教えて！住まいの先生
Q 自主管理のマンションについて、 お伺いしたいです。宜しくお願い致します。 無償譲渡でマンションを譲り受ける予定です。 20年ほど空き部屋だったのですが、
終活の為に、築50年のマンションの1室を譲り受ける話が出ています。
積立て(修繕)と言うのでしょうか？
管理費と言うのでしょうか…
※私自身が素人で言葉が分かず申し訳ありません。
24戸のマンションで自主管理になっており、
草や掃除などが行き届いておらず(やってない)、
その旨の指摘をし、理事長と言い合いになり
本人曰く、5年ほど前から、毎月の支払いをしていないそうです。
自主管理は理事長の家のポストに入れると言う方法で集めていたみたいなのですが、
現在は高齢化になり理事長も変わっているかもとの事でした。
①理事長の見つけ方
②未納の分の支払い義務は誰にあるのか。
③管理組合は存在するか等、調べることができるのか？
④他、気をつけたら良い事
⑤帳簿みたいなものは存在するのか？
など、教えて頂けると幸いです。
④に関しまして、自主管理のマンションの危険性については調べて少し理解しております。
それでも、譲渡書類費用以外は不要と言う事で話が進んでいます。(未納の分に関しては、請求されたら払ってくださいと言われました。)
※月6,000円x5年(程)＝360,000。
実際、理事長に何年分のいくらかを
伺って、譲渡を断ろうかなとも思っています。
3年前に他の部屋が80万で不動産会社に出ていたので、内覧や書類など見せてもらいました。
その際、自主管理の意味がわからなく
不動産会社に聞いたら振り込みです。とは言っておりました。
積立て(修繕)と言うのでしょうか？
管理費と言うのでしょうか…
※私自身が素人で言葉が分かず申し訳ありません。
24戸のマンションで自主管理になっており、
草や掃除などが行き届いておらず(やってない)、
その旨の指摘をし、理事長と言い合いになり
本人曰く、5年ほど前から、毎月の支払いをしていないそうです。
自主管理は理事長の家のポストに入れると言う方法で集めていたみたいなのですが、
現在は高齢化になり理事長も変わっているかもとの事でした。
①理事長の見つけ方
②未納の分の支払い義務は誰にあるのか。
③管理組合は存在するか等、調べることができるのか？
④他、気をつけたら良い事
⑤帳簿みたいなものは存在するのか？
など、教えて頂けると幸いです。
④に関しまして、自主管理のマンションの危険性については調べて少し理解しております。
それでも、譲渡書類費用以外は不要と言う事で話が進んでいます。(未納の分に関しては、請求されたら払ってくださいと言われました。)
※月6,000円x5年(程)＝360,000。
実際、理事長に何年分のいくらかを
伺って、譲渡を断ろうかなとも思っています。
3年前に他の部屋が80万で不動産会社に出ていたので、内覧や書類など見せてもらいました。
その際、自主管理の意味がわからなく
不動産会社に聞いたら振り込みです。とは言っておりました。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/9/17 20:37:34
まず、自主管理の意味からご説明します。自主管理とは、管理組合が管理業者に管理業務を委託せずに、区分所有者（たいていは居住者）自らが、管理業務を行うことです。
理想的には自分たちの資産だから自分たちが守るというのは当然ですが、知らない者同士が共同で組織を運営し、おまけに区分所有法を始め建築基準法とか消防法などの法律知識や建物・設備の技術知識が必要なので、他に仕事を持っている素人の集団がそう簡単に自主管理をしていけるものではありません。
そこを無理に自主管理を貫くと、まともな修繕が行われず、管理組合の総会とか理事会も開催されず、おまけに滞納が増え、やがて廃墟マンションに変貌していくことになります。
