教えて！住まいの先生
Q 不動産、三為契約に関して質問です。 別の質問の回答で、不動産の三為契約は非常によろしくないというお話を頂いたので、識者の方に教えていただきたく、質問いたしました。
いわゆる区分マンションの投資案件として持ちかけられるものは、健美家やアットホームで検索できるものを除くと、◯ノシー、日◯管財、クレ◯スパーXX 他多数の不動産屋の営業が勧めてくる物件で、それらは皆業者売主物件となっていて、業者が仕入れ、価格は業者が決定（一方で仲介手数料は取られない。その分も価格に乗っているから）、いわゆる三為契約だと理解しています。過去何件か契約しましたが、登記上の売主は全く別の個人だったので。
もし、私の理解があっている場合、区分マンション投資は三為契約だらけで、多くの大手業者が三為契約を実施している、また、私の周囲でサラリーマンで不動産投資をしている面々も、皆三為契約をしている（実際に銀行とローンの調整等行うことはなく、ほぼ先にあがったような業者と業者指定のローン、オリックス銀行やJACCS系のローンを利用）ということになるのですが、あってますでしょうか？
いわゆる専業大家ではない、サラリーマンがちょっとした投資といった形でやっているものの多くは、三為契約なのか？ その理解はあっているのか？
といった質問です。
もし、私の理解があっている場合、区分マンション投資は三為契約だらけで、多くの大手業者が三為契約を実施している、また、私の周囲でサラリーマンで不動産投資をしている面々も、皆三為契約をしている（実際に銀行とローンの調整等行うことはなく、ほぼ先にあがったような業者と業者指定のローン、オリックス銀行やJACCS系のローンを利用）ということになるのですが、あってますでしょうか？
いわゆる専業大家ではない、サラリーマンがちょっとした投資といった形でやっているものの多くは、三為契約なのか？ その理解はあっているのか？
といった質問です。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/2/24 23:20:28
他の質問にも回答してるかもしれませんが
サンタメ契約だらけ・・と言う訳では有りません
私も普通の仲介業者ですが、昔から「投資マンション」の顧客は
持っていますが普通に仲介で行っています
サンタメ契約はある種特定の業者がメインでやってる場合が多いですね
仲介業者の中には
●仲介専門が多い会社
●に加えて、自社で買い取リフォームして再販してる業者
■買取もせず、他人に安く売らせて高く買わせて、いわゆる
「おいしい部分の利益だけ吸ってるサンタメ業者」
と有ります。
あなたも、特定のサンタメ業者とばかり付き合っていたとしたら
それは損をし続けてきたという見えない部分もあると思います
サンタメ契約だらけ・・と言う訳では有りません
私も普通の仲介業者ですが、昔から「投資マンション」の顧客は
持っていますが普通に仲介で行っています
サンタメ契約はある種特定の業者がメインでやってる場合が多いですね
仲介業者の中には
●仲介専門が多い会社
●に加えて、自社で買い取リフォームして再販してる業者
■買取もせず、他人に安く売らせて高く買わせて、いわゆる
「おいしい部分の利益だけ吸ってるサンタメ業者」
と有ります。
あなたも、特定のサンタメ業者とばかり付き合っていたとしたら
それは損をし続けてきたという見えない部分もあると思います
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/2/24 23:20:28
普通の仲介でも投資マンションの扱いがあるとのこと、参考になります。
今後より幅広く業者を検討したいと思います。
１つ教えてください。
大手との三為契約の場合、融資もお膳立てされていて、金利も1.5%程度に抑えられていることが多かったですが、仲介の場合、物件価格は安くとも、アパートローンの金利が3%弱になってしまうという話も聞いていました。
これは事実でしょうか?
回答
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A
回答日時：
2024/2/24 21:31:39
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）三為契約といいますか、新中間省略登記といいますか、手法としては転売業者にはなくてはならないものになっているので、投資用物件をその形で買わされている投資家は多いと思います。
２）売主が了解しないと成立しない手法なので、大手の転売業者は資金が潤沢で売主には先に残金決済できてしまうので、そのような大手が中間業者の場合は売主のリスクは少ないです。そもそもワンルームだと、サブリースがついたオーナーチェンジ物件が多く、一般の市場に売りに出しても簡単には売れません。
３）買主は中間業者が大きな利益を乗せているので、正直あまりお買い得ではないのですが、プロの不動産経営者以外は大手の投資用物件を扱う業者から買った方が安心と考える人の方が多いのかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）三為契約といいますか、新中間省略登記といいますか、手法としては転売業者にはなくてはならないものになっているので、投資用物件をその形で買わされている投資家は多いと思います。
２）売主が了解しないと成立しない手法なので、大手の転売業者は資金が潤沢で売主には先に残金決済できてしまうので、そのような大手が中間業者の場合は売主のリスクは少ないです。そもそもワンルームだと、サブリースがついたオーナーチェンジ物件が多く、一般の市場に売りに出しても簡単には売れません。
３）買主は中間業者が大きな利益を乗せているので、正直あまりお買い得ではないのですが、プロの不動産経営者以外は大手の投資用物件を扱う業者から買った方が安心と考える人の方が多いのかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2024/2/24 16:55:13
3為は本来問題のある契約ですね、普通はしません、昔は中間省略と言って問題になりました、また買主、売主は双方損する構造です
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