教えて！住まいの先生
Q 相続についてお知恵をお貸しください・・。 父が長野に土地・建物を所有しており、私が相続する可能性があります。 【前提】 ・土地：1000㎡ほど
・土地上の建物：小さいアパート×3（築20年ほど）、一戸建（空き家）×1
・銀行借入：アパートローン残り5,000万ほど、残り返済期間10年ほど
・家賃収入：修繕費を払ってローン返済とトントン
・担保評価：銀行から1.0億円ほどと聞いています。
・土地の路線価：ざっくり1.2億円ほどだと思います
【質問】
・父に万が一のことがあった場合、母を経由せず私が直接相続したほうがいいかどうか。
（父→母は配偶者控除内の相続評価であれば、父→母→私でも父→私でも相続税支払額は変わらないでしょうか。）
・相続税はどのくらいかかるでしょうか。
・相続後に売却する場合、市場価格はどのくらいが相場でしょうか。
（長野の市街地、長野駅から車で10分ほど）
・今のうちからできる相続税対策等はあるでしょうか。
・銀行借入：アパートローン残り5,000万ほど、残り返済期間10年ほど
・家賃収入：修繕費を払ってローン返済とトントン
・担保評価：銀行から1.0億円ほどと聞いています。
・土地の路線価：ざっくり1.2億円ほどだと思います
【質問】
・父に万が一のことがあった場合、母を経由せず私が直接相続したほうがいいかどうか。
（父→母は配偶者控除内の相続評価であれば、父→母→私でも父→私でも相続税支払額は変わらないでしょうか。）
・相続税はどのくらいかかるでしょうか。
・相続後に売却する場合、市場価格はどのくらいが相場でしょうか。
（長野の市街地、長野駅から車で10分ほど）
・今のうちからできる相続税対策等はあるでしょうか。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/5/10 11:40:28
まず相続税の納税額は遺産の総額がわからないと計算できないので、その長野の土地建物以外の財産がどの程度あるのかという情報がないとキチンとした回答ができない。
相続税の納税額は法定相続人やその数がわからないと計算できないので、お母様とあなた以外に相続人が居る場合には回答が変わってしまう。
お父様の相続（第１次相続）でどのような分割をするのが良いかは、お父様の遺産を取得する前のお母様がどの程度財産を所有しているかに影響される。
第１次相続により取得した財産＋お母様固有の財産の合計額によってお母様の相続（第２次相続）による相続税の納税額が決まるので、一部をお母様経由にするべきなのかストレートにあなたが相続するべきなのかの回答はお母様固有の財産がどの程度あるのかによって回答が変わる事になる。
＞・父に万が一のことがあった場合、母を経由せず私が直接相続したほうがいいかどうか。
お母様固有の財産がどの程度あるのか、また、生前贈与などの相続税対策が取りやすい財産なのか取りにくい財産なのかにより回答が変わる。
＞（父→母は配偶者控除内の相続評価であれば、父→母→私でも父→私でも相続税支払額は変わらないでしょうか。）
かなり違う。
＞・相続税はどのくらいかかるでしょうか。
長野に所在する不動産のほかに遺産がどの程度有るのかによる。
＞・相続後に売却する場合、市場価格はどのくらいが相場でしょうか。
（長野の市街地、長野駅から車で10分ほど）
かなり大雑把な回答になるが路線価で12,000万円なら0.8でわり返すと大体の時価（実勢価額）になる。
従って、1億2千万円÷0.8＝1億5千万円程度かな（敷地だけ）
ただし、路線価での評価額1億2千万円が貸家建付地としての評価額の場合もっと高くなる可能性もある。
貸家建付地で1億2千万円で仮に借地権割合50％だと更地としての評価額は14,117万円、これを0.8で割り返すから17,647万円となる。
＞・今のうちからできる相続税対策等はあるでしょうか。
不動産に関してはあまり有効な相続税対策はない。
長野所在の不動産以外の部分で考えていく方が有効な手段が取れるかもしれない。
情報が少ないので土地12,000万円、建物3,000万円、借入金5,000万円、お母様の固有の財産０円、お母様が取得した遺産は第2時相続まで増減しない、第１次相続における相続人はお母様と子供1人と仮定しよう。
遺産は正味１億円、第１次相続においてすべて母親が相続し、第２次相続で子供が相続する場合、第１次相続における相続税額は０円だが第２次相続（遺産額1億円）における相続税額は1,220万円。
法定相続分通りに半分づつ相続すると第１次相続における納税額は母親０円子供385万円、第２次相続（遺産額5,000万円）における相続税額は160万円で合計545万円。
第１次相続におけるお母様の取得額3,600万円、子供の取得額6,400万円だと納税額は母親０円子供492.8万円、第２相続（遺産額3,600万円）における相続税額は０円、合計492.8万円。
土地12,000万円、建物3,000万円、借入金5,000万円、お母様の固有の財産3,000円、お母様が取得した遺産は第2時相続まで増減しない、第１次相続における相続人はお母様と子供1人と仮定しよう。
第１次相続における遺産は正味１億円、第１次相続においてすべて母親が相続し、第２次相続で子供が相続する場合、第１次相続における相続税額は０円だが第２次相続（遺産額13,000万円）における相続税額は2,120万円。
