教えて！住まいの先生
Q 賃貸で借りてる家を、家主に断らず、また貸ししたら、 これって違法でしょうか？、 知識がなく、厄介なトラブルになるかもしれず、不安です。
少し込み入った話なのですが、老母が18年ほど前、老後の生活費の足しに、
と考えたのか、地主、Aさんの土地に建っていた、Bさんの家を買いました。
そしてそれを、そこそこ年配の女性、Cさんに貸して、家賃をいただいて
きました。たまに家賃の入金を、確認するだけで、それ以上の交流、接触は
ありませんでした。その意味では、大家としての責任を、果たして
こなかったと、言えるかもしれません。地主Aさんには、私どもが、
土地代を払っております。
今でも、この状況です。
ところが最近、その家には、Cさんとは、名字の違う男性、Dさんという方が、
10年ほど前から、住んでいることが、判明しました。CさんとDさんが、
縁者であり、手続きが面倒なため、Cさんの名で家賃を、支払いしてるなら、
問題はないように思われますが、もしCさんが、又貸しして、家賃を
取っているなら、厄介な状況に思われます。
とにかく、CさんとDさんの関係を知ることが、先決かと思いますが、
すでに私が、Dさんのことを知ったことが、Cさんに知られている可能性があります。
Cさんが、この手のことに詳しく、かつ、したたかであったら、Dさんを
巻き込んで、私どもに不利益となる先手を、打ってくるのでは？とか心配です。
母も老齢であり、記憶も定かではありません。正式な契約書も、どうしたのか、
今のところ見つかりません。
また、現状、Cさんの連絡先も、わからなくなっております。
このまま知らん顔をしていた方が得策でしょうか？
ただ、Cさんがこの先亡くなるような事になった時、あるいは既に、
亡くなっているとしたら、この状況が問題だとして、
どう対処して、いいかわかりません。
とにかく、どういうことなのか、はっきりさせたいと思っております。
ＣさんとＤさんの関係性が、問題なければ、それこそ、どうでもいい話で、
終わるのですが・・。
無知ゆえに、いろいろ考え、困惑し、不安になります。
以上のような状況なのですが、このことに対処するため、予備知識を、
持っておきたいのです。
そこで質問です。
①母は、地主Aさんに、家を他人に貸していることを、知らせていませんでしたが、
これは、不法でしょうか？
②Cさんが、もし、私どもに断りなく、Ｄさんに家を又貸し、賃貸料を取っている、
としたら、不法でしょうか？
③もし、そのような事が不当であるなら、どういう手順で、どう対処するのが、
ベストでしょうか？
④これが一番難しいでしょうが、Cさんとその関係者、ならびに、Dさんの
出方次第で、どんな展開が、法律的に予想されるのでしょうか？
その場合、私はどう対応したらいいでしょうか？
ろくに勉強もせず、貰うものだけ貰っていた私どもが、悪いと言えば、
そのとうりです。
私としては、出来るだけ、穏便に、今住んでいるＤさんが、そのまま住み続ける
ことが出来る、結論を望んでいます。
どなたか、弁護士さんとは言いませんが、この手の話に、お詳しい方、
お知恵を拝借できないでしょうか？
教えて下さい、よろしくお願い致します。
と考えたのか、地主、Aさんの土地に建っていた、Bさんの家を買いました。
そしてそれを、そこそこ年配の女性、Cさんに貸して、家賃をいただいて
きました。たまに家賃の入金を、確認するだけで、それ以上の交流、接触は
ありませんでした。その意味では、大家としての責任を、果たして
こなかったと、言えるかもしれません。地主Aさんには、私どもが、
土地代を払っております。
今でも、この状況です。
ところが最近、その家には、Cさんとは、名字の違う男性、Dさんという方が、
10年ほど前から、住んでいることが、判明しました。CさんとDさんが、
縁者であり、手続きが面倒なため、Cさんの名で家賃を、支払いしてるなら、
問題はないように思われますが、もしCさんが、又貸しして、家賃を
取っているなら、厄介な状況に思われます。
とにかく、CさんとDさんの関係を知ることが、先決かと思いますが、
すでに私が、Dさんのことを知ったことが、Cさんに知られている可能性があります。
Cさんが、この手のことに詳しく、かつ、したたかであったら、Dさんを
巻き込んで、私どもに不利益となる先手を、打ってくるのでは？とか心配です。
母も老齢であり、記憶も定かではありません。正式な契約書も、どうしたのか、
今のところ見つかりません。
また、現状、Cさんの連絡先も、わからなくなっております。
このまま知らん顔をしていた方が得策でしょうか？
ただ、Cさんがこの先亡くなるような事になった時、あるいは既に、
亡くなっているとしたら、この状況が問題だとして、
どう対処して、いいかわかりません。
とにかく、どういうことなのか、はっきりさせたいと思っております。
ＣさんとＤさんの関係性が、問題なければ、それこそ、どうでもいい話で、
終わるのですが・・。
無知ゆえに、いろいろ考え、困惑し、不安になります。
以上のような状況なのですが、このことに対処するため、予備知識を、
持っておきたいのです。
そこで質問です。
①母は、地主Aさんに、家を他人に貸していることを、知らせていませんでしたが、
これは、不法でしょうか？
②Cさんが、もし、私どもに断りなく、Ｄさんに家を又貸し、賃貸料を取っている、
としたら、不法でしょうか？
③もし、そのような事が不当であるなら、どういう手順で、どう対処するのが、
