教えて！住まいの先生
Q 借地権付き建売戸建てを購入しようとしております。 地主様は個人の方でございます。 現在トラブルになりそうな状況になっておりこれまでのプロセスの場合、
どのように対応すべきか有識者の方がいらっしゃいましたら是非アドバイスをいただけると幸甚でございます。
弱者である買主としてどのように対応すべきか本当にわからず胃を痛めております。
人生最大の買い物ではございますので申し出されたタイミングに不信感が高まっており、
このまま進めて良いのか非常に不安になっております。
１．売出し時に借地権の期間が30年となっており重要事項説明時でもその旨説明された。
２．売買契約書の借地説明書には期間が30年と記載されている契約書に捺印し契約締結。
３．住宅ローン本審査も通り決済待ちの状況。
４．その後売買契約を締結している状況の中、地主・売り主から仲介業者経由で30年を20年に変更してほしいと相談がある。
５．30年という期間も含めて諸々検討し契約締結しているので申し出は合意できない旨を伝え納得の行く説明を要求する
６．仲介業者から過去の土地所有者が売主であり過去契約していた期間が30年であったため勘違いして進めていたとよくわからない説明をされる。
７．ただその事実を確認したところその説明自体虚偽の説明であることがわかっていたのでその旨伝える。
８．説明内容では合意できない旨を伝えたところ、20年で合意しないと売り主や地主の機嫌を損ねて一方的に白紙解除される可能性があると脅迫とも受け取れる回答を仲介業者から言われる。
９．売買契約を締結しているので一方的な解除はできないと思っていましたが、売買契約書の内容を見ると契約書別紙の中に確かに以下の文言があることを確認。
本売買契約は、買主と土地所有者との間で旧借地法に基づく、本物件引渡日を始期とする30年の、土地賃貸借契約を締結することを条件に締結するものとし、万一、当該土地賃貸借契約が締結されなかった場合、本契約は白紙解除するものとし、売り主は受領済みの金員を無利息にて遅滞なく買主に変換するものとします。
10.この場合に土地賃貸借契約が締結されないケースとは売主と買主双方が合意できていない場合だと考えており、締結済みの売買契約書において買主が合意しなければ一方的な解除ができないと思いましたが脅迫されている内容に買主は屈するしかないのかアドバイスいただけると幸いでございます。
地主、売主、仲介業者共々個人の買主に対して、
商習慣だからと常識的に受け入れられなく憤りも感じており、
明らかに自らの利益を求めている行動をされているので、
要求を飲んで進めるべきか、また白紙にすべきかを大変悩んでおりますので、
ご回答いただけますと大変幸甚でございます。
補足
弱者である買主としてどのように対応すべきか本当にわからず胃を痛めております。
人生最大の買い物ではございますので申し出されたタイミングに不信感が高まっており、
このまま進めて良いのか非常に不安になっております。
１．売出し時に借地権の期間が30年となっており重要事項説明時でもその旨説明された。
２．売買契約書の借地説明書には期間が30年と記載されている契約書に捺印し契約締結。
３．住宅ローン本審査も通り決済待ちの状況。
４．その後売買契約を締結している状況の中、地主・売り主から仲介業者経由で30年を20年に変更してほしいと相談がある。
５．30年という期間も含めて諸々検討し契約締結しているので申し出は合意できない旨を伝え納得の行く説明を要求する
６．仲介業者から過去の土地所有者が売主であり過去契約していた期間が30年であったため勘違いして進めていたとよくわからない説明をされる。
７．ただその事実を確認したところその説明自体虚偽の説明であることがわかっていたのでその旨伝える。
８．説明内容では合意できない旨を伝えたところ、20年で合意しないと売り主や地主の機嫌を損ねて一方的に白紙解除される可能性があると脅迫とも受け取れる回答を仲介業者から言われる。
９．売買契約を締結しているので一方的な解除はできないと思っていましたが、売買契約書の内容を見ると契約書別紙の中に確かに以下の文言があることを確認。
本売買契約は、買主と土地所有者との間で旧借地法に基づく、本物件引渡日を始期とする30年の、土地賃貸借契約を締結することを条件に締結するものとし、万一、当該土地賃貸借契約が締結されなかった場合、本契約は白紙解除するものとし、売り主は受領済みの金員を無利息にて遅滞なく買主に変換するものとします。
10.この場合に土地賃貸借契約が締結されないケースとは売主と買主双方が合意できていない場合だと考えており、締結済みの売買契約書において買主が合意しなければ一方的な解除ができないと思いましたが脅迫されている内容に買主は屈するしかないのかアドバイスいただけると幸いでございます。
地主、売主、仲介業者共々個人の買主に対して、
商習慣だからと常識的に受け入れられなく憤りも感じており、
明らかに自らの利益を求めている行動をされているので、
要求を飲んで進めるべきか、また白紙にすべきかを大変悩んでおりますので、
ご回答いただけますと大変幸甚でございます。
今後引き継ぐ家族もおり怖かったのでせめて契約書に記載されてなかった更新料の計算式を書面で合意させてほしいとお願いしましたが地主様がご高齢で分からないのでできないと言われました。