法定相続分通りに半分づつ相続すると第１次相続における納税額は母親０円子供385万円、第２次相続（遺産額8,000万円）における相続税額は680万円で合計1,065万円。
第１次相続におけるお母様の取得額600万円、子供の取得額9,400万円だと納税額は母親０円子供723.8万円、第２相続（遺産額3,600万円）における相続税額は０円、合計723.8万円。
要は節税対策を取りにくい財産であれば、第２次相続において母親の財産（お父様からの遺産＋お母様固有の財産）が基礎控除額程度になるように第１次相続における遺産分割を考える。
節税対策を取りやすい場合には、第２次相続での基礎控除額＋節税対策を取れそうな金額を第１次相続におけるお母様の取得する遺産とすることでトータルの相続税額を減らすことができる。
相続税の納税額は法定相続人やその数がわからないと計算できないので、お母様とあなた以外に相続人が居る場合には回答が変わってしまう。
お父様の相続（第１次相続）でどのような分割をするのが良いかは、お父様の遺産を取得する前のお母様がどの程度財産を所有しているかに影響される。
第１次相続により取得した財産＋お母様固有の財産の合計額によってお母様の相続（第２次相続）による相続税の納税額が決まるので、一部をお母様経由にするべきなのかストレートにあなたが相続するべきなのかの回答はお母様固有の財産がどの程度あるのかによって回答が変わる事になる。
＞・父に万が一のことがあった場合、母を経由せず私が直接相続したほうがいいかどうか。
お母様固有の財産がどの程度あるのか、また、生前贈与などの相続税対策が取りやすい財産なのか取りにくい財産なのかにより回答が変わる。
＞（父→母は配偶者控除内の相続評価であれば、父→母→私でも父→私でも相続税支払額は変わらないでしょうか。）
かなり違う。
＞・相続税はどのくらいかかるでしょうか。
長野に所在する不動産のほかに遺産がどの程度有るのかによる。
＞・相続後に売却する場合、市場価格はどのくらいが相場でしょうか。
（長野の市街地、長野駅から車で10分ほど）
かなり大雑把な回答になるが路線価で12,000万円なら0.8でわり返すと大体の時価（実勢価額）になる。
従って、1億2千万円÷0.8＝1億5千万円程度かな（敷地だけ）
ただし、路線価での評価額1億2千万円が貸家建付地としての評価額の場合もっと高くなる可能性もある。
貸家建付地で1億2千万円で仮に借地権割合50％だと更地としての評価額は14,117万円、これを0.8で割り返すから17,647万円となる。
＞・今のうちからできる相続税対策等はあるでしょうか。
不動産に関してはあまり有効な相続税対策はない。
長野所在の不動産以外の部分で考えていく方が有効な手段が取れるかもしれない。
情報が少ないので土地12,000万円、建物3,000万円、借入金5,000万円、お母様の固有の財産０円、お母様が取得した遺産は第2時相続まで増減しない、第１次相続における相続人はお母様と子供1人と仮定しよう。
遺産は正味１億円、第１次相続においてすべて母親が相続し、第２次相続で子供が相続する場合、第１次相続における相続税額は０円だが第２次相続（遺産額1億円）における相続税額は1,220万円。
法定相続分通りに半分づつ相続すると第１次相続における納税額は母親０円子供385万円、第２次相続（遺産額5,000万円）における相続税額は160万円で合計545万円。
第１次相続におけるお母様の取得額3,600万円、子供の取得額6,400万円だと納税額は母親０円子供492.8万円、第２相続（遺産額3,600万円）における相続税額は０円、合計492.8万円。
土地12,000万円、建物3,000万円、借入金5,000万円、お母様の固有の財産3,000円、お母様が取得した遺産は第2時相続まで増減しない、第１次相続における相続人はお母様と子供1人と仮定しよう。
第１次相続における遺産は正味１億円、第１次相続においてすべて母親が相続し、第２次相続で子供が相続する場合、第１次相続における相続税額は０円だが第２次相続（遺産額13,000万円）における相続税額は2,120万円。
法定相続分通りに半分づつ相続すると第１次相続における納税額は母親０円子供385万円、第２次相続（遺産額8,000万円）における相続税額は680万円で合計1,065万円。
第１次相続におけるお母様の取得額600万円、子供の取得額9,400万円だと納税額は母親０円子供723.8万円、第２相続（遺産額3,600万円）における相続税額は０円、合計723.8万円。
要は節税対策を取りにくい財産であれば、第２次相続において母親の財産（お父様からの遺産＋お母様固有の財産）が基礎控除額程度になるように第１次相続における遺産分割を考える。
節税対策を取りやすい場合には、第２次相続での基礎控除額＋節税対策を取れそうな金額を第１次相続におけるお母様の取得する遺産とすることでトータルの相続税額を減らすことができる。
回答
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A
回答日時：
2023/4/6 00:03:13
今ローンが5000万円あるのであればその分相殺されます、後お母さんが相続する場合は一次相続となるので(亡くなってから10ヶ月以内に申告は必要１日でも遅れると使えない)1億6000万円まで非課税の特例があります。