ベストでしょうか？
④これが一番難しいでしょうが、Cさんとその関係者、ならびに、Dさんの
出方次第で、どんな展開が、法律的に予想されるのでしょうか？
その場合、私はどう対応したらいいでしょうか？
ろくに勉強もせず、貰うものだけ貰っていた私どもが、悪いと言えば、
そのとうりです。
私としては、出来るだけ、穏便に、今住んでいるＤさんが、そのまま住み続ける
ことが出来る、結論を望んでいます。
どなたか、弁護士さんとは言いませんが、この手の話に、お詳しい方、
お知恵を拝借できないでしょうか？
教えて下さい、よろしくお願い致します。
質問日時：
2022/12/12 10:27:37
解決済み
解決日時：
2022/12/16 20:35:48
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 230 ｜ お礼： 0枚
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回答数： 5 ｜ 閲覧数： 230 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/12/16 20:35:48
①
問題ありません。
お母さんの家で持家です、住む・賃貸にするかは問題なし。
地主さんには、お母さんから「地代」を払っていれば問題なしですね。
②
問題ありです。
賃貸として借りていれば、基本で又貸し禁止は一般的です。
借主に対し、賃貸業OKは普通でありません。
③
まずは、Cに対しもしくはDと連絡を取って、契約と現状確認。
Cの連絡先がわからなくても、家を訪ねてDさんと会えるハズです。
④
又貸しをしているとして・・
契約内容次第で、Cに対し契約解除は可能です。
Dに対しては、どう理解してくれるのか？次第もあるかと思います。
空家にしたければ、Dに対してお金を出して退去してもらう・・とか。
契約書がないとしても、関係性を整理して、あなた側でどうしたいか？です。
家賃を払ってくれるなら、今の関係性でもいいのか？とか。
何にせよ、法的に強い人を間に入れる、弁護士を入れて話し合い・物件をどうするか？方向性を決めた方が良いかと思います。
もう一つの解決策ですが・・・借地権をCに売る・譲渡。
これまで、家の修繕とか、どうなっているのでしょうか？
たぶん、借地の家なので相当に築年数が経過している物件だとは思います。
借地権をCに売る・譲渡するのはダメなんでしょうか？
Cと契約解除する、Dが理解を示して退去したとして・・・次に賃貸として貸せる状態なのか、対応するお母さん側で維持していく費用は大丈夫なのでしょうか？
交渉次第もありますが。
地主に土地を返すなら、家を解体して更地が基本になります。
一軒家ならば、300万ぐらい目安にお金がかかります・・・
長屋物件の集合住宅の場合、借地権（建物）の売買は難しいです。
個別で解体するのが難しい物件、お母さんが存命している間は「土地代」という家賃を、家に住む事なくても毎月で払わないといけません。
それでも、切り取って家を解体するような長屋物件もありますが・・・
CやDに退去を求めても、退去費用分で大赤字、なおかつ土地代の支払いはお母さんが存命しているまで支払いが必要。
ウン十年で貸した家、家の手入れ・修繕費用は出せるのか？
お亡くなりになっても、法的な期間対応しないと・相続人が相続してしまうと継承になってしまう。
借地の家に、よほどでない限り価値は出ません。
お母さんはBさんから建物・借地権を購入しています。
この際、Cに譲渡でもいいから、お母さんと同じく借地権を売買するのも手で、借地の建物をどうするか？ 借地の呪縛から解放する手段になります。
10年・20年先・・を考えることも大事。
あくまで家はお母さんの所有で財産です、誰かが自動で建物を解体するとか、スッキリ解決はしてくれません。
相続人である、あなたの対応になっていきます・・・
お母さんが亡くなり、地主に相続放棄を申し出するにも弁護士を通した方がいいとか、地主が素直に受け入れするのか？
不透明な問題はあるかもしれません。
自分であれば、借地権を買わないか？と、Cに申し出します。
もしくはタダ同然で譲渡を申し出します。
借地権はやっかいです、土地代は安いけど、残された家はどうします？
売れたらいいけど・・ホント、売れないよ。
問題ありません。
お母さんの家で持家です、住む・賃貸にするかは問題なし。
地主さんには、お母さんから「地代」を払っていれば問題なしですね。
②
問題ありです。
賃貸として借りていれば、基本で又貸し禁止は一般的です。
借主に対し、賃貸業OKは普通でありません。
③
まずは、Cに対しもしくはDと連絡を取って、契約と現状確認。
Cの連絡先がわからなくても、家を訪ねてDさんと会えるハズです。
④
又貸しをしているとして・・
契約内容次第で、Cに対し契約解除は可能です。
Dに対しては、どう理解してくれるのか？次第もあるかと思います。
空家にしたければ、Dに対してお金を出して退去してもらう・・とか。
契約書がないとしても、関係性を整理して、あなた側でどうしたいか？です。
家賃を払ってくれるなら、今の関係性でもいいのか？とか。
何にせよ、法的に強い人を間に入れる、弁護士を入れて話し合い・物件をどうするか？方向性を決めた方が良いかと思います。
もう一つの解決策ですが・・・借地権をCに売る・譲渡。
