教えて!住まいの先生

Q 地盤改良工事で大手木造HMとトラブルになっています。 昨年10月に土地を契約し、12月に大手木造HMで請負契約をしました。 2月に間取りが確定し、確認申請の確認書にサインをしました。

土地の引渡しは、古家解体後の4月(先日)でした。

元々、家の建築は特段急いでいませんでしたが、
HMの営業担当から「夏前の工事が少ないため、早めの着工に協力してほしい」
との申し出を受けたことから、5月の着工に向け、
年末年始から毎週のように打ち合わせを進めてきました。

建設予定地となる土地は、
・隣地に同じHMの家が建っており、データを見ると地盤は硬く、地盤改良をしていない
・土地の引渡し前(古家あり)に古家の周辺を調査し、地盤改良不要との判定だった
ことから、HM担当者から、地盤改良は不要となるのではと言われており、
地盤改良の予算は請負契約当初から一切確保していませんでした。
(そもそも地盤改良が話題になることすらありませんでした。)

2月の確認申請後、クロス等の打ち合わせを進めてきましたが、
先日、古家が解体され土地が引渡しとなったため、
改めて、家が建つ正確な場所で地盤調査をしてもらったところ、
地盤改良が必要との判定で、その費用は何と300万円とのことでした。

発注情報の確定まで残りの打ち合わせが1回となったこのタイミングでの
300万円の増額は全く寝耳に水で、到底支払えない金額です。

HM担当者には当初から総額予算(これ以上払えないという金額)を伝えており、
数十万円〜150万円程度ならともかく、300万円の増額はそもそもローンが組めない可能性すらある状況です。

もちろん、楽観的に見積もっていた当方にも非はありますし、
契約などの際に、形式的とはいえ「地盤改良が必要となった場合は、別途」などの確認を行っているのも事実です。
そのため、形式的(法的)には、HM側に責任がない(少ない)ことも理解しています。

一方で、予め総額予算をはっきりと伝えていたにも関わらず、
地盤改良の可能性やその費用の見込みについて事前に一切説明をせず、
地盤改良の予算取りを一切行わなかったにも関わらず、
地盤改良が必要となった際に「すみません」の一言しかないHM担当者の態度や、
会社としての姿勢に一切納得がいきません。

また、確認申請後であることから、間取りの変更もできないと言われています。
(当方としても、これまでの打ち合わせが水の泡となってしまうため、変更したいとは思いませんが…)

しかしながら、追加の300万円の支払い能力がない以上、
仮に地盤改良費用として300万円の増額を受け入れざるを得ない場合は、
その分をどこかで減らすほか選択肢がありません。

300万円分を減らそうと思うと現在とは異なる坪数・間取りとなってしまいますし、
そもそも、地盤改良に300万円もかかる可能性があると事前に説明を受けていれば、
予算オーバーでこのHMを選んでいなかったと思うと、心から悔しい気持ちです。

HM側の事前の説明不足等を踏まえ、
・全額とは言わないが、ある程度の割引
・確認申請の変更をせざるを得ない場合は、その費用をHMが負担
は最低限してもらいたいと考えていますが、
このような場合、どのような対応が考えられるでしょうか?
補足

工法は小口径鋼管杭(スーパーNPPACKeco)です。

内訳は、
【材料費:190万】
鋼管4t:167万、先端金具45本:22万円
【施工費:70万】
(回転圧入工1式:40万、回転圧入工62m:15万、杭頭処理工:5万、深基礎成形工:10万)
【共通仮設費:48万】
(機械運搬費:7万、交通誘導員費:10万円、機械運搬費:21万、施工準備費:10万)
となっています。

建築面積は18坪です。

質問日時: 2025/4/11 00:08:21 解決済み 解決日時: 2025/4/12 22:57:18
回答数: 13 閲覧数: 1642 お礼: 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2025/4/12 22:57:18
住宅会社勤務です。