貴方が相続する時は土地に関してのみ小規模宅地の特例が使えますこれも申告必要ですが200m2まで50%軽減なので1000m2で1億だと9000万円控除が3600万円として5400万円に対して課税されます。
税率30%で1620万円ここから700万円控除されて920万円です、土地だけではないでしょうからこの通りでは無いですがだいたい1000万円前後という事になります。
大規模修繕費のローンを組んでおけばお母さんが亡くなった時にローンの残債が引かれます、仮にローン残債があり課税対象が4900万円の場合税率20%で980万円ここから200万円引かれて780万円です。
貴方が相続する時は土地に関してのみ小規模宅地の特例が使えますこれも申告必要ですが200m2まで50%軽減なので1000m2で1億だと9000万円控除が3600万円として5400万円に対して課税されます。
税率30%で1620万円ここから700万円控除されて920万円です、土地だけではないでしょうからこの通りでは無いですがだいたい1000万円前後という事になります。
大規模修繕費のローンを組んでおけばお母さんが亡くなった時にローンの残債が引かれます、仮にローン残債があり課税対象が4900万円の場合税率20%で980万円ここから200万円引かれて780万円です。
A
回答日時：
2023/4/3 10:21:37
（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたには先ず、相続の概要をカンタンに説明します。
（「私」が相続する「可能性？」―――相続人は法律で決まっていますよ）
※母を経由せず――ではなく、それなら遺産分割協議書で明確に決定することです
遺産分割協議書は、司法書士が作成してくれます。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
従って、見ず知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
あなたが、「頭で考えた相続人」だけ、などではない場合が多いのです。
また、相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです。
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
司法書士は、相続登記の依頼を受けると、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集。そこから「家系図」を作成し、家系図から相続権該当者を「割り出す」のです。
この「割り出し」は、一般の方ではとうていムリです。
これを「個人」で手続きをしたりすると、法務局は「所定の書類さえ整って」いれば登記します。
登記申請の書類の「間違いを指摘」する官庁ではないからです。
それらを正確に、かつ完璧に為すのは司法書士に完全に任せることが最良なのです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
異常ですが、なお、売却するなら不動産屋に売却依頼すれば、物件周囲の相場を含めて算定してくれます。これを「近傍類地」と称します。
あなたには先ず、相続の概要をカンタンに説明します。
（「私」が相続する「可能性？」―――相続人は法律で決まっていますよ）
※母を経由せず――ではなく、それなら遺産分割協議書で明確に決定することです
遺産分割協議書は、司法書士が作成してくれます。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
従って、見ず知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
あなたが、「頭で考えた相続人」だけ、などではない場合が多いのです。
また、相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです。
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
司法書士は、相続登記の依頼を受けると、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集。そこから「家系図」を作成し、家系図から相続権該当者を「割り出す」のです。
この「割り出し」は、一般の方ではとうていムリです。
これを「個人」で手続きをしたりすると、法務局は「所定の書類さえ整って」いれば登記します。
登記申請の書類の「間違いを指摘」する官庁ではないからです。
それらを正確に、かつ完璧に為すのは司法書士に完全に任せることが最良なのです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
異常ですが、なお、売却するなら不動産屋に売却依頼すれば、物件周囲の相場を含めて算定してくれます。これを「近傍類地」と称します。
A
回答日時：
2023/4/2 19:40:34
そのくらいの価値がある相続財産の場合、ここで聞くのは危険です。
理由は、真面な答えが出来る訳が無いからです。
言えることは、今から出来る対策はありますが、相続税に関して、国は今強化の方向で動いているので実際に相続発生時に十分な効果があるかは今の時点ではハッキリしません。ただし、リスクヘッジすることは出来ます。
相続税を税理士事務所に計算してもらうのにも、資産が億を超えているわけですから１００万円以上かかります。（不動産の数、相続人の数によっても増えます）