これまで、家の修繕とか、どうなっているのでしょうか？
たぶん、借地の家なので相当に築年数が経過している物件だとは思います。
借地権をCに売る・譲渡するのはダメなんでしょうか？
Cと契約解除する、Dが理解を示して退去したとして・・・次に賃貸として貸せる状態なのか、対応するお母さん側で維持していく費用は大丈夫なのでしょうか？
交渉次第もありますが。
地主に土地を返すなら、家を解体して更地が基本になります。
一軒家ならば、300万ぐらい目安にお金がかかります・・・
長屋物件の集合住宅の場合、借地権（建物）の売買は難しいです。
個別で解体するのが難しい物件、お母さんが存命している間は「土地代」という家賃を、家に住む事なくても毎月で払わないといけません。
それでも、切り取って家を解体するような長屋物件もありますが・・・
CやDに退去を求めても、退去費用分で大赤字、なおかつ土地代の支払いはお母さんが存命しているまで支払いが必要。
ウン十年で貸した家、家の手入れ・修繕費用は出せるのか？
お亡くなりになっても、法的な期間対応しないと・相続人が相続してしまうと継承になってしまう。
借地の家に、よほどでない限り価値は出ません。
お母さんはBさんから建物・借地権を購入しています。
この際、Cに譲渡でもいいから、お母さんと同じく借地権を売買するのも手で、借地の建物をどうするか？ 借地の呪縛から解放する手段になります。
10年・20年先・・を考えることも大事。
あくまで家はお母さんの所有で財産です、誰かが自動で建物を解体するとか、スッキリ解決はしてくれません。
相続人である、あなたの対応になっていきます・・・
お母さんが亡くなり、地主に相続放棄を申し出するにも弁護士を通した方がいいとか、地主が素直に受け入れするのか？
不透明な問題はあるかもしれません。
自分であれば、借地権を買わないか？と、Cに申し出します。
もしくはタダ同然で譲渡を申し出します。
借地権はやっかいです、土地代は安いけど、残された家はどうします？
売れたらいいけど・・ホント、売れないよ。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/12/16 20:35:48
5人もの方に、返答いただき、ありがたかったです。
皆さんに、お礼したいです。
私に全くなかった視点、借地権と貸家の、継承と処分に、
ついてまで、詳しくアドバイスしてくだっさた方、
ベストアンサーしたいと思います。
現状まだ進展はありませんが、
みなさん、本当にありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2022/12/12 13:44:54
簡単に言いますと、無断転貸借ですね。
「無断転貸借」というワードを検索すると分かりやすいサイトが出てくると思います。
重大な契約違反の一つで、貸主から借主や転借人へ契約解除・損害賠償の請求ができる案件です。
「無断転貸借」というワードを検索すると分かりやすいサイトが出てくると思います。
重大な契約違反の一つで、貸主から借主や転借人へ契約解除・損害賠償の請求ができる案件です。
A
回答日時：
2022/12/12 10:57:45
CがDに対して、母に無断で転貸していたとすれば、それは違法行為となり、賃貸借契約を解除できることとなります。
まず、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することはできません（民法６１２条１項）。
そして、賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができると定められています（民法６１２条２項）。
まず、契約している相手のCさんと連絡がとれないことは問題ですね。
CD間の関係についてもきちんとした説明を求めることが必要です。
相手からの説明を受ける機会を作って、きちんと話し合うべきでしょう。
管理会社としての不動産会社なりを間に挟むということも考えるべきだと思います。
まず、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することはできません（民法６１２条１項）。
そして、賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができると定められています（民法６１２条２項）。
まず、契約している相手のCさんと連絡がとれないことは問題ですね。
CD間の関係についてもきちんとした説明を求めることが必要です。
相手からの説明を受ける機会を作って、きちんと話し合うべきでしょう。
管理会社としての不動産会社なりを間に挟むということも考えるべきだと思います。
A
回答日時：
2022/12/12 10:39:58
①土地と建物は別であり、借地上に建た建物を建物所有者が賃貸に出すのは合法です。
②民法上無断転貸は禁止です。
③Cに対し契約解除をしDを追い出すことが可能。
④抵抗はするでしょうが、③の事をやるだけです。
②民法上無断転貸は禁止です。
③Cに対し契約解除をしDを追い出すことが可能。
④抵抗はするでしょうが、③の事をやるだけです。
A
回答日時：
2022/12/12 10:31:08
賃貸借契約書に「又貸しは禁止」と記載があれば契約違反です。
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