仰る通り、HM側の責任とは取れないですね・・・
仮に「隣が不要だったようなのでこちらも大丈夫です」と断言しているならともかく、「隣が不要だったので大丈夫の可能性が高い」でかつ「それでも確定ではない」としっかりと逃げを打っていて抜け目がない。
どうあがいてもHM側に地盤改良について非を問うことは難しいように思えます。大手HMは自分たちに非がないことに対してはかなり強気に出てきます。

到底心情的には納得できないのもわかりますがどうしようもない、というのが正直なところです。

攻めるなら別の道にシフトしたほうがいいです。
たとえば調査結果に対して改良工事が適切かどうか。
地盤改良のそもそもの費用を下げられないかですね。

私の経験上、300万円の地盤改良工事は高額な部類です。
家がよほど大きくなければ、一般的に多い柱状改良でその金額は聞いたことありません。
もしかしたら鋼管杭の改良や、なにかしら新技法採用の改良でしょうか?
そうであればそれくらいかかるかもしれません。
ただ近隣が比較的強固地盤なのに鋼管杭が必要なレベルの深さまで改良工事が必要かと言われればうーん・・・って感じです。
その土地だけ昔は池とか沼だったとからまあ。。。みたいな。
もしくは、地盤はそんなに緩くないけど土地の間口などの関係で柱状改良の機械が進入できないから鋼管杭にせざるを得ないなどの事情があれば違いますが・・・

まずは地盤改良工事の金額の根拠を確認。
調査結果(支持地盤の深さ)と採用する改良法(柱状改良?鋼管杭?)の根拠をしっかり説明することを求めましょう。

次にセカンドオピニオンの依頼
HMお抱えの調査会社ですと、調査と改良を一括で請け負うところが多いので、判定が微妙なラインだと要改良寄りで結果を出すケースはまあまああります。
そのため、調査結果をHMからもらい、それをセカンドオピニオンに出す等を検討されてもよろしいかと思います。

HMの営業には「どう逆立ちしても300万円は無理。親に相談したら地盤調査のセカンドオピニオンをしてはどうかとアドバイスをもらった」と言ってみるといいです。
HMは親が口出してくるのをめんどくさがる(話が止まるかもしれないから)ので、ウソでも親御さんの存在を出すと比較的話は聞いてくれます。
(もし、HMが割高の見積もりを出している自覚があるなら第三者介入は嫌なはずなので、HM側から別の会社で調査させてくれと言ってくる可能性もあります。)

ただ、HM側の調査結果が妥当なものある場合はセカンドオピニオンの費用も無駄になってしまうので注意が必要です。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2025/4/12 22:57:18

皆様、ご丁寧に回答くださりありがとうございました。ご指摘を踏まえつつ、毅然と対応していきたいと思います。
HMとのやりとりを踏まえ、改めて質問させていただくこともあると思いますが、何卒よろしくお願いします。

回答

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A 回答日時: 2025/4/12 12:27:44
以前保証会社で地盤の判定をしておりました者です。
自分だったらどうするか?
基本的に契約破棄です。
施工業者HMは何十社といます。
そのHMがだめなら次を探せばいいだけのことです。
スタートで300万ですよね?
気持ちよく払えないお金は払わない。がベストです。
破棄の理由
古家や近隣で改良工事の判定が無く、”地盤改良は不要となるのではと言われていたので。。。
また、営業担当者にも夏場は工事が減るので、早めてほしい旨相談されていました。100歩譲ってこのまま改良工事を受け入れたとしてもローンの関係で払えません。
で十分です。
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A 回答日時: 2025/4/11 18:37:51
今建設中ですが、私の場合も地盤が固い地域で周りに地盤改良などしている家がないので、地盤改良の判定がでるとは思っていませんでした。
サウンディング法で地盤改良の判定で、次にセカンドオピニオンで表面波探査では地盤改良無しの判定が出ましたが、HMの地盤保証会社がサウンディング法の判定でないと認めないということで、結局は地盤改良をしました。
柱状改良や鋼管杭だと、将来家を売却するときに解体するとなると杭は産業廃棄物となり杭を抜かないといけないということなので、砕石パイル工法で地盤改良工事をしました。