可能ならば、費用を支払っても専門家に相談した方がよいです。
（以下は参考まで）
相続専門を名乗る資格（全て民間資格）は数多くありますが、単体で機能するような資格はなく、国家資格やFPのような準公的な複数の資格を持っていて初めて役に立つような状態です。それでも保有者の殆どが業として成り立つまでは至っておらず、特に不動産に関しては相続専門を名乗る税理士でも十分な助言が出来ない残念な状態です。
私は準公的な（公認）不動産コンサルティングマスターであり、相続対策専門士でもあるなかで、数少ない業として成り立っているコンサルタントの一人です。これまで億を超える相続をいくつも取り扱ってきており、クライアントの方々へ有益な助言を提供してきたので、ほぼ口コミだけでご依頼を頂いております。依頼人の中には税理士や弁護士などに依頼をしてきたものの、しっくりこないとか、不十分だったといった理由で人づてにご相談に来たという方もいます。どうして税理士や弁護士では不十分であったのかには、明白な理由があります。不動産は現金と違うので簡単に分けることが出来ませんし、その価値を理解するには専門知識と現場経験が必要ですので、机上だけで考えても上手く行かないからです。当然ですが、必要な税務知識や法の知識も持ち合わせていないと同じ相続対策専門士であっても十分な助言は出来ません。
理由は、真面な答えが出来る訳が無いからです。
言えることは、今から出来る対策はありますが、相続税に関して、国は今強化の方向で動いているので実際に相続発生時に十分な効果があるかは今の時点ではハッキリしません。ただし、リスクヘッジすることは出来ます。
相続税を税理士事務所に計算してもらうのにも、資産が億を超えているわけですから１００万円以上かかります。（不動産の数、相続人の数によっても増えます）
可能ならば、費用を支払っても専門家に相談した方がよいです。
（以下は参考まで）
相続専門を名乗る資格（全て民間資格）は数多くありますが、単体で機能するような資格はなく、国家資格やFPのような準公的な複数の資格を持っていて初めて役に立つような状態です。それでも保有者の殆どが業として成り立つまでは至っておらず、特に不動産に関しては相続専門を名乗る税理士でも十分な助言が出来ない残念な状態です。
私は準公的な（公認）不動産コンサルティングマスターであり、相続対策専門士でもあるなかで、数少ない業として成り立っているコンサルタントの一人です。これまで億を超える相続をいくつも取り扱ってきており、クライアントの方々へ有益な助言を提供してきたので、ほぼ口コミだけでご依頼を頂いております。依頼人の中には税理士や弁護士などに依頼をしてきたものの、しっくりこないとか、不十分だったといった理由で人づてにご相談に来たという方もいます。どうして税理士や弁護士では不十分であったのかには、明白な理由があります。不動産は現金と違うので簡単に分けることが出来ませんし、その価値を理解するには専門知識と現場経験が必要ですので、机上だけで考えても上手く行かないからです。当然ですが、必要な税務知識や法の知識も持ち合わせていないと同じ相続対策専門士であっても十分な助言は出来ません。
A
回答日時：
2023/4/2 19:01:00
配偶者は控除枠が大きいですが、税額を低く抑えるために法定割合以上を相続すると今度は子に相続するとき大変です。遠い先のことなら建物は全て配偶者が相続して評価落ちを待つ手はありますが...
税額が同じでも2回相続すれば司法書士費用と登録免許税を2回払うことになりますので、子は初回に出来るだけ多く相続した方が良いわけですが、度が過ぎると世間が煩いです。
相続税対策のためにアパートや貸家を建てたりしますけど、相続人が自由に利用することが出来ない資産のため相続税計算時の評価が下がるのです。土地の方は路線価図で借地権割合をお調べください。アパートの借家権割合は一律3割（但し入居割合100%時）。
評価額 ×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合 ）
全体を眺めると自宅と空き家の評価額の影響が大きい感じ。
市場価格は分かりません。
空家をリフオームして貸し出せば節税にはなるものの、所有権者の自由度が大幅に減少する。見方によっては資産価値の低下です。
税額が同じでも2回相続すれば司法書士費用と登録免許税を2回払うことになりますので、子は初回に出来るだけ多く相続した方が良いわけですが、度が過ぎると世間が煩いです。
相続税対策のためにアパートや貸家を建てたりしますけど、相続人が自由に利用することが出来ない資産のため相続税計算時の評価が下がるのです。土地の方は路線価図で借地権割合をお調べください。アパートの借家権割合は一律3割（但し入居割合100%時）。
評価額 ×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合 ）
全体を眺めると自宅と空き家の評価額の影響が大きい感じ。
市場価格は分かりません。
空家をリフオームして貸し出せば節税にはなるものの、所有権者の自由度が大幅に減少する。見方によっては資産価値の低下です。
A
回答日時：
2023/4/2 17:27:01
母を介さないと相続税がかなりかかりますね
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