の地盤が水脈だったり
とかですね。 さらには1階エントランス水漏れは最悪で
要するに建物のコンクリがシャブコンです。コンクリの
剥がれも出てると思います。
回答
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A
回答日時：
2019/12/24 15:33:29
修繕積立金、管理費の現在の額と修繕積立の将来の値上がりの予定額。
築５年以上経過している中古でしたら、現状の固定資産税額も聞いておいた方がよろしいでしょう。
家の中については、見たままですが、設備の故障、修理歴などは売主さんに確認できるならしておいてもいいかもしれませんね。入れ替えた経緯があるかとか。
上下階、お隣の騒音トラブルは、わざわざ売主さんが教えてくれないので、運任せですね。近隣トラブルではやく売って出ていきたい売主さんが、わざわざ買いに主に話すことはないでしょうから・・・
売主との値引き交渉は、直接でなく不動産屋さんを通してになるので、まずはご自身が買い主としての買える資質があるかを先に伝えないといけないですね。
ローンの事前審査と、自己資金（頭金、手付金）がどれくらいだせて、いつまでに住みたいかなど。
築５年以上経過している中古でしたら、現状の固定資産税額も聞いておいた方がよろしいでしょう。
家の中については、見たままですが、設備の故障、修理歴などは売主さんに確認できるならしておいてもいいかもしれませんね。入れ替えた経緯があるかとか。
上下階、お隣の騒音トラブルは、わざわざ売主さんが教えてくれないので、運任せですね。近隣トラブルではやく売って出ていきたい売主さんが、わざわざ買いに主に話すことはないでしょうから・・・
売主との値引き交渉は、直接でなく不動産屋さんを通してになるので、まずはご自身が買い主としての買える資質があるかを先に伝えないといけないですね。
ローンの事前審査と、自己資金（頭金、手付金）がどれくらいだせて、いつまでに住みたいかなど。
A
回答日時：
2019/12/24 13:31:35
上下階の住人の質、家族構成を評価することで、
マンション問題は9割がた避けることが出来ます。
マンション問題は9割がた避けることが出来ます。
A
回答日時：
2019/12/24 12:49:02
どこを帰る予定とかはありますか？
ないなら、コンロは全部付くか。食洗機動くか。エアコン全部屋つく穴あるか。水栓水漏れないか。←これ私見落としました
あとは築年数によるが、給湯器交換したか？
浴室暖房動くか？床暖房全部リモコン操作できるか。←見落としました
交渉は、不動産屋さんが、どの程度の値引きが妥当か教えてくれます
ないなら、コンロは全部付くか。食洗機動くか。エアコン全部屋つく穴あるか。水栓水漏れないか。←これ私見落としました
あとは築年数によるが、給湯器交換したか？
浴室暖房動くか？床暖房全部リモコン操作できるか。←見落としました
交渉は、不動産屋さんが、どの程度の値引きが妥当か教えてくれます
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