教えて！住まいの先生

良いと思います

ローンNGなら
担当のローン窓口から
言われますので
思い切ってローン申し込みしてください

団体信用保険とかは
今が健康なら不用でしょう

7500万円なら
良い家になるのでは？
楽しんでください

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10倍に近いローンを組むのは危険じゃないですかね5倍程度が一番無難ではあります。公務員でしたら確実に昇給もありますが、会社員ですと離職や倒産等も最悪あります。奥さんは出産で仕事へ復帰が困難になる可能性もあります。
その場合に売ってローンを完済できるかとかのリスクを考えると5000万程度収めて1000万頭金で4000万ローンぐらいが安心かなと。
都市部の駅近マンションなら価値も下がりづらいのでおすすめですよ。

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注文住宅の見積りは外構費込みですか？
注文住宅だとカーテン、照明などの内装費も相当かかります。
1700万頭金にいれるのはいいと思います。5800万なら借り入れは問題ないと思います。
500万で、諸費用他を賄うには、上記の外構費内装費が不安なのでその見積りもいれて３年安定して生活ができるなら将来的にもやっていけそうです。生活ができるなら

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その年でその年収は高いです。しかし、家の値段が高すぎますね？

年収は40歳で固定とかありえません。会社が苦しければ制度を変えて下がることもありますので。

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①について
生活費、車の保有、お子様の教育方針をお書きになっていませんが、年収相応で考えるなら、厳しいのでは無いでしょうか。
資金計画については、ライフプランシミュレーションを行い、確認なさってください。
②について
他の方も言われているとおりです。
③について
私は住宅ローンに付加する保険は、ローン完済により終了するものしか知りません。医療保険やガン等の疾病保険は、住宅ローンにプラスの費用や、上乗せ金利でつけるより、別途加入した方が、生涯にわたって保障を得られるので、メリットがあると思います。

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現在の収入と建てる家の形態および金額が少しミスマッチです。借入過多になりそうです。よほど節約をして暮らし向きを質素にする努力はなさったほうがいいです。
一般的な住宅の平均より(地域によるので一概には言えませんが)少し高額な邸宅ですから、ご近所もそれなりの方が暮らしておられることを想定すると、なんだかんだと出費が嵩みます。そこはご注意ください。
それに対応できれば返済自体はなんとかなります。

ところで1700万は使途が住宅取得に限られるもの(住宅財形など)ですか？
そうでなければ、みすみす頭金にしてしまうのは無駄です。
お金に稼いでもらいましょう。
若いんだし複利効果は大きいです。

ただ、万が一にも減らせない性質の資金だと思うので、徹底的に分散投資がいいと思います。
匿名組合ファンドなら表面利回り10%程度のものはたくさんあります。当選しないことも多いので利回りだけを追わず平均で表面7%程度なら税金や償還から次のファンドに投資するまでの待機期間を計算しても実質5%程度で回ります。
1700全部を一気に一つの業者に投資するのではなく、10社に5本ずつ10〜30万くらいに分散すればリスクも小さくなります。
そういったファンドに1000万、NISAを含む投資信託などの運用に500〜700とすれば、資金の流動性を保ちつつローリスクで月に5〜8万円程度は入ってくるようにできます。
そうすれば変動の金利が少し上がっても平気です。

借りられる属性がある人は、この低金利時代ですしその中でももっとも安い住宅ローンです。目一杯借りるのが、それなりに稼げる人の定石です。間違ってもローン残高の多さに負けて“意味なく”繰上げ返済なんかしちゃダメですよ。

さらにそのくらいの借り入れができる方なのであれば、10年待ちませんか？

同じ資金の借り入れで、賃貸併用住宅を建てて10年経てばかなり大きく資金の余裕ができますし、10年後に売却すれば、今考えておられるくらいの住宅は、簡単に(流石にキャッシュで一括とはいかないですが)建てることができるようになります。

