教えて！住まいの先生
Q 賃貸中のマンションを売却する際の費用と税金について、詳しい方に教えていただきたいです。
３０年前、約３０００万円で購入したマンションを２０年前から貸しています。ローンはありません。いまの入居者が転居するというので、管理も大変になったこともあり売却も考えています。売ったら１０００～１２００万円くらいだと思います。
譲渡所得税については、利益が出た場合のみかかるとあるので、この場合は０円でいいのでしょうか？
そうなると仮に１０００万円で売れたとしたら、
A.渡所得税 ０円
B.仲介手数料 １０００万×３％＋６万＝３６万円
C.印紙税 ２万
D.登録免許税２０００円（土地１０００円＋建物１０００円）
E.消費税（土地の分のみ）
合計は
３８万２０００円＋E
で合っていますか？教えていただけると助かります。
譲渡所得税については、利益が出た場合のみかかるとあるので、この場合は０円でいいのでしょうか？
そうなると仮に１０００万円で売れたとしたら、
A.渡所得税 ０円
B.仲介手数料 １０００万×３％＋６万＝３６万円
C.印紙税 ２万
D.登録免許税２０００円（土地１０００円＋建物１０００円）
E.消費税（土地の分のみ）
合計は
３８万２０００円＋E
で合っていますか？教えていただけると助かります。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/7/3 22:15:52
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
A）譲渡所得税は、購入価額3000万円の土地と建物の按分が分からないと正確なことは言えませんが、仮に土地部分1000万円＋建物部分2000万円だったとしても、1000万円で売れた場合は仮に仲介手数料がゼロになった場合でも利益（譲渡所得）は発生しませんので、0円になります。
（※通常は建物の減価償却費を計算するのですが、所有期間が30年ですと減価償却期間の3分の1以上は残っているので、土地価格1000万円＋αの簿価があることになりますので、売却価格が1000万円で譲渡費用（仲介手数料）も発生しているので、譲渡所得（利益）が発生していないことになります。）
B）仲介手数料には消費税がかかります。３６万円＋消費税で39.6万円です。
C）売買契約書の印紙代は現在は軽減措置があり、契約金額が1000万円の契約の場合は5千円となります。
Ｄ）売買契約の場合は基本的に売主が登録免許税を負担することはありませんが、何の登録免許税を想定されているのでしょうか？1000円というのは住所変更登記や氏名変更登記の金額ですが・・・。（土地と建物を別に計上されているのはあなたのマンションは敷地権ではないのでしょうか？）
E）土地には消費税はかからず、売買価格にかかる消費税は建物部分にかかることがありますが、売主が消費税課税業者（あるいは、みなし課税業者）の場合にのみ課税されます。あなたが課税業者（あるいは、みなし課税業者）でなければかかりません。
★実際には、購入時の土地価格と建物価格の按分することが大事なのですが、お近くの税務署の代表番号に電話され音声案内で1番を押しますと、国税局の電話相談センターにつながりますので、そちらで細かく確認されることをお勧めします。
以上、ご参考になれば幸いです
A）譲渡所得税は、購入価額3000万円の土地と建物の按分が分からないと正確なことは言えませんが、仮に土地部分1000万円＋建物部分2000万円だったとしても、1000万円で売れた場合は仮に仲介手数料がゼロになった場合でも利益（譲渡所得）は発生しませんので、0円になります。
（※通常は建物の減価償却費を計算するのですが、所有期間が30年ですと減価償却期間の3分の1以上は残っているので、土地価格1000万円＋αの簿価があることになりますので、売却価格が1000万円で譲渡費用（仲介手数料）も発生しているので、譲渡所得（利益）が発生していないことになります。）
B）仲介手数料には消費税がかかります。３６万円＋消費税で39.6万円です。
C）売買契約書の印紙代は現在は軽減措置があり、契約金額が1000万円の契約の場合は5千円となります。
Ｄ）売買契約の場合は基本的に売主が登録免許税を負担することはありませんが、何の登録免許税を想定されているのでしょうか？1000円というのは住所変更登記や氏名変更登記の金額ですが・・・。（土地と建物を別に計上されているのはあなたのマンションは敷地権ではないのでしょうか？）
E）土地には消費税はかからず、売買価格にかかる消費税は建物部分にかかることがありますが、売主が消費税課税業者（あるいは、みなし課税業者）の場合にのみ課税されます。あなたが課税業者（あるいは、みなし課税業者）でなければかかりません。
★実際には、購入時の土地価格と建物価格の按分することが大事なのですが、お近くの税務署の代表番号に電話され音声案内で1番を押しますと、国税局の電話相談センターにつながりますので、そちらで細かく確認されることをお勧めします。
以上、ご参考になれば幸いです
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/7/3 22:15:52
詳しく教えてくださりありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/7/3 18:00:22
A
回答日時：
2023/7/3 17:51:48
個人なんだよな？
取得価格からそれまでの減価償却累計額を引き、かかる諸費用加えた額と売価の差額から50万円を引いた残りが譲渡所得となる。
貴殿が事業者で課税事業者であり、その物件が事業用資産であったなら、売却の対価について別途消費税が課税されるが、土地は非課税だ。
取得価格からそれまでの減価償却累計額を引き、かかる諸費用加えた額と売価の差額から50万円を引いた残りが譲渡所得となる。
貴殿が事業者で課税事業者であり、その物件が事業用資産であったなら、売却の対価について別途消費税が課税されるが、土地は非課税だ。
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