教えて！住まいの先生
Q 不動産の売買においての仲介手数料についての相談です。 この度、法人で所有していた土地・建物を売却します。
この土地・建物は法人の所在地とは離れており県外にあるため、購入の際に仲介をした不動産会社とは電話と郵送でのやりとりのみでした。
ちなみにこの不動産会社とは購入と同時に専任媒介契約を結んでおります。歴代の購入者や売却者とは毎度専任媒介契約を結んでいるそうで、県外に頼れる不動産会社もいなかったため、こちらも異議はありませんでした。
購入した土地・建物は分かりやすく言えばリゾート地を色んな所有者と共有し、利用については管理組合により管理されています。各自利用する際は管理組合へ前もって予約をし宿泊するという感じです。
ここで本題なのですが、今回の売却に関して、購入の際に比べたら仲介手数料がかなり高額になっています。違法なことはしていないと思うのですが、念のため有識者の方よりご意見いただければと思い質問しております。
《購入時》※税込
売買金額 ￥480,000
仲介手数料 ￥26,400
《売却時》※税込
売買金額 ￥200,000
仲介手数料 ￥198,000
（仲介手数料はS45年建設省告示第1552号より売価400万計算）
上記の通り、売却時の仲介手数料があまりも高額なので少し驚きつつも、明細に記載があった「S45年建設省告示第1552号」を調べてみたのですが、何故今回の売値が400万計算という計上ができるのかが分からずに困っております。
有識者の方に少しでもお力を貸していただけると助かります。
よろしくお願いいたします。
今回の売値￥200,000についてはこちらも了承済みです。
あまりにも管理がずざんな状態で今後利用することはないので、買い手が見つかっただけでもこちらは有難いです。手出しがないように済めばいいかなという気持ちでいましたが、売買代金が仲介手数料にほぼ持ってかれている状態なので少し心配になりました。
補足
ちなみにこの不動産会社とは購入と同時に専任媒介契約を結んでおります。歴代の購入者や売却者とは毎度専任媒介契約を結んでいるそうで、県外に頼れる不動産会社もいなかったため、こちらも異議はありませんでした。
購入した土地・建物は分かりやすく言えばリゾート地を色んな所有者と共有し、利用については管理組合により管理されています。各自利用する際は管理組合へ前もって予約をし宿泊するという感じです。
ここで本題なのですが、今回の売却に関して、購入の際に比べたら仲介手数料がかなり高額になっています。違法なことはしていないと思うのですが、念のため有識者の方よりご意見いただければと思い質問しております。
《購入時》※税込
売買金額 ￥480,000
仲介手数料 ￥26,400
《売却時》※税込
売買金額 ￥200,000
仲介手数料 ￥198,000
（仲介手数料はS45年建設省告示第1552号より売価400万計算）
上記の通り、売却時の仲介手数料があまりも高額なので少し驚きつつも、明細に記載があった「S45年建設省告示第1552号」を調べてみたのですが、何故今回の売値が400万計算という計上ができるのかが分からずに困っております。
有識者の方に少しでもお力を貸していただけると助かります。
よろしくお願いいたします。
今回の売値￥200,000についてはこちらも了承済みです。
あまりにも管理がずざんな状態で今後利用することはないので、買い手が見つかっただけでもこちらは有難いです。手出しがないように済めばいいかなという気持ちでいましたが、売買代金が仲介手数料にほぼ持ってかれている状態なので少し心配になりました。
皆様、ご回答ありがとうございました。
このような特例があると知ってとても助かりました。
ベストアンサーは特例の説明に加えて、補足事項や両方の立場についての見当を述べてくださった回答者さんを選ばせていただきました。
質問日時：
2024/1/23 14:27:12
解決済み
解決日時：
2024/1/23 17:04:38
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 121 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 121 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/23 17:04:38
https://www.retpc.jp/archives/21167/
ここにそれに該当するそのモノ的な内容が書かれてあります
確かにそれに照らし合わせれば、上限額18万円＋消費税相当額
とありますが
その中で「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」の
説明文の中に
受け取ることのできる相手方は、
空家等の売主または交換を行う者である依頼者に限られ、
買主または交換の相手方からは特例による報酬を受けることはできない。
現地調査等に要する費用相当額は、人件費等を含み、宅建業者は、
媒介契約の締結時に、【あらかじめ報酬額について空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に対して説明し、宅建業者と依頼者間で合意する必要があるので留意を要する。】
【】で括った中身が該当しているかどうか？が焦点に成りますかね？
但し、私も正直なところここまでの低廉売買の経験が乏しく
業者輪の立場・売主側の立場、どちらの希望も理解できますので
あなたがこの件に関してどうするのか？に関してはもう当事者で有るあなたが判断するしかありません
