教えて！住まいの先生
Q マンション売却時の税金について教えて下さい。
８０歳を過ぎた叔父叔母が、自分達が住んでいたマンションを売却し、不動産屋から入金１ヶ月後にサービス付き高齢者向け住宅に引っ越しました。簡単な物件紹介は以下の通りです。
①３０年ほど前に、現金で約６,０００万円で購入
②今年の５月に、３,０００万円で売却
「印紙税」は売買契約書作成時に、
「登録免許税」は引き渡し時に、
不動産屋に支払ったようです。
ネットで見ると、
「譲渡所得税（所得税、復興特別所得税、住民税）」
「消費税」
などの文字を目にするのですが、
今後は、
（１）どのような手続き（例えば確定申告など）が必要となり、
（２）どのくらいの税金を納めなければならいでしょうか？
「譲渡所得税（所得税、復興特別所得税、住民税）」
→マンションの売却益（譲渡所得）がなければ課税されませんか？
「消費税」
→事業目的では無いので発生しないですか？
専門知識をお持ちの方、ご指導頂ければ幸いです。
何卒宜しくお願い致します。
①３０年ほど前に、現金で約６,０００万円で購入
②今年の５月に、３,０００万円で売却
「印紙税」は売買契約書作成時に、
「登録免許税」は引き渡し時に、
不動産屋に支払ったようです。
ネットで見ると、
「譲渡所得税（所得税、復興特別所得税、住民税）」
「消費税」
などの文字を目にするのですが、
今後は、
（１）どのような手続き（例えば確定申告など）が必要となり、
（２）どのくらいの税金を納めなければならいでしょうか？
「譲渡所得税（所得税、復興特別所得税、住民税）」
→マンションの売却益（譲渡所得）がなければ課税されませんか？
「消費税」
→事業目的では無いので発生しないですか？
専門知識をお持ちの方、ご指導頂ければ幸いです。
何卒宜しくお願い致します。
質問日時：
2023/7/4 14:57:23
解決済み
解決日時：
2023/7/11 11:49:22
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 366 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/7/11 11:49:22
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）マンションの譲渡所得は本来下記のような計算式になります。
譲渡所得＝売却価格ー（取得価額ー建物の減価償却費＋譲渡費用）
登録免許税、不動産取得税、印紙代の金額がありませんので
取得価額を6000万円、売却価格を3000万円、
譲渡費用を仲介手数料105.6万円（96万円＋消費税）としますと、
譲渡所得＝3000万円ー（6000万円ー建物の減価償却費＋105.6万円）
となります。
後は「建物の減価償却費」となりますが、仮に購入時の価格内訳を土地部分2000万円＋建物部分4000万円とした場合、減価償却費は旧定額法で、
4000万円×0.9×0.015×30年＝1620万円ですので、譲渡所得は、
譲渡所得＝3000万円ー（6000万円ー1620万円＋105.6万円）
＝ー1485.6万円と譲渡損失になりますので、
譲渡税（所得税、復興特別所得税、住民税）はかかりません。
※仮に価格の内訳が建物価格を最大の6000万円＋土地0円であったとしても、減価償却費は2430万円までしか増えませんので、ー675.6万円（つまり譲渡損失）となり、やはり譲渡税はかかりません。
★次の物件が購入物件で10年以上の住宅ローンで購入した場合は「譲渡損失の特例」適用をするという選択肢もありますが、ご年齢的にはそれは不可能ですのでそれは対象外とすれば、譲渡損失の場合は特に確定申告をする必要もありません。税務署からお尋ねがきたら、説明すれば良いだけです。
２）譲渡損失（譲渡所得はマイナス）で譲渡税はかかりません。
また、自宅売却の場合、例え売主が個人事業主などの消費税課税事業者であっても、自宅建物は消費税の課税対象ではありません。（土地はもとより消費税の課税対象でありません。）
★お近くの税務署の代表番号に電話されて、音声案内で1番を押しますと国税局の電話相談センターに繋がりますので、そちらで詳細を伝えてクロスチェックされてください。（私もちょくちょく利用しています。）
以上、ご参考になれば幸いです。
１）マンションの譲渡所得は本来下記のような計算式になります。
譲渡所得＝売却価格ー（取得価額ー建物の減価償却費＋譲渡費用）
登録免許税、不動産取得税、印紙代の金額がありませんので
取得価額を6000万円、売却価格を3000万円、
譲渡費用を仲介手数料105.6万円（96万円＋消費税）としますと、
譲渡所得＝3000万円ー（6000万円ー建物の減価償却費＋105.6万円）
となります。
後は「建物の減価償却費」となりますが、仮に購入時の価格内訳を土地部分2000万円＋建物部分4000万円とした場合、減価償却費は旧定額法で、
4000万円×0.9×0.015×30年＝1620万円ですので、譲渡所得は、
譲渡所得＝3000万円ー（6000万円ー1620万円＋105.6万円）
＝ー1485.6万円と譲渡損失になりますので、
譲渡税（所得税、復興特別所得税、住民税）はかかりません。
※仮に価格の内訳が建物価格を最大の6000万円＋土地0円であったとしても、減価償却費は2430万円までしか増えませんので、ー675.6万円（つまり譲渡損失）となり、やはり譲渡税はかかりません。
★次の物件が購入物件で10年以上の住宅ローンで購入した場合は「譲渡損失の特例」適用をするという選択肢もありますが、ご年齢的にはそれは不可能ですのでそれは対象外とすれば、譲渡損失の場合は特に確定申告をする必要もありません。税務署からお尋ねがきたら、説明すれば良いだけです。
２）譲渡損失（譲渡所得はマイナス）で譲渡税はかかりません。
また、自宅売却の場合、例え売主が個人事業主などの消費税課税事業者であっても、自宅建物は消費税の課税対象ではありません。（土地はもとより消費税の課税対象でありません。）
★お近くの税務署の代表番号に電話されて、音声案内で1番を押しますと国税局の電話相談センターに繋がりますので、そちらで詳細を伝えてクロスチェックされてください。（私もちょくちょく利用しています。）
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/7/11 11:49:22
早々に、とても詳しくご回答頂き誠にありがとうございます。
何も知らない私にもよくわかり安心致しました。
本当にありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/7/10 17:21:07
譲渡所得税には、居住用財産3,000万控除がありますので税金はかかりませんね。
A
回答日時：
2023/7/10 16:31:44
いろいろお調べになられていますね。
端的に言えばですが、買った価格より安く売ってしまった場合は確定申告などは必要ありませんし、所得税や住民税を支払うという行為はありません。
自分も所有のマンションを売却処分しましたが、購入価格より安く処分しましたので、後々に追加で支払うものは発生していません。税務署からもなんの指摘も受けていません。
単純に資産の現金化ということでよいと考えます。
端的に言えばですが、買った価格より安く売ってしまった場合は確定申告などは必要ありませんし、所得税や住民税を支払うという行為はありません。
自分も所有のマンションを売却処分しましたが、購入価格より安く処分しましたので、後々に追加で支払うものは発生していません。税務署からもなんの指摘も受けていません。
単純に資産の現金化ということでよいと考えます。
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