セカンドオピニオンをしてもらえるのか、サウンディング法でないと住宅保証が受けられないのか、地盤改良はどの工法で行われるのか、それぞれの見積をお聞きになったらよいかと思います。

地盤改良するにしても300万円は高いと思うので、もっと安い工法でやってもらった方がいいでしょう。
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A 回答日時: 2025/4/11 17:28:45
まず300万円の地盤改良に驚きます。
よっぽどの軟弱地盤で支持層無しタイガーパイル等の特殊な工法を使い、1階床面積だけで50坪クラスの2階建て以上、しっかり利益を上乗せするHMならあり得るかも知れないって額ですね。
その土地に決めた経緯で前述の隣地は大丈夫、解体前に測定して大丈夫ってのが大であればその土地に対する誇大な信用を植え付けた責任はあるとは思うので折半(150万円)位を目途に話し合いしてみたらどうですか?

>・土地の引渡し前(古家あり)に古家の周辺を調査し、地盤改良不要との判定だった
実際に配置が決まりその建築場所を測定しないと推測しか出来ません。
同じ営業としてこの状態で不要だと言える営業、怖いです。
実際に測るまでは何とも言えませんと当初から必ず地盤改良工事費は見込んだ額での見積りしかいつも作成はしません。
で、実際に測って不要となればその額で新たな家電でも買ってくださいと言ってます。

>HMの営業担当から「夏前の工事が少ないため、早めの着工に協力してほしい」
との申し出を受けたことから、5月の着工に向け、
年末年始から毎週のように打ち合わせを進めてきました。
これは単に営業が早くインセンティブが欲しかったからじゃないかな。
急いては事を仕損じるの典型、一つ一つ段階をクリアしながら前に進めるのが結局は一番早いのです。
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A 回答日時: 2025/4/11 15:35:10
正直HMが割引きだとか費用負担するような非があるように思えません。
最大でいくらぐらいかかる可能性があると言及あってもよかったように思いますが、それは親切心の話し。
地盤改良必要な場合は別途かかると言われていたわけですし、最大でいくらか聞いておいてもよかったですよね。

最大リスクを想定しないで大丈夫だろうで契約したほうに責任あるように思えて。
それをなぜ責任転嫁でHMが負担なのか。
だったら価格の決まっている建売り購入すればよかったのに。

まずは300万増額したローン審査通してみることではないでしょうか。
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A 回答日時: 2025/4/11 12:21:25
当方は建て替えします。
決めるまでに何社か経験で貴方様と同じで予算を提示しましたよ。そんなもの役にも立ちませんでした。営業は500~1千万超えても「飲む」と考え、設計士は家を45㎝薄くしますか?と平気で言う。次の来訪では設計図で45㎝削った物持参。
勿論大人ですし、ショーバイでボランティアじゃないので当然ですが、人間は心があるのでヤリクチは影響します。
しばらく考えた後、断念しました。
その後に「ご予算に沿う御手伝いを・・」と来た時には笑いました。
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A 回答日時: 2025/4/11 09:38:45
300万円の内訳を出してもらえれば皆様からより正確な回答が得られるかと思います。
一般的な柱状改良工法でも見ない金額です。

地盤改良はHMから地盤保証会社を経由して業者にお願いしないと万が一の保証が受けれません。
HMを経由するという事は嫌でも中間マージンが発生しており、これはHMが作成した見積を見てもいくら乗せているかわかりません。
(うっかり担当が業者がだした見積を見せてこない限りは。)
それでもえらく高く盛っていると思います。

なので減額ができるとすればこの中間マージンの部分。

その前に地盤改良の規模が金額と合っているか確認する必要があります。
同時に、地盤改良の工法も多種御座いますしお抱えの業者も数社あるはずです。
減額に向けて相見積と別の工法も提案してもらってください。

