教えて!住まいの先生

Q ワンルームマンション投資は負け確定とか詐欺とか言われますが、どういう計算によるものでしょうか? もし例があれば教えて欲しく、質問です。

僕はワンルームマンションを都市部にいくつか持ってます。(新築と中古どちらも所有)

毎月の家賃収入、ローン返済額、管理費修繕費、毎年の固定資産税、火災保険などを自分で計算しました。
空室や原状回復費や家賃下落などの可能性も当然ございますので、それらも厳しめに想定に入れて計算したのですが、10年から15年くらいの間で損益分岐点は迎えられそうな結果になりました。

つまりインフレによって10〜15年後に不動産価格が上がっていれば、その時点で売却益が出るのでは?
価格が横ばいだった場合でも、損益分岐点+5年くらい保有して売却すれば、ある程度利益が出るのでは?
万一デフレになり価格が下がっても、売ることをやめて35年かけて完済してもいいですよね?
(35年後に丁度定年なので、家賃収入が年金みたいに使えます。)

考え方間違ってるでしょうか?
質問日時: 2024/4/7 23:50:16 解決済み 解決日時: 2024/4/21 13:11:04
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/4/21 13:11:04
様々なご意見がありますが、
>空室や原状回復費や家賃下落などの可能性
これを如何にクリアできるか、金利の上昇次第だと思います。

私は、10数年前に2室新築で購入して昨年売却しました。
頭金は、家賃収入とローン返済+修繕積立+管理費がほぼ同額からわずかにプラスになる程度の頭金を双方に入れてローンを組みました。

長期金利の変動金利としたため、低い時は1%代の金利で、上昇しても2%代で売却できました。
また、同じ方がそれぞれ10年以上賃貸されたこと、それぞれ駅近物件のワンルームで環境が良かったことも含め運が良かったと思います。

結果として毎年の経費計算で諸経費からマイナス運営となり、所得税が毎年良い年で20万円、少ない年でも15万円程度の還付金がありました。
昨年度の確定申告ですが、ローン残債後の残りも頭金以上の額が手元に残ったので、売却税も心配していましたが、結局、諸経費が大きく、所得税の還付金のみ10万円程度となりました。
成功例だと考えています。

但し、十数年前の購入で金利上昇が少ないとき、空室がなかったことが大きかったと考えます。

今から購入する方は、物件を熟考、金利などよく見極める必要性があると考えます。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2024/4/21 13:11:04

ありがとうございました。

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A 回答日時: 2024/4/13 14:29:32
相場2000万のマンション。
勧誘されたワンルーム投資会社から買うと30%割高で2600万円
35年ローンは大体金利含めて2倍以上になりますから2倍として総計5200万円返済。
ちなみに通常、新築で2000万なら、買った瞬間に1割減で1800万の価値に。
35年で価値は半値の1000万になります。

5200万-1000万。35年間で賃料4200万稼げますか?
4200万/35年間/12か月で月の賃料は10万。
管理料、サブリース手数料、固定資産税いれると20%増しの月12万で賃貸出しに。
月12万の物件、20年後は月6万ぐらいでないと賃借人入りません。
さらに退去から入居まで時間がかかったら「もうおしまいだ」

なお駅徒歩10分以上、総戸数70戸未満の資産価値はゼロとして、融資基準にしている銀行もあります。価値がゼロなので担保にできないということです。逆に駅徒歩10分以内で大規模マンションなら、資産価値があり将来値上がりも見込まれます。

相場2000万のマンションが35年たっても2000万、管理の状態が良ければ3500万になることもあるでしょう。

どうでしょうか。
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A 回答日時: 2024/4/10 22:09:13
ワンルームが詐欺と言われるのは、ワンルームを勧めている悪質な業者が利益のために価格を市場価格に大幅に上乗せして売るからです。
動画などですと普通に市場価格の+1000万もあるとのことです。
もっとエグいのもあればそれよりは低いのもあるとおもいますが、税金、管理費、ローンの金利、維持費(リフォーム、メンテナンス)など考えて、そのワンルームの価値が相当に上がり続けないと上乗せ分は足枷になるのでプラスには持っていきづらいですよね。
またサブリースを組むことでさらに売却時の足枷になったり、利益が出づらいというのもあると思います。動画で見ただけの印象ですので、不動産投資の経験はなく、特別詳しいわけではありませんが、いつもエグいなと思いながらみてます。

ですが、悪質な業者からは買わずに、自分で適正額より低い金額で万一購入していれば、そこまでのマイナスにはならないかとは思いますし、プラスに持っていってる方もプロの方ですといると思います。
(動画では見たことあります)
素人の方が何も知らずに買うのがとても危険ということかと思いますし、業者に勧められるがままに購入した場合はほぼ確実に損をするということだと思います。ですが、何年か前だと底値に近い時期で、そこまで損は出ないかとんとんかプラスにもなる買うのにはまだいい時期があったとのことです。