なのに借地権の期間は契約締結後にもかかわらず地主様が変更してほしいと言われてるので飲んでくださいと言われましたがロジカルに考えておかしいしおそらく嘘なんだと思います。明らかに売主や仲介業者が何かしらの思惑でおとしめられるのが納得できておりません。本当にこの業界は個人の買主である弱者に対して容赦ないので信用しないほうがいいと思いますので慎重に進めてもらいたいです。少しでも同じ思いや嫌な経験をされることがないことを祈っております。
質問日時：
2023/12/23 19:55:21
解決済み
解決日時：
2023/12/25 02:09:57
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 230 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/12/25 02:09:57
例えば、建築条件付き土地契約などでは一般的に
まず土地の売買契約を行うのですが、その契約書には
「買主は売主指定の建築業者と本土地売買契約締結の日から三か月以内に
【建物建築請負契約を締結】する事が条件で、その請負契約が締結に至らない時には、本土地売買契約自体は白紙解約とする」
という特約条項が大体ついてきます
要は、この売買契約を確実なものにするためには条件が合って
そっちの条件満たして初めてこの売買契約の効力が生じるんだよ・・
という感じの内容ですね
んでそのような流れの契約というのは法的には別に違法ではないんです
ですので、あなたの9番からは完全な適法で、残念ですが
何ら問題は有りません
さてここからは基本的な事なんですが、こういう場所ですから
質問者のあなたに寄り添ってあなたに味方したような内容で
回答したいのはヤマヤマですが、ミスリードによる被害拡大も
本意ではないので正直に感想を述べます。
まず不動産売買において
売主が「一般人」の場合には、売主と買主は完全に対等な立場です
「買主が個人で弱者で云々・・・」というあなたの感覚はそこが
完全に少し違っています。
そして売主は、自分の方でまだ不安な点があるので、その特約事項を
特別に売買契約に関して付帯させたのだと思われます。
問題は、その「この内容で合意が無ければそもそも白紙ねぇ」という
部分を売買契約の時点であなたが気づいて無かったという部分です
売主もしくは仲介業者が完全にその部分を隠しに隠しまくって
説明しなかっただとか、メガネが無いと読めないような小さな字で
端の端っこに小さく書いていた・・だとかでなければ
重説もしくは売買契約の時に説明は有ってると思われます
勿論中途から、ちょっと最初とは違っている条件を言い出した
落ち度は売主には有りますが、それを逃れられるような契約書の内容に
なってる時点で、あなた側に対抗する措置が法的には無いのも現実です
仲介業者が、言葉関係であなたに不遜な内容を発しただとか
喋り方が横柄だっただとかはあるかも知れませんが、売主側の
要求は全て合法だと考えます・・というか、契約書でそうなっている以上
突っ込みどころがない現状でもあります
・・ま、とはいえ、あなたも迷惑を被っている部分が無いとも
言えませんので、中途迄かかった費用等の請求は出来ないという事は
無いですが、請求するのは自由ですし、しかしながらでるトコに出ても
公平な第三者の立場から、契約書の内容がそうなっている以上
あまり期待できないな・・という感じです。
借地権の物件は結構先々でも揉めるケースが多いので
あまり手を出さない方がイイですよ
まず土地の売買契約を行うのですが、その契約書には
「買主は売主指定の建築業者と本土地売買契約締結の日から三か月以内に
【建物建築請負契約を締結】する事が条件で、その請負契約が締結に至らない時には、本土地売買契約自体は白紙解約とする」
という特約条項が大体ついてきます
要は、この売買契約を確実なものにするためには条件が合って
そっちの条件満たして初めてこの売買契約の効力が生じるんだよ・・
という感じの内容ですね
んでそのような流れの契約というのは法的には別に違法ではないんです
ですので、あなたの9番からは完全な適法で、残念ですが
何ら問題は有りません
さてここからは基本的な事なんですが、こういう場所ですから
質問者のあなたに寄り添ってあなたに味方したような内容で
回答したいのはヤマヤマですが、ミスリードによる被害拡大も
本意ではないので正直に感想を述べます。
まず不動産売買において
売主が「一般人」の場合には、売主と買主は完全に対等な立場です
「買主が個人で弱者で云々・・・」というあなたの感覚はそこが
完全に少し違っています。
そして売主は、自分の方でまだ不安な点があるので、その特約事項を
特別に売買契約に関して付帯させたのだと思われます。
問題は、その「この内容で合意が無ければそもそも白紙ねぇ」という
部分を売買契約の時点であなたが気づいて無かったという部分です
売主もしくは仲介業者が完全にその部分を隠しに隠しまくって
説明しなかっただとか、メガネが無いと読めないような小さな字で
端の端っこに小さく書いていた・・だとかでなければ