ただ、「終活の為」とおっしゃっているので、もしかしたらあなたご自身が高齢のため賃貸住宅が借りられずに、いたしかたなくタダで自主管理マンションの1室を譲り受けるという話なら、選択肢としては致し方ないかもしれません。ただし、マンションの寿命が尽きるほうが早いか、自分の寿命が尽きるほうが早いかの競争になると思います。
前置きが長くなりましたが、それではご質問にお答えします。
① 理事長の見つけ方についてですが、ご近所の住人に尋ねてみるのが一番手っ取り早いと思います。ただし、まともな管理業務が行われていないのであれば、理事長を見つけてもあまり意味ないかもしれません。
② 未払い分の管理費等については、譲り受けた特定承継人（＝あなた）にも支払いの義務が生じます。(区分所有法８条) ただし、管理費等の消滅時効は５年ですので、それ以前の滞納分については時効を援用することは可能です。
③ 分譲マンションであれば、必ず管理組合は存在します。(区分所有法３条) ただ、それがまともに機能しているかどうかの問題です。
④⑤ 気をつけたらよいことはありすぎて簡単には言えません。管理組合がまともに機能しているかどうかは、定期的に理事会（月に１回か隔月に１回）や総会（年に最低１回）が開催されているかを調べてください。これは議事録を閲覧すれば分かります。帳簿類も総会議案書・議事録に添付されているはずです。あとは、これまでの修繕履歴をチェックすることも大切ですし、長期修繕計画書のチェックも必要です。しかし、いずれの書類も理事長に閲覧請求を提出して見せてもらわなければならないので、理事長さんが誰なのか分からなければ請求できません。
最後に、「未納の分に関しては、請求されたら払ってくださいと言われました」とのことですが、これまで５年以上も滞納していて請求もされていないということであれば、ずるいやり方ですが、その言葉通りに、そのまま請求されるまで放置すればよいと思います。そして、請求されたら、５年以上前の分に関しては時効を主張できるので、支払う必要はありません。
ようするに、５年以上も滞納を放置している管理組合は、まともな運営がなされていないことの証左でもあります。自分から積極的に支払う意志を見せないほうがよいと思います。終活と廃墟になることを覚悟するなら…です。
理想的には自分たちの資産だから自分たちが守るというのは当然ですが、知らない者同士が共同で組織を運営し、おまけに区分所有法を始め建築基準法とか消防法などの法律知識や建物・設備の技術知識が必要なので、他に仕事を持っている素人の集団がそう簡単に自主管理をしていけるものではありません。
そこを無理に自主管理を貫くと、まともな修繕が行われず、管理組合の総会とか理事会も開催されず、おまけに滞納が増え、やがて廃墟マンションに変貌していくことになります。
ただ、「終活の為」とおっしゃっているので、もしかしたらあなたご自身が高齢のため賃貸住宅が借りられずに、いたしかたなくタダで自主管理マンションの1室を譲り受けるという話なら、選択肢としては致し方ないかもしれません。ただし、マンションの寿命が尽きるほうが早いか、自分の寿命が尽きるほうが早いかの競争になると思います。
前置きが長くなりましたが、それではご質問にお答えします。
① 理事長の見つけ方についてですが、ご近所の住人に尋ねてみるのが一番手っ取り早いと思います。ただし、まともな管理業務が行われていないのであれば、理事長を見つけてもあまり意味ないかもしれません。
② 未払い分の管理費等については、譲り受けた特定承継人（＝あなた）にも支払いの義務が生じます。(区分所有法８条) ただし、管理費等の消滅時効は５年ですので、それ以前の滞納分については時効を援用することは可能です。
③ 分譲マンションであれば、必ず管理組合は存在します。(区分所有法３条) ただ、それがまともに機能しているかどうかの問題です。
④⑤ 気をつけたらよいことはありすぎて簡単には言えません。管理組合がまともに機能しているかどうかは、定期的に理事会（月に１回か隔月に１回）や総会（年に最低１回）が開催されているかを調べてください。これは議事録を閲覧すれば分かります。帳簿類も総会議案書・議事録に添付されているはずです。あとは、これまでの修繕履歴をチェックすることも大切ですし、長期修繕計画書のチェックも必要です。しかし、いずれの書類も理事長に閲覧請求を提出して見せてもらわなければならないので、理事長さんが誰なのか分からなければ請求できません。