私は家を買う気がないまま、事情があって41でローンを組みました。当時は借金が嫌で、できるだけ繰上げして定年までに完済と思っていましたが、上記のような考えに変わってゆき、繰上げは1度しただけでむしろローン期間を延長できないかと相談したくらいです。

その後賃貸併用住宅のことを知り、非常に後悔したのをいまだに覚えています。
その後借りられる属性があり与信枠が残っているのがもったいないと考えるようになり、不動産投資を始めました。
今の残債は8500万で完済は最終84歳です。もちろん途中で売りますが、障害のある長男にいくばくかの資産は残してやれる目処がつきました。長女が長男の面倒みなきゃと言ってくれていたのも回避できそうですし、いろんなリスクに備える意味で、他人資本が使える属性はありがたいですよ。
私が今の知識と属性を持って、あなたの歳に戻れるなら、間違いなく賃貸併用住宅を建てて、40歳で売却し1億くらいの家を建てるか、1棟マンション建てて1フロアに住むかしたと思います。

あと団信ですが、全てに死亡団信
自宅のローンにガン+8大だか11大の成人病団信もついてます。

最後に賃貸併用住宅のコラム添付しておきます。ご一読ください。
https://www.kenbiya.com/ar/cl/ekota/32.html

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①現時点での年収では少し厳しいと思いますが、大手メーカーで安定して収入が増えていくことが想定できているのであれば問題ないと思います。
ご記載内容からすると、少なくとも40歳時点で世帯収入1300万円。

②③高いと思います。
三井住友信託銀行のホームページを確認した限り、基本的な団信込みで金利最優遇ですと、0.33%となっています。
手厚い保証を付けたとしてもプラス0.3%ですので、0.63%になるのではないでしょうか。
最優遇金利でないのであれば、頭金を多く入れる旨、銀行にお伝えしてどれくらいの金利になるかご確認された方が良いかと思います。
その上で私ならがん団信のみが0.1%上乗せで付けられるのであれば付与すると思います。

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①ペアローンというのが、
既に無謀です。

②金利は高くはないですが、
今後はずっと高くなってきます。

③付けれるならつけたほうがいいです。

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回答ではないですが全国保証が保証会社という事は三井住友信託銀行の自社の保証会社は落ちたという事ですよね？
その属性と頭金で何故保証会社が全国保証になったのかが気になります。

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回答致します。

①について
奥様と収入合算（あるいはペアローンに）すれば借入希望額満額でローン審査自体は通ると思います。
質問者様単独の収入ですと満額では審査に通らないかもしれませんが、勤務先の会社や購入予定の物件価値にもよるかもしれません。
ただ、ローンを組めたとしてもかなり厳しいです。
特に、現時点でまだお子様がいらっしゃらないのであれば、相当のリスクを負うことになると思います。
リスクヘッジのためには、質問者様単独の現在の収入で返済可能な借入額でローンを組んだ方が良いです。

②について
変動金利としては高い方と思いますが、手数料の形態にもよります。
融資手数料型（融資実行時に借入額の2.2%の融資手数料を取られるタイプ）の場合、年利0.3〜0.4%台くらいの金利の住宅ローンが多いと思います。
一方、保証料・事務手数料型（融資実行時に借入額によらない定額の事務手数料や保証料を取られるタイプ）の場合、年利0.5〜0.6%台くらいの金利の住宅ローンがあります。
なので、融資手数料型であればもっと安いところはいくつもあるので、他もあわせて検討してみた方が良いです。
仮審査は複数出しても別に問題ないです。（本審査も複数出せます）
基本団信は金利上乗せなしで組み込まれているのが普通だと思います。

③について
つけた方が良いかは質問者様の判断によります。
金利上乗せがあるはずなので、つけなかった場合との月々の差額を算出し、掛け捨ての医療保険として考えた場合にどうか？という観点で判断されたら良いと思います。
あと、疾病特約をつけていても、所定の状態にならないと適用とはならないことが多いので、その点もよくみてください。
個人的に価値が高いと思うのは、ガンの告知だけで適用となる特約ですね。

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