重説もしくは売買契約の時に説明は有ってると思われます
勿論中途から、ちょっと最初とは違っている条件を言い出した
落ち度は売主には有りますが、それを逃れられるような契約書の内容に
なってる時点で、あなた側に対抗する措置が法的には無いのも現実です
仲介業者が、言葉関係であなたに不遜な内容を発しただとか
喋り方が横柄だっただとかはあるかも知れませんが、売主側の
要求は全て合法だと考えます・・というか、契約書でそうなっている以上
突っ込みどころがない現状でもあります
・・ま、とはいえ、あなたも迷惑を被っている部分が無いとも
言えませんので、中途迄かかった費用等の請求は出来ないという事は
無いですが、請求するのは自由ですし、しかしながらでるトコに出ても
公平な第三者の立場から、契約書の内容がそうなっている以上
あまり期待できないな・・という感じです。
借地権の物件は結構先々でも揉めるケースが多いので
あまり手を出さない方がイイですよ
回答
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A
回答日時：
2023/12/24 09:33:58
今回購入される借地権付き建物は中古ですよね？
であれば腑に落ちない点があります。
と言うか、この売買には重要な瑕疵があると思います。
おそらく不動産業者が借地権について慣れていない、もしくは素人同然なのだと思います。
契約書の中に「本売買契約は、買主と土地所有者との間で旧借地法に基づく、本物件引渡日を始期とする30年の、土地賃貸借契約を締結することを条件に締結するものとし～」とあります。
中古の借地権付き建物を購入する場合、売主から借地権を承継する必要があります。
買主は売主の借地権を途中からバトンタッチされると言う事です。
これが中古の売買のやり方です。
しかしながら、本件契約では旧借地法に基づいて引渡日から30年の借地契約を締結するとあります。
これは売主が持っている借地権は解除して、新たに貴方と借地契約を締結し直すと捉えることができます。
これ、根本的に間違っています。
借地権付き建物の中古売買は地主からの譲渡承諾をもらう事が必要です。
つまり「売主からあなたに借地権がバトンタッチすることを承諾するよ」と言う事です。
なので借地権付き中古建物の中古売買において契約年数を20年・30年と揉めることはないのです。
仮に売主と地主が30年の借地契約を締結しており、18年目に売主があなたに借地権付き建物を売却するのであれば、あなたは残り期間12年の借地権付き建物を購入し、12年が経った（始期から30年経過した）際に地主と更新の手続きをするのです。
なので、今の段階で地主と契約期間で揉めると言う事が理解できません。
旧借地法に基づいて契約を巻き直すの意味も分かりません。
今現在契約できるのは現行法の法律でしか巻けません。
であれば腑に落ちない点があります。
と言うか、この売買には重要な瑕疵があると思います。
おそらく不動産業者が借地権について慣れていない、もしくは素人同然なのだと思います。
契約書の中に「本売買契約は、買主と土地所有者との間で旧借地法に基づく、本物件引渡日を始期とする30年の、土地賃貸借契約を締結することを条件に締結するものとし～」とあります。
中古の借地権付き建物を購入する場合、売主から借地権を承継する必要があります。
買主は売主の借地権を途中からバトンタッチされると言う事です。
これが中古の売買のやり方です。
しかしながら、本件契約では旧借地法に基づいて引渡日から30年の借地契約を締結するとあります。
これは売主が持っている借地権は解除して、新たに貴方と借地契約を締結し直すと捉えることができます。
これ、根本的に間違っています。
借地権付き建物の中古売買は地主からの譲渡承諾をもらう事が必要です。
つまり「売主からあなたに借地権がバトンタッチすることを承諾するよ」と言う事です。
なので借地権付き中古建物の中古売買において契約年数を20年・30年と揉めることはないのです。
仮に売主と地主が30年の借地契約を締結しており、18年目に売主があなたに借地権付き建物を売却するのであれば、あなたは残り期間12年の借地権付き建物を購入し、12年が経った（始期から30年経過した）際に地主と更新の手続きをするのです。
なので、今の段階で地主と契約期間で揉めると言う事が理解できません。
旧借地法に基づいて契約を巻き直すの意味も分かりません。
今現在契約できるのは現行法の法律でしか巻けません。
A
回答日時：
2023/12/23 20:07:01
私ならコロコロ話を変える業者も貸し主も信用に欠けるため、今回は白紙にする条件として、かかった全ての費用を全額返金請求します。(相手都合なので、今回の物件の手付け契約や仲介料を含め、ローン審査にかかる証明取得費も全て含ませ、損害請求します。)
賃貸料を値上げしたり、今後も何かとトラブルになったりした時に、仲介業者はあてにならないから。30年後に明け渡しで揉めるのも嫌なので。
賃貸料を値上げしたり、今後も何かとトラブルになったりした時に、仲介業者はあてにならないから。30年後に明け渡しで揉めるのも嫌なので。
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