教えて！住まいの先生
Q 夫婦で中古マンションの購入を検討しております。住宅ローンの組み方について、アドバイス頂けますと幸いです。 ◾️ステータス 夫：37歳、年収650万(年俸制)
妻：32歳、年収450万(年2回ボーナス2ヶ月分)
※将来子供1人予定
◾️借入金額(予定)
諸費用込：5,040万(物件費用：4,700万)
ボーナス返済：
560万(年2回10万+10万×28年)
※ローンは夫側で単独ローン、変動金利の予定です。
◾️質問
①ローンを一般的な35年で組むか、夫の定年65歳までに返済できるよう28年で組むか。
⇒老後破産を防ぐ為に定年までに返し切るようにするか、金利が高く無い為35年で組み毎月の浮いた金額を資産運用に回すか、様々なご意見が散見されます。メリット、デメリット、毎月の支出負担、教育資金等の観点よりアドバイス頂けますと幸いです。
②毎月返済額(35年143,974円or28年170,592円)の妥当性
※上記の金額には住宅ローン+管理修繕費が含まれております。
⇒前述致しました年収から鑑みると、この金額は妥当でしょうか。
何卒宜しくお願い致します。
※将来子供1人予定
◾️借入金額(予定)
諸費用込：5,040万(物件費用：4,700万)
ボーナス返済：
560万(年2回10万+10万×28年)
※ローンは夫側で単独ローン、変動金利の予定です。
◾️質問
①ローンを一般的な35年で組むか、夫の定年65歳までに返済できるよう28年で組むか。
⇒老後破産を防ぐ為に定年までに返し切るようにするか、金利が高く無い為35年で組み毎月の浮いた金額を資産運用に回すか、様々なご意見が散見されます。メリット、デメリット、毎月の支出負担、教育資金等の観点よりアドバイス頂けますと幸いです。
②毎月返済額(35年143,974円or28年170,592円)の妥当性
※上記の金額には住宅ローン+管理修繕費が含まれております。
⇒前述致しました年収から鑑みると、この金額は妥当でしょうか。
何卒宜しくお願い致します。
回答
A
回答日時：
2023/12/19 21:12:03
A
回答日時：
2023/12/19 19:17:28
まず中古分譲マンションは全くおすすめできないけど選択肢が分譲マンションしかないとして。それと子作りこれからだと審査弱いけど作らないとみなして。
28年17万の方が世帯手取りの1/4程度に収まってるから28年一択だよん。
私なら確実に夫650万の単独所有権で抵当権つける。手取り500万として月10万の28年払いで完済できる物件しか買わない。維持メンテナンス費、修繕費の15年目からの値上がり、車の予定などなど加味すると最適解。資産運用など無駄なことせず教育費を最低1500万貯める。
28年17万の方が世帯手取りの1/4程度に収まってるから28年一択だよん。
私なら確実に夫650万の単独所有権で抵当権つける。手取り500万として月10万の28年払いで完済できる物件しか買わない。維持メンテナンス費、修繕費の15年目からの値上がり、車の予定などなど加味すると最適解。資産運用など無駄なことせず教育費を最低1500万貯める。
A
回答日時：
2023/12/19 11:28:23
というかご主人の年収でその借り入れは難しいのでは。
と言うか無謀です。
ボーナス返済もやめましょう。
夫単独、借入金額は３５００万までにした方が良いです。
で、できたら0.5％未満だといいですね。
と言うか無謀です。
ボーナス返済もやめましょう。
夫単独、借入金額は３５００万までにした方が良いです。
で、できたら0.5％未満だといいですね。
A
回答日時：
2023/12/18 10:44:02
・奥様が今後も仕事を続けられる可能性
・お子さんを含めて、事故、病気の可能性
・災害が発生した場合
等を考えると、この物件自体を買わないと言う選択もあるのでは。
むしろ、少し郊外に行き新築を買うなどと言う事は考えないのでしょうか。
中古って、何処か痛んでいます。中古のマンションを当時持っていましたが、どうしても何がしら出てきます。
売主は、法に触れない限り瑕疵は言いません。
都心部の物件なのでしょうが、子供が出来ると郊外の方が良いのでは。
何より災害を考えると思います。
年取ってのローンは厳しく感じます。
退職金で支払えるのでしょうが、会社なんてどうなるか分かりません。
そう考えると、短期の方が良いように感じます。
販売しようとしても、その時は二束三文です。
それならば、当面は賃貸と言う考えもあるのでは。
今は郊外の駅から十分の、利便性の良い地の戸建てに住んでいます。
物件のために、生涯をささげるか？その覚悟があるかでは。
答え出なくてごめんなさい。
・お子さんを含めて、事故、病気の可能性
・災害が発生した場合