最後に、「未納の分に関しては、請求されたら払ってくださいと言われました」とのことですが、これまで５年以上も滞納していて請求もされていないということであれば、ずるいやり方ですが、その言葉通りに、そのまま請求されるまで放置すればよいと思います。そして、請求されたら、５年以上前の分に関しては時効を主張できるので、支払う必要はありません。
ようするに、５年以上も滞納を放置している管理組合は、まともな運営がなされていないことの証左でもあります。自分から積極的に支払う意志を見せないほうがよいと思います。終活と廃墟になることを覚悟するなら…です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/9/17 20:37:34
この度は早々に的確な回答を頂きありがとうございました。
すごく勉強になりました。
最後、3行目がグサリささりました笑
マンションの方にお話を聞き、理事長についてわかりました。ありがとうございます。
また改めて、質問内容をまとめてから
理事長に質問に伺いたいと思います。
回答
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A
回答日時：
2023/9/16 11:20:38
①理事長の見つけ方
住民に聞く
金払って業者に調べさせる
②未納の分の支払い義務は誰にあるのか。
所有者です。所有権が譲渡されたら、譲り受けた人にも義務が発生します。
まあ、あなたが買ったら、あなたが滞納分を支払って、あなたにくれた相手に請求してって事なんです。
③管理組合は存在するか等、調べることができるのか？
住民に聞く
金払って業者に調べさせる
理事長が居たみたいですから、過去には存在したのでしょう。
市役所などで把握してる場合もあるが、更新されてない可能性も高い。
④他、気をつけたら良い事
区分所有法を勉強する事。
他の区分所有者が滞納するとあなたの負担が増える法律です。
マンションを管理運営するのは区分所有者です。（つまりあなたです）
管理会社や分譲会社が管理運営すると誤解してる人が多いです。
金払うから、下請してるに過ぎません。
値切ったり、値上げを拒否したら管理会社は契約を打ち切ります。
自主管理って事は管理会社に逃げられたって事でしょう。
あなたに理事や理事長の順番が回って来る事もある。
また、解体費用が足りないと、いきなり高額請求が来る。
⑤帳簿みたいなものは存在するのか？
普通は存在しますよ。
皆さんから金集めるんですから、収支報告は常識です。
だけど、常識が崩壊したマンションみたいですね。
私ならぜったいに断ります。
買うのであれば、正常な管理をするなら、月々、いくらの管理費、修繕積立金が必要か？解体するのにいくらかかるか？他の区分所有者はちゃんと金払ってくれるか？
しっかり考えてもらって下さいね。
私なら絶対に断る。
住民に聞く
金払って業者に調べさせる
②未納の分の支払い義務は誰にあるのか。
所有者です。所有権が譲渡されたら、譲り受けた人にも義務が発生します。
まあ、あなたが買ったら、あなたが滞納分を支払って、あなたにくれた相手に請求してって事なんです。
③管理組合は存在するか等、調べることができるのか？
住民に聞く
金払って業者に調べさせる
理事長が居たみたいですから、過去には存在したのでしょう。
市役所などで把握してる場合もあるが、更新されてない可能性も高い。
④他、気をつけたら良い事
区分所有法を勉強する事。
他の区分所有者が滞納するとあなたの負担が増える法律です。
マンションを管理運営するのは区分所有者です。（つまりあなたです）
管理会社や分譲会社が管理運営すると誤解してる人が多いです。
金払うから、下請してるに過ぎません。
値切ったり、値上げを拒否したら管理会社は契約を打ち切ります。
