教えて！住まいの先生
Q 横浜に住む60代男性です。 私の実家（岐阜県）の不動産ことでご相談です。
明治時代以来、4代に亘って100年余の間、土地600㎡を借り、建物200㎡（木造）に代々住み、そこで育ちましたが、現在は、実家に位牌を置いていますし、墓参りや親戚、友人のご交誼の関係や庭や植木の管理で月に一度程度の帰省で実家に帰る程度です。
建物の登記名義は私（60歳）が相続をしており、折に触れて維持管理、修復をしています。
これまで、年に一度の土地賃借料を滞りなく支払い、貸主様とも良好な関係が代々続いていました。
しかし、昨年（2020年）に急遽、旧貸主が本土地を売却した為、新貸主さんよりお電話で「土地賃貸借料金をこれまでの20万円/年から4倍の80万円/年に引き上げたい。理由は、私が購入した土地買付代金の７％のリターンを基準としたものである。値上げを受け入れないならば更地にして返してほしい。」との要求でした。
当方からは、これまでバブル以降の30年間は多少の環境変化、状況変化で年度毎の地代の改定はあったものの基本は20万円/年で推移して来たこと（領収証有）。
そして、固定資産税・都市計画税はに比した地代20万円/年）は同対比4倍と世間比各からも適正な地代と考えられることから「これまで通りの地代で引続いてお借りしたい」旨を申し出ましたが、新地主は頑なに「値上げを受け入れるか、更地にして返すか二者択一」を主張。
その為、地代については昨年、今年と供託をするに至っています。
供託をいつまでも続けるのは如何かと思い、先方の申し出もあって調停となりました。
しかし乍ら、双方の歩み寄りはなく調停は不成立でした。
ご相談ですが、
①このまま供託を続けていくしか方法はないのだろうか？
②我が家の場合は、旧法下の借地借家法の適用でありますが、借地権比率（本件で
５０％）を基にした建物の買取を請求するこことは可能でしょうか？
※調停の場で新地主に「本土地の購入代金で利回りを基にした土地賃貸借料を4倍
の値上げを主張ですが、では、幾らで購入したのですか？」の質問には回答は
頂けていません。
③新地主の経緯負担で私名義の建物を解体してもらい、その上で、更地にして本土
地を返却は可能でしょうか？
その時、私から請求できるものはございますでしょか？
以上を、ご教示くださいますと有難く存じます。
横浜 ＭＭ
建物の登記名義は私（60歳）が相続をしており、折に触れて維持管理、修復をしています。
これまで、年に一度の土地賃借料を滞りなく支払い、貸主様とも良好な関係が代々続いていました。
しかし、昨年（2020年）に急遽、旧貸主が本土地を売却した為、新貸主さんよりお電話で「土地賃貸借料金をこれまでの20万円/年から4倍の80万円/年に引き上げたい。理由は、私が購入した土地買付代金の７％のリターンを基準としたものである。値上げを受け入れないならば更地にして返してほしい。」との要求でした。
当方からは、これまでバブル以降の30年間は多少の環境変化、状況変化で年度毎の地代の改定はあったものの基本は20万円/年で推移して来たこと（領収証有）。
そして、固定資産税・都市計画税はに比した地代20万円/年）は同対比4倍と世間比各からも適正な地代と考えられることから「これまで通りの地代で引続いてお借りしたい」旨を申し出ましたが、新地主は頑なに「値上げを受け入れるか、更地にして返すか二者択一」を主張。
その為、地代については昨年、今年と供託をするに至っています。
供託をいつまでも続けるのは如何かと思い、先方の申し出もあって調停となりました。
しかし乍ら、双方の歩み寄りはなく調停は不成立でした。
ご相談ですが、
①このまま供託を続けていくしか方法はないのだろうか？
②我が家の場合は、旧法下の借地借家法の適用でありますが、借地権比率（本件で
５０％）を基にした建物の買取を請求するこことは可能でしょうか？
※調停の場で新地主に「本土地の購入代金で利回りを基にした土地賃貸借料を4倍
の値上げを主張ですが、では、幾らで購入したのですか？」の質問には回答は
頂けていません。
③新地主の経緯負担で私名義の建物を解体してもらい、その上で、更地にして本土
地を返却は可能でしょうか？
その時、私から請求できるものはございますでしょか？
以上を、ご教示くださいますと有難く存じます。
横浜 ＭＭ
回答
3 件中、1～3件を表示
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A
回答日時：
2021/8/24 13:58:20
無理だよ❗
A
回答日時：
2021/8/23 21:03:11
お気の毒様ですね。
とんだ災難ですね。
まあ、世の中、嫌がらせで金儲けする輩もいるので、律するところは律しないといけないです。
とりあえず、半永久に供託するとして（これは切り札なので、最終決着まで続けないといけないです）。
＞買取を請求するこことは可能でしょうか？
調停の和解案でしたら可能です。
