教えて！住まいの先生
Q 住宅支援機構でローンを組んでいて、建物と土地に抵当権がついています。 保証人はついていません。 この場合、返済が不可能になった場合、家と土地を手放すだけですみますか？
例えば、預貯金や不動産など他に財産があった場合でも家と土地を差し出せば、ローンをなしにできるのでしょうか？
質問日時：
2023/12/15 16:32:04
解決済み
解決日時：
2024/3/18 08:58:41
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 208 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/18 08:58:41
埼玉県で任意売却専門の不動産会社を経営しています、ハウスパートナー株式会社の中島と申します。どうぞよろしくお願い致します。
https://www.house-partner.jp/
まず、結論から申し上げますと、「ローンなし」にはなりません。
「ローンなし」にするには、
・自己破産にて免責とする
・全額返済する
の2通りです。
返済が不可能になった場合の流れとしては
①ローン滞納 → ②競売 → ③残債務確定 ④預貯金・給与・不動産など他の財産を差押 ⑤④を差押、競売処分
当社が専門とする任意売却は、②競売の前に、住宅支援機構（債権者）の承諾を得て売却する方法です。
メリットとしては
①競売よりも高く売却できる（多くローン返済が可能）
②売却に必要な仲介手数料は、売却代金の中から配分されるので、現金不要
③②以外にも、抵当権抹消費用や引越費用（必ずではない）も配分されます。
さらに、住宅支援機構は任意売却を推奨しています。
例えば、①の段階で、所定の手続きを踏めば、②競売への意向を約６ヶ月程度、猶予してくれるのです。
以上となります。
https://www.house-partner.jp/
まず、結論から申し上げますと、「ローンなし」にはなりません。
「ローンなし」にするには、
・自己破産にて免責とする
・全額返済する
の2通りです。
返済が不可能になった場合の流れとしては
①ローン滞納 → ②競売 → ③残債務確定 ④預貯金・給与・不動産など他の財産を差押 ⑤④を差押、競売処分
当社が専門とする任意売却は、②競売の前に、住宅支援機構（債権者）の承諾を得て売却する方法です。
メリットとしては
①競売よりも高く売却できる（多くローン返済が可能）
②売却に必要な仲介手数料は、売却代金の中から配分されるので、現金不要
③②以外にも、抵当権抹消費用や引越費用（必ずではない）も配分されます。
さらに、住宅支援機構は任意売却を推奨しています。
例えば、①の段階で、所定の手続きを踏めば、②競売への意向を約６ヶ月程度、猶予してくれるのです。
以上となります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/18 08:58:41
遅くなりましたが、詳しくありがとうございました。
感謝しています。
回答
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A
回答日時：
2023/12/20 15:56:57
できません
債務が完済されなければ、その他の資産を強制執行することになるでしょう。
債務が完済されなければ、その他の資産を強制執行することになるでしょう。
A
回答日時：
2023/12/20 07:57:40
現実、土地家屋担保にて3千万ローン。6年売却にて片手百万支払う。
新しいうちに売ると資材高騰の中ですから同等に売れる可能性あります。
30年過ぎた家屋はゼロ価値です。
場合により家の解体費用を土地代で弁済が生まれるとのことです。
新しいうちに売ると資材高騰の中ですから同等に売れる可能性あります。
30年過ぎた家屋はゼロ価値です。
場合により家の解体費用を土地代で弁済が生まれるとのことです。
A
回答日時：
2023/12/18 18:44:20
簡単に言うと、買った値段(融資額)以上で売れればチャラですけど、そうはならない場合が多いのではないでしょうか。
そうなれば不足分は現金や資産の処分金を充当するか、新たなローンを組む必要があります。
大体は競売で安く買い叩かれる事が多いのですが、競売前に仲介業者を介することで競売額より高めに売却したり、そのまま住み続ける事ができる場合もあります。
色んな業者がありますので、色々と相談されてみてはいかがでしょうか。
そうなれば不足分は現金や資産の処分金を充当するか、新たなローンを組む必要があります。
大体は競売で安く買い叩かれる事が多いのですが、競売前に仲介業者を介することで競売額より高めに売却したり、そのまま住み続ける事ができる場合もあります。
色んな業者がありますので、色々と相談されてみてはいかがでしょうか。
A
回答日時：
2023/12/18 16:22:36
そうなればいいのですが、そうはなりません江。
抵当権がついているから、いわば没収と言う形になる。競売にかけられレバ相場よりかは安くなります。当然不足分が出てきます。それを支払わなくてはなりませんね。
抵当権がついているから、いわば没収と言う形になる。競売にかけられレバ相場よりかは安くなります。当然不足分が出てきます。それを支払わなくてはなりませんね。
A
回答日時：
2023/12/16 10:30:10
（元）不動産会社経営の宅建士です。
住宅ローンで返済不可となれば、一定の期間をおいて銀行が、法的措置（競売）に伏されます。
そして「競売・任売」にしても、その処分額が抵当権残額に満たなければ
別途の契約書で分割返済となります。
（例）で、他に現金などがあるなら、それを利用して抵当権残額を完済もできます。
住宅ローンで返済不可となれば、一定の期間をおいて銀行が、法的措置（競売）に伏されます。
そして「競売・任売」にしても、その処分額が抵当権残額に満たなければ
別途の契約書で分割返済となります。
（例）で、他に現金などがあるなら、それを利用して抵当権残額を完済もできます。
A
回答日時：
2023/12/16 00:16:23
ローンを無しにする方法はありません。
自己破産したところで、他の財産も処分して、債権者に返済することになります。
抵当権は、何かあっても優先的にローンの回収が出来るから設定するだけであり、抵当権があればそれだけで勘弁してくれるわけではありません。
例え抵当権が付いてない不動産があっても、すぐに差し押さえされるでしよう。
自己破産したところで、他の財産も処分して、債権者に返済することになります。
抵当権は、何かあっても優先的にローンの回収が出来るから設定するだけであり、抵当権があればそれだけで勘弁してくれるわけではありません。
例え抵当権が付いてない不動産があっても、すぐに差し押さえされるでしよう。
A
回答日時：
2023/12/15 17:26:11
そんな都合の良いローンなんてありません。
例えば残債2000万円あって土地建物が1500万円でしか売れなければ、まだ残り500万円あるので今後も返済は続きます。
返せないのであれば自己破産と言う道も残っています。
例えば残債2000万円あって土地建物が1500万円でしか売れなければ、まだ残り500万円あるので今後も返済は続きます。
返せないのであれば自己破産と言う道も残っています。
A
回答日時：
2023/12/15 17:25:51
＞ローンをなしにできるのでしょうか？
出来ません、身ぐるみ全部剥がされます
出来ません、身ぐるみ全部剥がされます
A
回答日時：
2023/12/15 16:38:48
債務者は「債権額全額」を弁済する義務がありますので、「債務者」というのは「自分の全財産」を担保に入れているのと同じこととなります。
「抵当権の対象となった不動産」を売却しても債権額に届かない場合は、残った債権額（残債）は他の財産を使って返済する義務があるということです。
全財産を使っても弁済できないとなってもそれだけでは債務を免除してもらえるわけではありません。
そこからさらに破産手続きを執って免責されてはじめて債務が免除されることとなります。
「抵当権の対象となった不動産」を売却しても債権額に届かない場合は、残った債権額（残債）は他の財産を使って返済する義務があるということです。
全財産を使っても弁済できないとなってもそれだけでは債務を免除してもらえるわけではありません。
そこからさらに破産手続きを執って免責されてはじめて債務が免除されることとなります。
A
回答日時：
2023/12/15 16:37:21
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