等を考えると、この物件自体を買わないと言う選択もあるのでは。
むしろ、少し郊外に行き新築を買うなどと言う事は考えないのでしょうか。
中古って、何処か痛んでいます。中古のマンションを当時持っていましたが、どうしても何がしら出てきます。
売主は、法に触れない限り瑕疵は言いません。
都心部の物件なのでしょうが、子供が出来ると郊外の方が良いのでは。
何より災害を考えると思います。
年取ってのローンは厳しく感じます。
退職金で支払えるのでしょうが、会社なんてどうなるか分かりません。
そう考えると、短期の方が良いように感じます。
販売しようとしても、その時は二束三文です。
それならば、当面は賃貸と言う考えもあるのでは。
今は郊外の駅から十分の、利便性の良い地の戸建てに住んでいます。
物件のために、生涯をささげるか？その覚悟があるかでは。
答え出なくてごめんなさい。
A
回答日時：
2023/12/18 07:19:38
①35年がいいと思います
低金利のうちに全期間固定で借入し、浮いた分は投資に回すか手持ちの現金でもいいと思います
特にお子さんが小さい内は、旅費や習い事など突発的にやりたい事にお金を使えた方がいいので、返済額より普段使えるお金を多くしておいた方がいいと思います
お金のせいで経験を諦める事になると勿体無いので
生命保険代わりにずっと借りっぱなしでもいいし、お子さんが巣立ったタイミングで一括返済してもいいし、柔軟に考えられると思います
②妥当な金額だと思います
低金利のうちに全期間固定で借入し、浮いた分は投資に回すか手持ちの現金でもいいと思います
特にお子さんが小さい内は、旅費や習い事など突発的にやりたい事にお金を使えた方がいいので、返済額より普段使えるお金を多くしておいた方がいいと思います
お金のせいで経験を諦める事になると勿体無いので
生命保険代わりにずっと借りっぱなしでもいいし、お子さんが巣立ったタイミングで一括返済してもいいし、柔軟に考えられると思います
②妥当な金額だと思います
A
回答日時：
2023/12/15 15:42:36
住宅ローン担当者です。
ちょっとごちゃごちゃいろいろ書きますが、分かりにくかったらすみません。
まず、いろんな方がご相談に来られますがあなたは先々の事までしっかりお考えになられていますので、あなたならきっときちんと返済していけると思いますので大丈夫です。
ちなみに28年だと旦那さんの収入のみで見て、毎月の返済額で試算すると返済比率（毎月の中で何%が返済に回っているか見る割合）が31.4%なので、ご相談に来られる人の中で、まぁまぁ返済に大きな割合を使っている方と言うイメージです。実際に返済が始まるとあくまで旦那さんの収入だけで見ての事ですが結構きついなぁと思う額だと思います。
35年だと26.5%まで下がるので、比率は普通くらいになります。
1つだけ声を大にして言いたいです。返済期間について、諸費用等が高くなってしまいますが、絶対に35年にしてください。短く設定して、何か将来不測の事態が起きて、やっぱり35年に伸ばしてくださいと言うのをリスケと言うのですが、かなりリスケは通すのが難しく、一旦リスケした住宅ローンは、借り換え等が難しくなる場合もあります。
また、ボーナスは今後どうなるか分かりませんので、ボーナス返済はなくして毎月返済のみにされたほうがよろしいかと思います。その方が毎月の出費の計画が立てやすいです。ボーナスの余った分は後に記載しております貯金ほうに回していってください。
今のところはあなたも働き続けるつもりで、今の生活が変わらない場合で住宅ローンを考えていますが、本当に人生というのはわからないもので、あなたや旦那さんが働けなくなる可能性や病気、急に大きなお金が必要になったり、騙されてお金がなくなってしまったり、いろんなことが起こった人を見ています。
"返せなければ、家を失う"と言うある意味大博打のような返済なので、あなたのお金は一切あてにせず、個人的には旦那さんの収入だけで全然余裕で返済も生活もできるよーと言う位に抑えておいたほうがいいと思います。
今は金利が低いので、住宅ローン控除等を考えると逆にプラスになると思います。急いで返済しようとせず、住宅ローン控除が終わるまでは35年で設定して、28年目の時にどのくらい残高が残っているかシミュレーションしてもらって、その金額を20年位で運用ではなくて貯金として貯めて下さい。自動積み立てなどで毎月自動的に貯まるようにしておくと間違えて使ったりしません。
それ以外に、お金が余りそうであれば、次に考えるのはふるさと納税とiDeCo、積み立てNISAかな。
長くなりましたので、この辺で終りにします。
ちょっとごちゃごちゃいろいろ書きますが、分かりにくかったらすみません。
まず、いろんな方がご相談に来られますがあなたは先々の事までしっかりお考えになられていますので、あなたならきっときちんと返済していけると思いますので大丈夫です。
