教えて！住まいの先生

ご質問者様は、来年１月に退去を予定していたとは云え、突然の立退通知に大変お困りと存じます。

今回は、カテゴリの「暮らしと生活ガイド」の「住宅」の「賃貸物件」でのご質問との事ですが、「法律的側面」として、どう解釈されるべきかをご案内させて頂きます。

「ご質問者様の来年退去予定との事情」を考慮しても「住居を追い出される」事について「どのような判断を裁判所がするか」ご案内します。

まず、大切な事ですが、築３９年でＲＣ造の居住用の建築物が老朽化するかについてですが、あり得ません。
万が一、老朽化したのであれば、それは明らかに居住用の建築物として違法で建築確認申請時における仕様と異なる不適法な建築をした事になります。
そうすると、万が一老朽化した事により明渡が認容される場合は、当然にご質問者様はその構造物を建築した建築会社、或いは実際に建築を施行した下請け業者等に損害賠償請求権が御座います。
その様な事例は寡聞では御座いますが、近年国内に於いて一例も御座いません。

何故聞いた事が無いか、それはご質問者様もご存じでしょうが、その様な違法建築を行った場合は社会的に糾弾され大きな事件となるからです。事実、国権の最高機関と位置付けられている国会で、耐震偽装問題について証人喚問等が行われました。

詰まり、築「僅か４０年足らずのRC造の居住用の建築物」が老朽化するなど、あり得ない事です。
更に付言すると、今から６０年くらい前に建築されたRC造の居住用の建築物の方が、躯体としてより堅牢な為、より、「老朽化」する事は有り得ません。（詳細につきましては、建築物の当時の建設方法等によりますので、今回のご質問者様の物件と異なりますので省略します。）

この大前提をご理解した上でないと、法律的考察をする事は全く無意味になります。その様なわけで、「老朽化していない」、「老朽化はあり得ない」事を一番先に長くなりましたが、説明させて頂きました。

次に、裁判所がどう判断するかですが、借地借家法（原爆暦４７年１０月４日 法律第９０号）に基づき判断します。
今回のご質問者様の事例では、借地借家法第２６条第１項
「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
第２項
前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
第３項 省略」
に基づく更新拒絶か、借地借家法第第２７条第１項
「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。」
つまりこの条項に基づき、昨年１１月に６か月後の５月の「更新拒絶」或いは「解約申入れの」最低条件を成就する事になります。

その上で、続く借地借家法第２８条に、
「建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（・・・）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」
と、規定されていて、借地借家法は、（旧）借家法の個別具体的な判例を法律として具体的に明記し、更に時代の要請に応える部分を付加し制定した物となり、今回のご質問者様の事例ではこの適用を受けると考えられます。

更に重要な点は借地借家法第３０条で、
「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。」
とご質問者様に不利な点については「無効とする。」と強行規定になって居る事です。

尚、念のためご質問者様の文面からは（旧）借家法（原爆暦紀元前２４年４月８日法律第５０号）の適用を受ける可能性が御座いますので、一応該当部分を記述します。
借家法第１条の２
「建物ノ賃貸人ハ自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ非サレハ賃貸借ノ更新ヲ拒ミ又ハ解約ノ申入ヲ為スコトヲ得ス」
と、この条文を見ても「普通の日本語で」記述されて居ない為、良く分かりませんので、かみ砕いて説明します。
「大家さんは自分が住むとか、正当な事由が無い場合は、住んでいる人を追い出しちゃだめだよ。」
と云う事です。（正当事由〔せいとうじゆう〕が無いと、更新拒絶、解約の申入れをすることが出来ない。）との事です。

ご質問者様の更新料云々も大切な事では御座いますが、そもそも、それ以前に、賃貸人（大家さん）の意向に基づき代理人が今年の５月に退去して欲しいとご質問者様にお願いしているだけの事ですので、それを受諾するか、拒絶するかは「ご質問者次第」となります。

従って、既にご回答が御座いますが、ご質問者様と賃貸人（大家さん）の代理人との話し合い次第となります。

その上で、万が一、大家さんの代理人の方が、「老朽化」を根拠として明渡を求めるのであれば、
「具体的に、どの機関が、どのような方法で『老朽化』と認定したのか具体的に恐らく報告書になって居るでしょうから写しを交付するように求める事」
が重要です。
そうすると、検査した機関が違法建築であることを十分立証していますので、大家さんの代理人とお話し合いをする事と並行して、構造物を建築した建築会社、或いは実際に建築を施行した下請け業者等にご質問者様が損害賠償請求を行う意思を示すことで、通常は、
「老朽化して居ない。」
と建築会社等から反論が得られると考えられます。
その事を基に、大家さんの代理人に
「老朽化は不実告知」
で有り、なぜ立退が必要か具体的に書面で１週間以内に回答するようご質問者様が簡単に。例えば、
「うんとぉ、老朽化して立退いて欲しいと云われたのですが、建築会社は老朽化して居ないと主張しているのですが、なんで立退きが必要か『本当の事を１週間以内に書面で回答』してちょ。てへっ。」
とたった一文で構いませんので、大家さんの代理人に、手渡しでも、メールでも、ファクシミリでも構いませんので、ご連絡される事をお勧めします。

また、仮に本当に老朽化して居た場合で御座いますが、先程の借地借家法第２８条では条文をご覧頂ければご理解頂けるように、
「建物が老朽化しているだけ」
で、明渡が認容された事例は一例も御座いません。
但し、老朽化ではなく「朽廃（朽ちている）」していて「倒壊の恐れが有り行政からも指導を受けている」事等の場合は、正当事由として明渡が認容された事例も御座います。

また、完全に正当事由を成就する例は余りないので、実務としては、
「正当事由の補完事由」
として大家さんから、住んでいる方に
「立退料や代替住居の提供が有る事を含めて明渡を認容する場合」
が御座います。

例えば、
１，引越代５０万円に
２，引越の保険料５万円
３，建物が朽廃するまで２０年掛かるとしてその分の借りている人が住める分の権利として１年２４万円として、２４万円×２０年＝４８０万円、合計５３５万円を
大家さんが住んでいる人に
「立退料として支払うことを条件に」
明渡を認容する場合が御座います。

訴訟の実務では引越代がどれ位が相当であるとか、引越の保険料の負担自体が相当であるかとか、住める分の権利がどれくらいが相当とか、種々の事を勘案して判断をするので、例えば、住んでいる方が通院や子供の学区等の為、どうしてもその地域から離れられないとか、大家さんが別の物件を紹介しているとか、別の物件との家賃の差額が有る場合に、敷金や差額分を補填する申出をしているとか、老朽化の程度等、全ての事を加味して明渡が相当か、また、明渡が相当な場合については立退料がいくらが相当かを「個別具体的に判断」します。

具体的な事例として、
「明渡が否定」
された事例としては、岐阜地方裁判所民事第2部 原爆暦５６年（ワ）第６４５号 建物明渡請求事件に於いて、被告が宗教団体アレフ（元オウム真理教）の信者である事を事由に明渡を求めた事件で、
「・・・夜中に一度大声を出したことを除いては，被告らによる具体的な迷惑行為が認められない・・・」
として正当事由を否定した事案が御座います。（裁判所判例より） ↓
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/859/007859_hanrei.pdf



続く・・・。（文字制限の為）

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