人から勧められないのにワンルームを探して購入する方は、相続税対策の一括購入、またかなり慣れていて、色々と考慮の上ここならと購入しているプロの方またはそちらに近い方だと思うので、そういう方は除外して考えたらいいのかなと。質問者様もそういう側の方ですと、そこまで気にされることはないかと思います。
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A 回答日時: 2024/4/9 19:40:16
5年前に買ったワンルームMならまだ逃げられますが、今買った方は
全員大損です。
ワンルームM投資を進める業者の本旨(本音)は、利益を膨大にonして
大家に売り付けることです、典型例では業者仕入れ価格2100万円(≒市場相場)に600万円onして+経費100万円=2800万円で売り付けます。

買った大家が即売れば手取り2000万円、即800万円損します。

高過ぎの物件を売り付けるテクが、「損益通算して税金が減る・・」
投資案件で{始めから損}する案件は存在しないのですが、↑の
ような強弁・詭弁で素人(大家)を煙に巻きます。

5年前に買った大家も決して安泰ではありません、利益が薄いので
なにかあるとマイナスになりがちです、強引な売り込み案件で儲かることは
はありません、物件を買うことが実は難しいのです。
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A 回答日時: 2024/4/8 14:21:18
「35年後は年金みたいに」が、ちょっと気になってしまった素人主婦です。

我が家は築古マンション(ファミリータイプ)を買って住んでます。
築年数35年超えてます。
まだしばらくは住めそうですが、これは所有者である住民たちが管理してきたからだと思うんですよね。

文面から、投資されてるのは、区分所有のマンションなのかな、と思うのですが、築35年以上の投資向けワンルームマンションってどんな状態なのかな、と想像してしまいました。
たぶんこれから維持のために、管理費とか修繕積立金をあげる必要もあると思うのですが、投資家ばかりで合意形成できるのかな、とか。
一歩まちがえばボロマンションになってしまうリスクもありそう。

今、私は、いろいろな意味で、区分所有の難しさを感じているところです。

負け確定とは思いませんが、負ける確率が高いと思ってます。特に、スキームにはまった一般人は。
自信をもってやって継続してる人はそれでよし。
詐欺は、それらを強引に売りつける会社の方を詐欺だと思ってます。
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A 回答日時: 2024/4/8 13:16:51
問題はその物件を持ち続けられるかどうかです。
もちろんローンを組んでなけれはなんの問題もありませんので、ローンを組んでるという前提の話しになります。

不動産投資は10年とか20年とかの長丁場になります。
その間、家賃が下がる(下げざるを得ない)とか、空室期間が長くなるとかで、ローンが滞納するリスクがあるということです。

もし万一ローンが払えなくなれば、「滞納→競売→安く売却→借金だけが残る」ということになりかねません。

ですから、ローンを組まない、あるいは空室になっても手持資金でローンを払っていけるなら、おっしゃるように投下資金の回収が数年延びるだけです。
ですから、みんなで騙されるなと警鐘を鳴らしてるのは、ローンを組んでカツカツでやる場合の話です。

なかには現在家賃もウソで、バカ高い値段で買わせる悪徳業者もあります。
「購入後即入居者退去→空室→ローン滞納」というケースもあります。
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A 回答日時: 2024/4/8 11:22:26
私はマンション投資は詐欺でもないし、負け確定は無いと思う。13年前に購入した2つの物件が売却したら1800万円以上残ります。 なぜ詐欺なのか? 私などは投資を勧めた友人に足を向けて寝られませんが。
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A 回答日時: 2024/4/8 11:20:49
おそらく、損する、今すぐ売却しろと言っているのは
①仲介料が欲しい不動産業者
②投資をしない無知な一般層
③不動産投資はしてるけど手堅くキャッシュフローが欲しい
平均年収~600万程度の層
世の中、多い層はこのあたりなので、
声が大きく聞こえるのだと思います。

年収が1000万以上であれば、それなりに
節税もできたり、損益分岐がくる15年程度まで
トントンかちょいマイナス、売却してとんとんか、
インフレで売却価格がプラスになるなら結果オーライですよね。
持ち家を買うにも、年収さえ高ければ問題ないのですし。

サブリースと、本来持つべき人ではない方達が
無知なまま買うのが良くないのだと思います。
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A 回答日時: 2024/4/8 10:29:04
悪質な不動産屋チューバ―が毎年の収支と資産形成を勘違いして、
売却させるために儲からないと言いふらしてるだけだよ。
ワンルームで儲からないと叫んでるのは、
実際に投資したことがない奴だけ。
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A 回答日時: 2024/4/8 08:33:04
35年ローンがあり得ない。
相場の1.5倍くらいの高いワンルームマンションを購入していませんか?
賃料は妥当な金額ですか?
サブリースは、詐欺会社の特徴です。
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A 回答日時: 2024/4/8 05:30:19
机上の計算なので、その通り行くかが不明ということが分かっていない
というか都合のいい内容を探しているのが負けているのでは、、、
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