ちなみに28年だと旦那さんの収入のみで見て、毎月の返済額で試算すると返済比率（毎月の中で何%が返済に回っているか見る割合）が31.4%なので、ご相談に来られる人の中で、まぁまぁ返済に大きな割合を使っている方と言うイメージです。実際に返済が始まるとあくまで旦那さんの収入だけで見ての事ですが結構きついなぁと思う額だと思います。
35年だと26.5%まで下がるので、比率は普通くらいになります。
1つだけ声を大にして言いたいです。返済期間について、諸費用等が高くなってしまいますが、絶対に35年にしてください。短く設定して、何か将来不測の事態が起きて、やっぱり35年に伸ばしてくださいと言うのをリスケと言うのですが、かなりリスケは通すのが難しく、一旦リスケした住宅ローンは、借り換え等が難しくなる場合もあります。
また、ボーナスは今後どうなるか分かりませんので、ボーナス返済はなくして毎月返済のみにされたほうがよろしいかと思います。その方が毎月の出費の計画が立てやすいです。ボーナスの余った分は後に記載しております貯金ほうに回していってください。
今のところはあなたも働き続けるつもりで、今の生活が変わらない場合で住宅ローンを考えていますが、本当に人生というのはわからないもので、あなたや旦那さんが働けなくなる可能性や病気、急に大きなお金が必要になったり、騙されてお金がなくなってしまったり、いろんなことが起こった人を見ています。
"返せなければ、家を失う"と言うある意味大博打のような返済なので、あなたのお金は一切あてにせず、個人的には旦那さんの収入だけで全然余裕で返済も生活もできるよーと言う位に抑えておいたほうがいいと思います。
今は金利が低いので、住宅ローン控除等を考えると逆にプラスになると思います。急いで返済しようとせず、住宅ローン控除が終わるまでは35年で設定して、28年目の時にどのくらい残高が残っているかシミュレーションしてもらって、その金額を20年位で運用ではなくて貯金として貯めて下さい。自動積み立てなどで毎月自動的に貯まるようにしておくと間違えて使ったりしません。
それ以外に、お金が余りそうであれば、次に考えるのはふるさと納税とiDeCo、積み立てNISAかな。
長くなりましたので、この辺で終りにします。
A
回答日時：
2023/12/15 12:32:12
中古マンションというと、現時点で既に古いですよね。築年数は10年以内ですか？あと、頭金を全く入れずにローンを組むのだとすれば、もっと頭金を貯めてから購入されたほうが後々楽だと思います。最初にオールローンにしてしまうと後が本当に大変。勢いで「どうにかなるよ」と購入したものの、その後で苦労しまくっている例を見てきたので、頭金は最低でも1000万は入れたいところですね。
マンションは返済が終わっても、毎月管理費や修繕積立金は住み続ける限り支払い続ける必要があり、ローンは終わっても住宅費が減らないというデメリットがあります。また、災害などで建物が崩れたり大幅なダメージを受けたりした時、マンションは土地ではなく空間を保有しているようなものなので、そのあたりが大変だったり。
住宅費（住宅ローン、家賃）は手取り収入の2割以下が無理のない目安なので、現在の収入がずっと確保されるとして質問文の年収が手取りであれば、住宅に支払う月々の額は18万未満なら何とかなっていくと思います。35年でローンを組んで、余力があるなら50代から定年前に繰り上げ返済を。あまり早めに繰り上げ返済してしまうと団信もあるので損です。
人生は長いので想定外のことが多々あります。それに対応できる貯蓄は絶対に必要。手元にすぐに引き出せる預貯金が最低でも300万は。
なので、とりあえず頭金に1千万を費やして、そのほかの諸経費を支払った後でも、手元に300万が残る財政状態で踏み切られたほうが安心かなと思います。
購入のタイミングに大事なのは金利もあり、今だと金利が低いのでチャンスといえばチャンス。ただ、だからといってむやみに飛びつくのは危険です。
心配なのは質問者さんが産前産後・育児休暇を取得中の、一時的な収入減の時期。ご主人だけだと10万8千円くらいが住宅費の目安になるので、35年でも4万ほどオーバーしてしまいますよね。また、お子様が生まれると赤ちゃんは食費こそそれほどかかりませんが、別の出費があれこれと増えます。そういった対策のため事前に貯蓄して備えるなど、何かしらの対策は必要になると思います。
マンションは返済が終わっても、毎月管理費や修繕積立金は住み続ける限り支払い続ける必要があり、ローンは終わっても住宅費が減らないというデメリットがあります。また、災害などで建物が崩れたり大幅なダメージを受けたりした時、マンションは土地ではなく空間を保有しているようなものなので、そのあたりが大変だったり。
