教えて！住まいの先生

戸数が１４戸でしかも築２７年という事であれば、妥当な金額のように思います。
もちろん大規模修繕といっても、どの程度の修繕計画があるかにもよりますが、大手のデベ施工のマンションは、それなりの品質や資産価値の維持に注力しているため、他のマンションと比べると少々高めに感じるかもしれません。
尚、管理費はあくまで毎月（毎年）のルーチン管理に利用される費用のため、今回の修繕とは無関係ですね。

尚、「購入後すぐに大規模修繕計画があるのは損でしょうか？」との事ですが、長く住んでいる人はそれだけ多くの積立を行っているわけであり、又、一時金の捻出を区分所有者に求められた場合であっても、原則過去の積立金支払額が考慮される事はないため、むしろお得と感じる事もできるのではないでしょうか？

いずれにしても可能であれば、どのような修繕計画があり、又、現在どのような議題が現在話し合われているのか？についても事前に確認する必要があるかと思われます。
最近では商業物件の売買と同様に、分譲マンションの購入希望者が事前に運営状況の報告を希望する人もいるそうですよ。

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管理費等（管理費、修繕積立金のこと）は高いですね。

しかし、高いには理由があります。
今まできちんと「計画的に積立してこなかった」のかもしれませんね。

大規模修繕が2年後に控えているのであれば、その内容の話し合いがなされているのではないでしょうか。
その内容によっては、持ち出しもあるかもしれませんね。

将来の管理費等については、「いくらぐらい」と言えないのがもどかしいです。

築27年もたっていることを考慮すると、今までに行ってきた修繕内容によります。
具体的には、長期修繕計画書を確認するべきでしょう。

2年後に計画されている修繕項目の記載もあります。
実施する必要のある項目が計画修繕項目にあれば問題ないでしょう。
逆に、計画以外に必要とされれば持ち出しもあるかもしれませんね。

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はじめまして不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。hotdogcameraさんのご質問に回答させていただきますので、どうぞよろしくお願いします。

まず、購入後すぐに大規模修繕工事があるのは損か？というご質問ですが、これには特に損得はないと思いますが、工事予定が２年後ということですので、工事範囲や費用などの計画がこれから行われますので、仮にhotdogcameraさんが購入された場合には、工事の計画に希望など意見を述べる機会がある、という面では利点ではないでしょうか。

また、２年後の大規模修繕工事の際の持ち出しの可能性ですが、現在大規模修繕工事の施工費用は職人さんの不足や、５年後のオリンピックに向けた建設業界の活況などの利用により、急激に高騰してきています。
１４世帯という規模から考えると、屋上防水や外壁の補修・足場の費用など一般的な補修を行う場合でも、２,５００万円～３,０００万円程度は必要になる可能性が高いと思われます。余裕はありませんが、現在の積立金で賄うことができます。

最後に、大規模修繕後に月々の修繕積立金が増額される可能性ですが、長期修繕計画の見直しは概ね５年毎に行われるのが一般的であることを考えると、平成３０年に見直しが行われることになります。平成２９年に大規模修繕を実施した場合、次の大規模修繕工事を視野に入れて長期修繕計画を立案することになりますが、現時点で築２７年であることを考えると、次回は一般的な大規模修繕工事の項目だけでなく、給排水設備の配管の交換などが必要となる可能性がありますので、修繕積立金は現在の金額から大幅に増額しなければ、これらの工事を行うことは難しいと考えるのが妥当です。

以上、参考にして頂ければ幸いです。

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＞購入後すぐに大規模修繕計画があるのは損でしょうか？

逆では？
今まで他の方々がためてくれたお金で修繕してくれる、そのきれいになるマンションに積立金をまだ払わないのに住めるんですから。

さて戸数が少ない集合マンションはリスクが高いと思います。
払えなくなる世帯が出たり空家になるとしわ寄せがくる可能性があります。
思うように運営できないと補修が進まずマンション全体が徐々にスラム化していきます。
余力のある世帯は住みかえて出ていってしまい、ますますスラム化が進みます。
高額な積立金はもろ刃の剣。

築２７年・月々4万近い出費、、、
私ならパスかな？

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戸数が14戸とのことですので、このくらいの額は順当な方ではないでしょうか？
当然のことですが、大規模修繕工事を行うとしても戸数が大きければその分頭割り額は少なくなりますので。
次回の大規模修繕工事をどこまでやるのかによってもかかる金額は変わってきますが、おそらくは現住の方も別途負担金はかからないようにされているとは思いますので、次回の分についての持ち出しがある可能性は少ないのではないかと思います。（逆にいえば、積立金の範囲内で行うのではないかということです）

大規模修繕工事を実施したから値上げするというのは一般的ではないと思いますが、
いままでにどのような修繕工事を行ってきたのか、今後どのような修繕をしたいのかによってかかってくる費用もかわりますので、将来的には値上げがあることも念頭にはおいておいたほうがよいと思います。

一度大規模修繕工事を実施すれば、10〜12年は間があきますし、見栄えもきれいになりますから、今までみなさんで貯めていただいた費用できれいにしてもらえることについては、個人的にはなんとなくラッキーな気がしますけど。（それは人それぞれですね）

個人的にはあまり戸数が少ないマンションはちょっと・・・

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総戸数が少ないです。同じ維持費でも戸数が少なければ、
1戸あたりの負担が多くなる。

総戸数30戸以下は割高です。それに三井という一流どころ
ですね。大手は有名だが売って作って儲けて、さらに維持
でも儲ける。

上場の三井不動産の平均年収を調べてみるとびっくりする
でしょう。

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