教えて！住まいの先生

契約は定額方式を採用し、家賃11000の内82000を満室保証額として
私の取り分として毎月口座に振り込んで頂いています。
家賃及び満室保証額は２年毎に見直し、好景気になれば値上げ
不景気になれば値下げ、また建物の老朽化により値下げされてきました。

この度入居者が退去し、次の入居者を上記家賃で現在募集中です。
但し退去時に内装やエアコン、給湯器等にかなりの老朽化が見られ
リフォームしないと次の入居者は決まらないという相談を受けました。

そこで1640000を掛けてリフォームする予定です。
完了は2/22ですが、それに先立ち賃貸契約及び満室保証契約を
再来週2/6以降に交わせば3月より更新後の金額を振り込めると言われています。
今回のリフォームにより、次の住人は今までの住人より遥かに綺麗な物件に住める
訳なので、家賃保証会社に満室保証額を上げていただく事は可能かと聞いた所
以下のような回答がありました。

１。現在リフォーム後のイメージ画像且つ家賃11000で入居者を募集中なので、
リフォームを理由にさらに家賃を上げる事はできない。従って満室保証額は
現状のままとさせて頂きたい。
２。賃貸契約及び満室保証契約の契約方式を現在の定額契約から定率契約に
変えれば家賃の85%すなわち110000×85％＝93500へと変更できる。
但し見直しは2年毎から毎年へ変更になるので値上げ値下げも従来の
短期間になる。
３。現在は不動産市場は第二の住宅バブルと言われるほどの好景気なので
上層部からも家賃値上げの努力を要求されており、現在は定額契約より
定率契約の方がお互い良いかもしれない。

現在は上記の通りなのでしょうが、今後１０年後位から「団塊の世代」
の大量死が間違いなく起こり、その頃には家賃も大暴落すると踏んでおります。
そういう未来を踏まえた場合、今後の賃貸契約及び満室保証契約は
定額契約、定率契約どちらが大家にとって都合が良いのでしょうか。

ずーっと定額
ずーっと定率
今回は定率にして82000よりさらに減額されるようになったら定額に切り替え

こんな考え方が浮かびます。ご教示頂けると助かります。