教えて！住まいの先生
Q 多棟型マンションの修繕費 将来どうなる？ 300戸ほどある多棟型マンションの購入を検討しているんですが、2〜30年後修繕積立金や管理費はどうなってしまうのかが気になっています。
そのマンションはいわゆるファミリー向けマンションなので、2〜30年後は空き家が増える可能性が高いです。
(このマンションの近所に10年ほど前に建てられた多棟型マンションがあるんですが、中古で少なくとも5〜6件は売りに出されています)
現時点では戸数が多い分修繕積立金などは比較的安いですが、空き部屋が増えると賄えなくなり、今の2〜3倍とかびっくりするような額を徴収するようになってしまうのでは？と不安を感じています。
多棟型マンションの修繕費などの値上げって実際のところどうなんでしょうか？
ご回答お待ちしております。
(このマンションの近所に10年ほど前に建てられた多棟型マンションがあるんですが、中古で少なくとも5〜6件は売りに出されています)
現時点では戸数が多い分修繕積立金などは比較的安いですが、空き部屋が増えると賄えなくなり、今の2〜3倍とかびっくりするような額を徴収するようになってしまうのでは？と不安を感じています。
多棟型マンションの修繕費などの値上げって実際のところどうなんでしょうか？
ご回答お待ちしております。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/8 13:26:00
空部屋が増えてもそれは居住者が不在になるだけの話で区分所有者数は減りません。住んでいない所有者の数が増えるだけですので、空き部屋が増えても管理会社にお願いして招集してもらっている管理費も修繕積立金も減ることはありません。反対に規約に役員の資格として居住する組合員(所有者)かその配偶者に限るなど居住条件が付けられている場合、住んでいない所有者(空き部屋や賃貸に出している人)は役員になれませんので役員活動を通じて組合に貢献できません。そこで「協力金」とか様々な名前で役員をやらない代わりのお金を徴収しているマンションも少なくありません（特にリゾートマンション）。もし、あなたの言う３００戸のマンションの管理組合が協力金等の名目で居住していない所有者からお金を徴収する規約を持っていれば、空室が増えるほど協力金が多く徴収でき財政的に安定するとみることもできます。少なくとも空室＝管理費や修繕積立金の減少にはなりません。もし、不安ならマンションは長期修繕計画書という資料を作っています。これはマンションが分譲されてから寿命で取り壊しになると推定されるまでの間の年度ごとの修繕積立金額とその年度に予定されている修繕工事費(建物の修理維持費)の推移表です。マンションも経年劣化しますので年を追うごとに痛みも多くなり修理費用もかさむ様になります。年度ごとに予想される修繕費用の棒グラフとその年の修繕積立金額の折れ線グラフを１枚の紙の上に表現したものです。修繕積立金額が少ないとある年度を境に棒グラフの高さが折れ線グラフの高さを上回ってしまう年が出現します。その場合は修繕積立金の値上げや一時金としての一括徴収などで折れ線グラフが棒グラフより高い位置で推移するような修正をします。これは不動産屋に頼めばマンションの管理組合か管理会社に見せてもらえます。空き室の数よりこちらのグラフを見る方が不安を払拭するには向いています。かえって不安をあおることになるかもしれませんが、実情をしることができると思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/8 13:26:00
1番最初に詳細な内容をご回答いただいたのでBAとさせていただきました。
みなさまご回答本当にありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/4/3 01:37:21
修繕積立金は築年数が浅いうちは直すところもなく、売りやすくするために安く設定していますが、将来的には間違いなく上がりますよ。
寧ろ上げないマンションの方が先を見通せていなく、危険です。
多棟型は団地と言われ、全体共用部分と各棟共用部分の管理費と修繕積立金を払います。
とはいえ、小規模マンションよりは安い設定になるでしょう。
寧ろ上げないマンションの方が先を見通せていなく、危険です。
多棟型は団地と言われ、全体共用部分と各棟共用部分の管理費と修繕積立金を払います。
とはいえ、小規模マンションよりは安い設定になるでしょう。
A
回答日時：
2024/4/1 23:09:10
空き家は持ち主が支払っているので、本来は問題ありません。
一番の問題は未納者がどの程度居るかだと思います。
自分の住んでいるマンション（199戸）にも管理費や修繕積立金の未納者が居ます。
報告書？でも何名の未納者で何か月未納と書かれています。
ただ、マンションの規約で6カ月以上未納をすると、弁護士を通して最悪は競売になる旨が記載されているので、6カ月以上未納した人は居ません。
修繕積立金は今後値上げされます。
理由は資材が高騰している事と、人件費の高騰と労働時間の厳粛により、今後は更に値上げする事は当たり前だと思っています。
多棟型マンションだと、防災面は50戸程度のマンションよりしっかりしていると思われます。
一番の問題は未納者がどの程度居るかだと思います。
自分の住んでいるマンション（199戸）にも管理費や修繕積立金の未納者が居ます。
報告書？でも何名の未納者で何か月未納と書かれています。
ただ、マンションの規約で6カ月以上未納をすると、弁護士を通して最悪は競売になる旨が記載されているので、6カ月以上未納した人は居ません。
修繕積立金は今後値上げされます。
理由は資材が高騰している事と、人件費の高騰と労働時間の厳粛により、今後は更に値上げする事は当たり前だと思っています。
多棟型マンションだと、防災面は50戸程度のマンションよりしっかりしていると思われます。
A
回答日時：
2024/4/1 17:12:08
空き家が増えても法律上は誰かが必ず区分所有者。
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