ただ、借地借家法には地主に買い取らせる規定が無いので、訴訟にしても、そのような決着が付けることはできないです。訴訟にはなじまない懸案ですね。
＞新地主の経緯負担で私名義の建物を解体してもらい、その上で、更地にして本土 地を返却は可能でしょうか？
これも、訴訟にはなじまない懸案です。
借地借家法で借地人の権利は保護されていますが、建物を地主に解体させるははできないです。
調停の線ですね。
調停で、（調停上の）和解契約に持ち込んで、建物収去義務をを地主に任せて、解決金◯◯円を支払う、
という形にしてはいかがでしょうか？
調停上の和解契約でしたら、確定判決と同じ効力を持ちますので、催告してやらなければ、強制執行に持って行けます。
まあ、調停委員が疲れる、というのでしたら、相手は最初から精神戦狙っていますね。
悔しい思いをして取り上げられる形を受け入れることができなければ、半永久に供託でしょう。建物の滅失（放火とか）、が有れば、看板を建てて、再建築に持ってゆくのでしょうね。
相手次第で何故か火が出たりすることもあります（競売で放火懸案を見たことがあります、悲惨ですね）。
とんだ災難ですね。
まあ、世の中、嫌がらせで金儲けする輩もいるので、律するところは律しないといけないです。
とりあえず、半永久に供託するとして（これは切り札なので、最終決着まで続けないといけないです）。
＞買取を請求するこことは可能でしょうか？
調停の和解案でしたら可能です。
ただ、借地借家法には地主に買い取らせる規定が無いので、訴訟にしても、そのような決着が付けることはできないです。訴訟にはなじまない懸案ですね。
＞新地主の経緯負担で私名義の建物を解体してもらい、その上で、更地にして本土 地を返却は可能でしょうか？
これも、訴訟にはなじまない懸案です。
借地借家法で借地人の権利は保護されていますが、建物を地主に解体させるははできないです。
調停の線ですね。
調停で、（調停上の）和解契約に持ち込んで、建物収去義務をを地主に任せて、解決金◯◯円を支払う、
という形にしてはいかがでしょうか？
調停上の和解契約でしたら、確定判決と同じ効力を持ちますので、催告してやらなければ、強制執行に持って行けます。
まあ、調停委員が疲れる、というのでしたら、相手は最初から精神戦狙っていますね。
悔しい思いをして取り上げられる形を受け入れることができなければ、半永久に供託でしょう。建物の滅失（放火とか）、が有れば、看板を建てて、再建築に持ってゆくのでしょうね。
相手次第で何故か火が出たりすることもあります（競売で放火懸案を見たことがあります、悲惨ですね）。
A
回答日時：
2021/8/23 13:53:24
調停で不調となったのですか。
先方としても自分が無茶な要求をしているということは百も承知だと思います。
先方は投資家のようですので、質問者様の借地権を取得するまで何らかの要求をしてくると思います。
質問者様もその家に住んでいる訳ではないので、今の状態のままで長期的に保有することもできないと考えているのではないでしょうか。
そのため、対応としては以下が考えられます。
①地主の要望を無視し続ける。⇒疲れますね。
②地主に建物（借地権）を買い取ってもらう。
③借地権と土地の一部（建物のある部分）を交換する。
※形状が分からないので分割できないかもしれないです。
④質問者様が底地を購入する。
以上
うまく土地が分割可能であれば、③が良いと思いますが、地主はプロのようなのでどのように揺さぶってくるか不明です。
※私の推測ですが、今の地主は更地評価の（10〜20％程度）で取得していると思いますので、質問者様が（更地評価の30〜50％）で売却すると言うのであれば話に乗ってくる可能性はあると思います。
もし、信頼できる不動産屋さんが地元におられれば相談することをお勧めします。まずは、そこからだと思います。
先方としても自分が無茶な要求をしているということは百も承知だと思います。
先方は投資家のようですので、質問者様の借地権を取得するまで何らかの要求をしてくると思います。
質問者様もその家に住んでいる訳ではないので、今の状態のままで長期的に保有することもできないと考えているのではないでしょうか。
そのため、対応としては以下が考えられます。
①地主の要望を無視し続ける。⇒疲れますね。
②地主に建物（借地権）を買い取ってもらう。
③借地権と土地の一部（建物のある部分）を交換する。
※形状が分からないので分割できないかもしれないです。
④質問者様が底地を購入する。
以上
うまく土地が分割可能であれば、③が良いと思いますが、地主はプロのようなのでどのように揺さぶってくるか不明です。
※私の推測ですが、今の地主は更地評価の（10〜20％程度）で取得していると思いますので、質問者様が（更地評価の30〜50％）で売却すると言うのであれば話に乗ってくる可能性はあると思います。
もし、信頼できる不動産屋さんが地元におられれば相談することをお勧めします。まずは、そこからだと思います。
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