それで担当が動かないようでしたらご自身でコストを抑えられるような工法を探す必要がございます。
(そこまでする必要はありませんが、責務が問えない以上施主側も減額の為に動いていますよアピールはしておいた方が後の値引き交渉もしやすくはなると思います。ご自身でも動かれる場合は予め担当に了解を得てください。)

別の工法を挙げるとすればエコジオ工法になります。
今回質問者さんが施工予定の工法が柱状改良であれば、採用できる可能性がある工法です。
簡単に言えばコンクリの代わりに砕石を柱状に詰めるようなものです。
https://www.ecogeo.gr.jp/

施工代理店の中に、HM(保証会社)がお抱えの会社があれば対応は可能ですので、よろしければご確認ください。
ご自身の地域にある業者にとりあえず地盤調査の結果と図面を流して、施工ができるか、ざっくり費用も直接聞いてもらっちゃってもいいかなと思います。
問題なく施工が出来て金額も抑えられるなら、それをHMに伝えれば話もスムーズに進むかと。

値引きの交渉等はそういった比較できる材料が出そろったところで最後にするといいと思います。
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A 回答日時: 2025/4/11 09:33:35
今回の場合、HM側に費用負担させる為には、地盤改良不要と断言した証拠がないと難しいと思います。
文章の通り担当者の「地盤改良は不要となるのでは」という口頭の内容では厳しいです。
取ることが出来る手段としては
・契約撤回
→確認申請等にかかる実費、その他費用で50~100万円くらい
・間取りの変更による減額
→大幅に変わる場合は確認申請取下げ、再提出になる可能性
・改良工法の見直し
→隣地が改良不要なのに300万円はさずがに高い

現実的な落としどころとしては、契約撤回を臭わせて改良工事費を下げることに本気に取り組ませることだと思います。
高額な改良費から支持層が深く、鋼管杭あたりなのかなと思われますが、置換工法などの支持層に到達しないやり方も存在します。
また地盤調査はSWSだと思いますが、データが微妙な判断な地層であれば、ボーリング調査(20万円程度)をすると地耐力だけでなく土質も判定できるのでより正確に判断することが可能です。
また地盤保証会社も複数社存在し、地盤データの無料診断をやってくれます。
複数社に依頼を掛けてもらうなど、どこかで改良不要判定がでればいいのですが。
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A 回答日時: 2025/4/11 07:45:34
*地盤改良300万、あまり聞かない金額です。改良工法は複数有り金額も大幅に違い有ります再度、改良法検討すべきと考えます。即、契約者と協議行い工事費支払い割合検討して下さい。解約も踏まえ話して下さい。(今なら最小限被害で済みます)
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A 回答日時: 2025/4/11 07:37:57
☆,質問の件で、その契約事項とする営業者が発言か設計者かの記載
はないが、第三者の設計監理者への依頼なしでは弱い立場ですね。
書面や資料での発言は証拠の価値は高いです。だが建築無知な建築主

へ信頼されるべき住宅会社の社員が、表面短波の地質調査は支持力が
SWS調査よりは出易いが、その地盤改良費が二倍近い請求の価格です。
また、今月から改正基準法の施行でまた追加金を云いかねないですね。

☆、その証拠が全額とは云わないが、150万円でも採算が合う利益?。
☆、建築確認の際申請は4月に改正は事前に知るはず、騙し追加金?。
それら営業者や民法第715条の使用者責任も追及をすべきでしょうね。
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A 回答日時: 2025/4/11 07:12:00
地盤改良300万円www
埋立地でしか聞いたこと無い金額
1階がかなり広かったとしても工事費100万円、利益200万円かな

地盤調査は、2種類あって
音波を使うやつと、実際に掘るやつ
音波の方が改良なしになる確率が高い

だから音波で地盤改良をやり直してOKだして
ベタ基礎でやって保険かけるという手もある
地盤の保険に入れたら、家が傾いても再建築費がでるから
それでいいじゃんみたいな・・・
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