あなた側に立てば、そんなもん媒介契約時にちゃんと説明しとけや！
だからこの請求は無効だ！無効！と言い張っても良いとは思いますし
業者側としては正直なところ、賃貸の手数料より安い報酬しか
得られない売買の報酬であれば、業務を遂行する労力
から逆算すれば完全に赤字の部類なので「そもそも受けたくもない」
という案件であることは確かです
最終的には当事者同士で判断する事なので、あなたもイマイチ不安
であればそのページに相談ダイヤルも載ってますので
相談されてみてはいかがでしょう
ここにそれに該当するそのモノ的な内容が書かれてあります
確かにそれに照らし合わせれば、上限額18万円＋消費税相当額
とありますが
その中で「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」の
説明文の中に
受け取ることのできる相手方は、
空家等の売主または交換を行う者である依頼者に限られ、
買主または交換の相手方からは特例による報酬を受けることはできない。
現地調査等に要する費用相当額は、人件費等を含み、宅建業者は、
媒介契約の締結時に、【あらかじめ報酬額について空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に対して説明し、宅建業者と依頼者間で合意する必要があるので留意を要する。】
【】で括った中身が該当しているかどうか？が焦点に成りますかね？
但し、私も正直なところここまでの低廉売買の経験が乏しく
業者輪の立場・売主側の立場、どちらの希望も理解できますので
あなたがこの件に関してどうするのか？に関してはもう当事者で有るあなたが判断するしかありません
あなた側に立てば、そんなもん媒介契約時にちゃんと説明しとけや！
だからこの請求は無効だ！無効！と言い張っても良いとは思いますし
業者側としては正直なところ、賃貸の手数料より安い報酬しか
得られない売買の報酬であれば、業務を遂行する労力
から逆算すれば完全に赤字の部類なので「そもそも受けたくもない」
という案件であることは確かです
最終的には当事者同士で判断する事なので、あなたもイマイチ不安
であればそのページに相談ダイヤルも載ってますので
相談されてみてはいかがでしょう
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/1/23 17:04:38
この度は大変勉強になりました。
ご回答いただき感謝いたします。
回答
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A
回答日時：
2024/1/23 15:09:22
本来の媒介手数料であれば、20万の売買である以上2万2千となります。
ただし、平成30年1月1日以降（平成29年12月8日国土交通省告示493号）にて追加された、告示第七、告示第八の空家等の売買又は交換の媒介（代理人）における特例の適用受けられるなら可能性は有るかもしれませんが、告示上は、告示第二の計算により算出された2万2千ブラス調査費用実費てす（合算18万プラス消費税を超えてはならない）。
なので、場合により取り過ぎの可能性も。
なんなら、都道府県の宅建業の管轄に相談するのも有りです。
ただし、平成30年1月1日以降（平成29年12月8日国土交通省告示493号）にて追加された、告示第七、告示第八の空家等の売買又は交換の媒介（代理人）における特例の適用受けられるなら可能性は有るかもしれませんが、告示上は、告示第二の計算により算出された2万2千ブラス調査費用実費てす（合算18万プラス消費税を超えてはならない）。
なので、場合により取り過ぎの可能性も。
なんなら、都道府県の宅建業の管轄に相談するのも有りです。
A
回答日時：
2024/1/23 15:07:22
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0015/
↑三井のリハウスホームページに記載がありましたので抜粋します。
本来は仲介手数料が高くても低くても必要な手続きに掛かる労力は変わらないです。
しかしそうなるとコスパ良く稼ぐには今回のような低価格の物件を誰も取り扱ってくれません。そうなるとマクロでは困ります。
なのでこういった特例を用意して、せめてもの報酬額を確保しているわけです。
購入時と仲介手数料が異なるのはこの特例が割と最近出来たものだからだと思われます。
確か5年くらい前だったような。
↑三井のリハウスホームページに記載がありましたので抜粋します。
本来は仲介手数料が高くても低くても必要な手続きに掛かる労力は変わらないです。
しかしそうなるとコスパ良く稼ぐには今回のような低価格の物件を誰も取り扱ってくれません。そうなるとマクロでは困ります。
なのでこういった特例を用意して、せめてもの報酬額を確保しているわけです。
購入時と仲介手数料が異なるのはこの特例が割と最近出来たものだからだと思われます。
確か5年くらい前だったような。
A
回答日時：
2024/1/23 14:54:27
理由は、その告示の「第七 空家等の売買又は交換の媒介における特例」です
いわゆる低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例というものです
いわゆる低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例というものです
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