教えて！住まいの先生

ええっとですね…

他人の土地に家を建てるということは自分の土地に建てる場合と違って，あとあと争いになる場合があります。土地の所有者で「話が違う。土地は返してくれ」とか「建てるのには反対することにしたぁ!」とか後で言ってこられると困りますよね。

銀行は家の建築費を融資するときに「ローンが返せなかったらその家を売って返してよね」と言ってきます。ふつうは借りる人は立場が弱いので「いいよ」といいます。これが担保に提供するということです。「担保提供の契約書」を結びます。これを「抵当権の設定」(不動産を担保に提供した時の権利のことを抵当権というのです)といいます。

銀行が金を貸したのは本当は土地の上にある建物の部分だけなのですが，返済できない時に建物だけを売ることはあまり現実的ではありません。下の土地も一緒でないと売りにくいのです。ですから土地も一緒に担保に取ります。

さてこの時，建物と底地が同じ所有者であれば，その人に「返せない時は土地とたてものをうりますよ。それでいいよね」といって契約します。これを「抵当権設定契約」といいます。

今回の場合は土地の一部があなたのものなので，あなたにそのことを承諾してくれと逸いてるのです。つまり「弟さんが返せない時にはあなたの持っている土地も一緒に売る(=その土地と建物をセットで銀行が売却処分して返済分を回収します)けどいいよね。それ承諾する旨のお約束をしてくださいね。」と言われているのです。

(言い換えれば・・・つまり返せないときはあなたの土地ともども建物を売るぞ。その土地はその時には銀行に差し出せ。その土地の価値分はあなたが弟さんの借金のためのカタ(担保)を提供したというかたちになるということです。)

この場合，銀行とあなたの間で「その土地に銀行が抵当権をつけることを承諾するよ」という「抵当権設定承諾書」というものを出すことを求められることになるわけです。

もちろん弟さんが無事最後まで返済すれば土地が取り上げられたりすることはなく，あなたの名義の土地のままです。好きな時に弟さんにあげればいいわけです。もちろん抵当権がついていても相手がそんないつ銀行に取り上げられてしまうかもしれない土地であることを承知の上であれば，売り買いはできますし，だれかにあげることもできます。

言い換えればあなたがその土地を差し出してその土地の価格の分だけ担保を提供した。何かあったらそれで穴埋めしていいといったのと同じことになるわけですから，その土地の価値の分だけ保証したのと同じということになります。

土地の分にかぎって保証しているのです。こういうのを「物上保証人」というのです。弟さんが借り入れるに際して土地というものを担保として差し出して，その範囲で保証したのです。

これだけであればあくまでその土地の価値だけの提供です。

気を付けないといけないのは，その時についでに「土地も出したんだから，合わせて正式にちゃんと連帯保証人になってくださいよ」と言われてもそこは混同しないでちゃんと聞き分けないといけません。

これこそあなたが心配している「借金すべて個人の責任で肩代わりの約束をする」というものです。土地の価値分だけでなく，それを超えて弟さんの借入全体を自分のすべての財産や資産で代わりに返済する義務を負うという約束です。これがあなたの心配している「連帯保証人になる」というものです。

これを一緒に要求されたとしてもそこまではする必要はありません。
断っても融資自体には影響はないはずです。
基本的に断るべきだと思います。



例えばあなたの土地100万円とします。そこにあなたの弟さんが建物を500万円で建築することになり，そのために弟さんが400万円を銀行から借りたとします。

その後弟さんが100万だけ返済して残金が400-100=300万円になったときにもう返せないということになったとします。残りの300万円を別の方法で返済すればいいのですが，それができなければ銀行はこの建物と土地を売りに出すわけです。

その時あなたが「抵当権設定承諾書」を差し入れて物上保証人になっていると銀行は弟さんの建物だけでなく一緒に土地もセットで売ることができますので，銀行は処分がしやすくなります。

あなたは100万円分の土地の分だけ弟さんの借金を肩代わりしたようなものですよね。これが物上保証(ものでその価値の分だけ保証している)という状態なのです。

ただ物上保証だけでなく連帯保証もしてしまうと大変です。たとえばその家と土地が200万円で売れたとします。銀行はその200万円を返済に充てましたが，残金300-200=100でまだあと100万円不足します。

この残金100万円は弟さんが自己破産でもしないが限り，返済しないといけないのですが，もしあなたが連帯保証人になっていると土地を取られた上にこの残り100万円についても弟さん同様，返済の義務を負うことになってしまうのです

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