自主管理って事は管理会社に逃げられたって事でしょう。
あなたに理事や理事長の順番が回って来る事もある。
また、解体費用が足りないと、いきなり高額請求が来る。
⑤帳簿みたいなものは存在するのか？
普通は存在しますよ。
皆さんから金集めるんですから、収支報告は常識です。
だけど、常識が崩壊したマンションみたいですね。
私ならぜったいに断ります。
買うのであれば、正常な管理をするなら、月々、いくらの管理費、修繕積立金が必要か？解体するのにいくらかかるか？他の区分所有者はちゃんと金払ってくれるか？
しっかり考えてもらって下さいね。
私なら絶対に断る。
A
回答日時：
2023/9/16 10:51:29
どんなに安くても滞納管理費や抵当権がついている中古マンションはリスクが大きいです。
管理組合は前所有者の滞納管理費を新所有者に請求出来ます。5年の時効を援用できるといってもそれは裁判上の話であって、訴外の請求は滞納20年なら20年分の請求が来ます。というか5年分の債務だって本来は背負う必要はない借金です。もしどうしてもその部屋が気に入ったというなら仕方ありませんが。滞納管理費の処遇については管理組合に確認しましょう。
抵当権がついている場合はもっと悲惨です。部屋をきれいにリフォームして、鍵を交換して、配管も直して、ようやく平和に暮らし出したら金融機関に差し押さえられます。抵当権の有無は登記簿を取れば分かります。
それから、自主管理というのも気になります。管理組合がきちんとしていないと、余計なトラブルに巻き込まれたり、折角納めた管理費や修繕積立金を使い込まれたりするリスクがあります。
もし終活の棲家として安いマンションを探すなら、
1.管理会社か、もしくはマンション管理士が顧問としてついている管理組合である
2.前所有者の滞納管理費等が無い物件である
3.抵当権がついていない物件である
4.給排水管や給湯器等のインフラに問題が無い
5.管理組合が自主管理だとしても、総会や理事会がきちんと営まれていて安定した管理が行われている
これらを最低条件にすることをお勧めします。うちのマンションも古いですが、1〜5をすべて満たしているにもかかわらず、高齢化に伴って低廉な価格で譲渡が進んでいます。もっとたくさんお探しになった方がいいと思います。
管理組合は前所有者の滞納管理費を新所有者に請求出来ます。5年の時効を援用できるといってもそれは裁判上の話であって、訴外の請求は滞納20年なら20年分の請求が来ます。というか5年分の債務だって本来は背負う必要はない借金です。もしどうしてもその部屋が気に入ったというなら仕方ありませんが。滞納管理費の処遇については管理組合に確認しましょう。
抵当権がついている場合はもっと悲惨です。部屋をきれいにリフォームして、鍵を交換して、配管も直して、ようやく平和に暮らし出したら金融機関に差し押さえられます。抵当権の有無は登記簿を取れば分かります。
それから、自主管理というのも気になります。管理組合がきちんとしていないと、余計なトラブルに巻き込まれたり、折角納めた管理費や修繕積立金を使い込まれたりするリスクがあります。
もし終活の棲家として安いマンションを探すなら、
1.管理会社か、もしくはマンション管理士が顧問としてついている管理組合である
2.前所有者の滞納管理費等が無い物件である
3.抵当権がついていない物件である
4.給排水管や給湯器等のインフラに問題が無い
5.管理組合が自主管理だとしても、総会や理事会がきちんと営まれていて安定した管理が行われている
これらを最低条件にすることをお勧めします。うちのマンションも古いですが、1〜5をすべて満たしているにもかかわらず、高齢化に伴って低廉な価格で譲渡が進んでいます。もっとたくさんお探しになった方がいいと思います。
A
回答日時：
2023/9/15 05:55:57
貴方に譲渡する人はどんな事情で譲渡するのですかね。
A
回答日時：
2023/9/15 05:25:31
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