教えて！住まいの先生
Q 離婚し、15年程経ちます。 離婚後は、元夫名義の住宅、住宅ローンも元夫名義に私と子供達が住んでおります。 離婚時にいずれは、住宅と住宅ローンとも私名義に変更する事はお互い合意してます。
今回、住宅と住宅ローン(残債あり)とも、私名義に変更しようと思っております(私は現在正社員で勤務しており、収入的には残債以上のローンを組むことは可能です)。
しかし、どのように手続きを進めていけば良いか悩んでおり困っております。
司法書士？不動産会社？銀行？
良いご助言を頂ければ幸いです。
しかし、どのように手続きを進めていけば良いか悩んでおり困っております。
司法書士？不動産会社？銀行？
良いご助言を頂ければ幸いです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/5/5 18:23:24
これは負担付き贈与といいます。
ローンを引き継ぐ分負担付きになるわけでまず銀行の融資担当者と貴殿の所得で債務者変更のローン引き継ぎが可能かどうかを先に打診する必要があります。
抵当権債務者変更登記は貴殿が申請書作成技術があったとしても司法書士案件になります。司法書士でないと銀行は承諾しません。まずは銀行に打診すべきです。
ローンを引き継ぐ分負担付きになるわけでまず銀行の融資担当者と貴殿の所得で債務者変更のローン引き継ぎが可能かどうかを先に打診する必要があります。
抵当権債務者変更登記は貴殿が申請書作成技術があったとしても司法書士案件になります。司法書士でないと銀行は承諾しません。まずは銀行に打診すべきです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/5/5 18:23:24
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/4/25 10:43:57
（元）不動産会社経営の宅建士です。
返済中の不動産があるなら、離婚は家庭裁判所の調停申請で「調停離婚」をおこなった方が良いですよ。
なぜなら、仮に役所届け出程度で離婚し、名義変更などしたら、それを銀行が知れば「契約違反」として全額を「一括返済」を請求されるからです。
これが調停で、「財産分与」として結審された上で名義変更し、銀行に報告すれば銀行は、正式な「法手続き」として甘受するのです。
ただその場合、住宅ローン残金は、引き続きあなたが支払うこととなるでしょうが。
ここで、支払いは継続なので、あなたが新たに住宅ローン融資を受ける必要などはありません。
返済中の不動産があるなら、離婚は家庭裁判所の調停申請で「調停離婚」をおこなった方が良いですよ。
なぜなら、仮に役所届け出程度で離婚し、名義変更などしたら、それを銀行が知れば「契約違反」として全額を「一括返済」を請求されるからです。
これが調停で、「財産分与」として結審された上で名義変更し、銀行に報告すれば銀行は、正式な「法手続き」として甘受するのです。
ただその場合、住宅ローン残金は、引き続きあなたが支払うこととなるでしょうが。
ここで、支払いは継続なので、あなたが新たに住宅ローン融資を受ける必要などはありません。
A
回答日時：
2024/4/24 21:27:23
そもそも勘違いされていると思いますが、
ローンに『名義変更』という手続きは存在しません。
夫名義のローンを、貴方名義のローンにしたいなら、夫と貴方との間で自宅を売買するしかありませんし、貴方は銀行で住宅ローンの審査を受けないといけません。
また、自宅を売買するにあたって、不動産仲介会社を通さないといけませんし、自宅の評価額によっては残債額以上の金額になることもあり得ます。
あくまでも『適正な金額での家の売買なのか？』が重要なのであって、不当に安い値段での売買となると税金的な問題も発生します。
そもそも、貴方の年収によっては審査がどうなるかも分かりませんし、少なくとも言えることは『思っているほど簡単な話では無い。』という事です。
ローンに『名義変更』という手続きは存在しません。
夫名義のローンを、貴方名義のローンにしたいなら、夫と貴方との間で自宅を売買するしかありませんし、貴方は銀行で住宅ローンの審査を受けないといけません。
また、自宅を売買するにあたって、不動産仲介会社を通さないといけませんし、自宅の評価額によっては残債額以上の金額になることもあり得ます。
あくまでも『適正な金額での家の売買なのか？』が重要なのであって、不当に安い値段での売買となると税金的な問題も発生します。
そもそも、貴方の年収によっては審査がどうなるかも分かりませんし、少なくとも言えることは『思っているほど簡単な話では無い。』という事です。
A
回答日時：
2024/4/24 17:47:57
お互い合意を証明するものは、法的に有効となる書面ですか？口約束ですか？
財産分与は、離婚が成立してから２年が経過すると、権利が消滅し、財産分与請求できなくなります。
夫が拒否する可能性はないのでしょうか？
15年程度、ローンを支払っていいたことを考慮すれば、マンションをあなたに贈与することに同意するのか？
財産分与は、離婚が成立してから２年が経過すると、権利が消滅し、財産分与請求できなくなります。
夫が拒否する可能性はないのでしょうか？
15年程度、ローンを支払っていいたことを考慮すれば、マンションをあなたに贈与することに同意するのか？
A
回答日時：
2024/4/24 17:47:42
可能性として元夫であくまで他人ですから
負担付き贈与だとしてどのぐらいの残債なのかわかりませんが
贈与税が掛かるのは仕方無いと思いますよ。
ローン以外に数百万は覚悟した方が良いかと。
取り敢えず司法書士案件でしょうね。
負担付き贈与だとしてどのぐらいの残債なのかわかりませんが
贈与税が掛かるのは仕方無いと思いますよ。
ローン以外に数百万は覚悟した方が良いかと。
取り敢えず司法書士案件でしょうね。
A
回答日時：
2024/4/24 16:15:43
住宅の所有権を贈与すると贈与税が課税されるし、
住宅ローンは債務者（元夫）と銀行の契約なので、
第３者がその契約に入る余地はありません。
元夫婦間の約束は全く意味を持ちません。
元夫婦間で売買して、あなたが元夫に代金を払い、銀行に返済する。
あなたには引っ越し代が掛らないことしか利点が無いです。
あなたはまったく別の家を買って、
住んでいた家は夫に処分してもらうのがいいです。
住宅ローンは債務者（元夫）と銀行の契約なので、
第３者がその契約に入る余地はありません。
元夫婦間の約束は全く意味を持ちません。
元夫婦間で売買して、あなたが元夫に代金を払い、銀行に返済する。
あなたには引っ越し代が掛らないことしか利点が無いです。
あなたはまったく別の家を買って、
住んでいた家は夫に処分してもらうのがいいです。
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