教えて！住まいの先生

（ワンルームマンションを除いた前提で回答しています。競合物件が多すぎ、空室で悲鳴を上げている所が多いですから投資には向きません。）

京都の駅近物件の売主だった者です。今は同じ市内の中古戸建に住み替えました。
京都のマンションはいわゆる「田の字型」エリアを中心にここしばらくバブルといっても良い状況で、既に価格が高すぎるように感じます。
コロナ前の観光バブルも相まって、マンションが建てられるような広い土地はホテル業界と奪い合いになり、土地価格が高騰したのもそれに拍車を掛けています。（まぁ、今はそれがはじけてホテルバブルは表面上なりを潜めていますが）

さて、その状況で３千万程で買える物件は…あまり良い物はありません。田の字地域で築浅は普通に倍以上しますし、あそこから外れると後は地下鉄か京阪鴨東線の駅近（それも徒歩数分程度のイメージが良い地域）くらいが良物件ですが、それでも４千万台が普通です。安い物件は、京都市内と謳いつつ実際は郊外に近いエリアということが多いですね。
あと、京都は質問者さんが書いておられるとおり中心部（田の字地域）に広い敷地が少なく高さ制限がある＝容積が少ないため総戸数が小さなマンションが多い。…と言う事は管理組合の構成員数が少ないと言う事ですから、良物件で会っても管理組合の体力が弱い所が多い。

加えて、京都市内といっても区によってカラーはまちまちですし、オカルトな意味以外でもイメージの良い所・悪い所の差が顕著で、不動産価格（売却・賃貸とも）にも大きく影響します。ハザードマップのことも考えると、更に良物件は減りますし。

上記のようなことから、京都では土地勘がないと中々良い物件を掴むのは難しいかもしれません。何しろ、様々問題があるのに物件価格が上がりすぎていますからね。
自分が売る時もそこそこ相場通りの価格で売りに出したのですが、それほど買い手さんからの引きが強いとは感じませんでした。何とか売り抜けましたが、ここいらが天井かな？という印象でしたよ。

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