住宅費（住宅ローン、家賃）は手取り収入の2割以下が無理のない目安なので、現在の収入がずっと確保されるとして質問文の年収が手取りであれば、住宅に支払う月々の額は18万未満なら何とかなっていくと思います。35年でローンを組んで、余力があるなら50代から定年前に繰り上げ返済を。あまり早めに繰り上げ返済してしまうと団信もあるので損です。
人生は長いので想定外のことが多々あります。それに対応できる貯蓄は絶対に必要。手元にすぐに引き出せる預貯金が最低でも300万は。
なので、とりあえず頭金に1千万を費やして、そのほかの諸経費を支払った後でも、手元に300万が残る財政状態で踏み切られたほうが安心かなと思います。
購入のタイミングに大事なのは金利もあり、今だと金利が低いのでチャンスといえばチャンス。ただ、だからといってむやみに飛びつくのは危険です。
心配なのは質問者さんが産前産後・育児休暇を取得中の、一時的な収入減の時期。ご主人だけだと10万8千円くらいが住宅費の目安になるので、35年でも4万ほどオーバーしてしまいますよね。また、お子様が生まれると赤ちゃんは食費こそそれほどかかりませんが、別の出費があれこれと増えます。そういった対策のため事前に貯蓄して備えるなど、何かしらの対策は必要になると思います。
A
回答日時：
2023/12/13 23:54:17
①35年が無難です。
最初から短い年数にしておくのは、返済難易度を上げている状態なので、無理なく返せる範囲で長めに組むのが無難です。
(参考)https://www.hajimenoblog.com/jutakuloan_howmanyyears/
②預貯金がほとんどない状態なら返済計画重たいです。
200～500万円以上は預貯金あれば、無理なく返済できる計画だと思います。
(参考)https://www.hajimenoblog.com/jutakuloan-borrowing/
最初から短い年数にしておくのは、返済難易度を上げている状態なので、無理なく返せる範囲で長めに組むのが無難です。
(参考)https://www.hajimenoblog.com/jutakuloan_howmanyyears/
②預貯金がほとんどない状態なら返済計画重たいです。
200～500万円以上は預貯金あれば、無理なく返済できる計画だと思います。
(参考)https://www.hajimenoblog.com/jutakuloan-borrowing/
A
回答日時：
2023/12/13 12:21:02
リスクは奥さん（子供）でしょうね、、何人産む（生まれるか）、その時奥さんは働けるのか（フルは無理でパートとかはよくあります）、、なので、子供が出来て小学校に入るくらいで家を買うのが一番リスクが少ないと言われています、、で、子供なしで考えるなら全く問題ない物件かと、35年でも28年でも大差は無いですし、35年で借りて28年で返すようにする人（リスク回避）も多いですね。
A
回答日時：
2023/12/13 11:36:53
＞①ローンを一般的な35年で組むか、夫の定年65歳までに返済できるよう28年で組むか。
期間を短くすることのメリットは少ないので、35年で借りて繰り上げ返済を考えた方が生活は楽になります
＞②毎月返済額(35年143,974円or28年170,592円)の妥当性
夫婦共働き＆子供無しであれば妥当な金額かと思いますが
これから子供を考えるのであれば無謀な金額と思います
夫が既に40歳近いので、子育て終わる頃は定年です
今後10年は安定しても、その先の15年、20年は下がっていく可能性の方が高いです
マンションの修繕積立も物価高騰で上がっていますので、現状は月5万弱を見込んだ方が良い気がします
貯蓄が2000万ぐらいあり、実質的なローンが3000万程度であれば良いと思いますが
生活がギリギリになるのではないかと思われます
期間を短くすることのメリットは少ないので、35年で借りて繰り上げ返済を考えた方が生活は楽になります
＞②毎月返済額(35年143,974円or28年170,592円)の妥当性
夫婦共働き＆子供無しであれば妥当な金額かと思いますが
これから子供を考えるのであれば無謀な金額と思います
夫が既に40歳近いので、子育て終わる頃は定年です
今後10年は安定しても、その先の15年、20年は下がっていく可能性の方が高いです
マンションの修繕積立も物価高騰で上がっていますので、現状は月5万弱を見込んだ方が良い気がします
貯蓄が2000万ぐらいあり、実質的なローンが3000万程度であれば良いと思いますが
生活がギリギリになるのではないかと思われます
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