教えて！住まいの先生

木造住宅を長く持たせるには屋根と壁がしっかりしていれば百年以上もちます

私の家は父が昭和五年に建てていますが70年目で瓦を換えて窓をサッシにしただけです外壁は杉の下見板張りですが80年しても何とも有りません

屋根のやじ板をベニアにしてあるのが有りますがベニヤの寿命は長くて30年です杉板なら半永久的です今の日本瓦は陶器瓦ですので寿命は半永久です

フローリングはベニアか集積材のは根太の上に下地にベニアを張りその上にフローリングを張って有りますべニアの寿命は長くて30年ですべニアの寿命がフローリングの寿命です
檜の無垢材は根太に直接張りますから寿命は百年以上もちます(私の家のフローリングは檜の無垢材なので80年過ぎていますが何とも有りません）

(檜の無垢材は4メータ物で坪９千円から有ります)
以上を参考にして下さいその他不信が有りましたら再質問して下さい

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今から３４年前（昭和５６年６月）建築基準法が大改正されています。
それ以後の基準で建てられた物なら、そこそこの耐震力はあると思います。
想像を超える巨大地震に遭えば、いくら最新基準で新築しても倒壊します。
全国の古い町並みにある木造建築物は、１００年、２００年、３００年経っている家は沢山あります。
ある建築家の本によると、災害による損傷を除き、人が住めなくなったので建て替えると言うのは、建て替え全体の０．５％くらいだそうです。
殆どは、家族数の変化、設備の近代化、等を理由に建て替えるといいます。
管理さえすれば、１００年や１５０年は楽々住めます。
私の実家でも、木造築１００年ですが、まだまだ１００年や２００年は使えそうです。
私の家も築２４年ですが、内装、屋根、壁、樋、ベランダのリフォームはしましたが、他に異常は全くありません。
日本最古の木造建築物法隆寺は、築１４００年になります。
・屋根、壁、ベランダ等からの雨水の浸入を防ぐ。
・床下の風通しを良くし、シロアリを予防する。
・基礎を点検し、場合によっては、コンクリートなどで補強し、不同沈下を防ぐ。
など、手を入れれば、１００年くらいは、楽々大丈夫ですよ。

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なにをどうしたってリフォームで３０年延命させるとなると建て替えたほうが安く済む。
そもそも、建て替えたって３０年経てば今の状態（つまり建て替えかリフォームか考えるころ）になることくらいわかるだろ。
それを、リフォームしてもたせられるわけない。

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はじめまして、ホームインスペクション（住宅診断、住宅検査）を行っています、建築士の林と申します。どうぞ宜しくお願い致します。

数年後に予定されている大規模リフォームに備えて、情報収集されている段階かと思います。リフォームを行うか否かもこれから判断されるとのことですので、判断材料になりそうなポイントを思いつくまま書かせて頂きます。

・住宅診断では、気にされているように不同沈下などの大きな劣化がある場合は、建て替えなどのリフォーム以外の方法も合わせて検討されるとよいと思います。住宅診断は情報収集の一環ですので、これは早めに行われてもよいと思います。そこでいろいろと劣化事象が出てきてはじめて、ご自身が求める住宅のレベル、というのがはっきりしてくることもあります。住宅診断士（ホームインスペクター）にはコンサルを受けるイメージで、是非いろいろ質問してみて下さい。

・数年後に一旦大規模なリフォームを行えば、それ以降は「メンテナンスフリー」というわけにはいきません。建物の外周り（屋根・外壁・バルコニーなど）は10年間隔程度の定期的な修繕工事が必要で、一般的な規模の住宅では1回でざっと100万円程度の費用がかかります。この費用をマンションの修繕積立金のように考えると、月5000～10000円程度になります。修繕工事の間隔はできるだけ長く、費用はできるだけ安いほうがよいのですが、これは建物の耐久性によっても違ってきます。現在築30年程度の住宅といいますと、外周りの耐久性は比較的低いと思われますので、建物を健全に維持してゆくためには、多めの費用がかかると考えておいたほうがよいでしょう。

・耐震補強もお考えとのことですが、住宅診断同様、耐震診断も早めに行って結果を知っておくとよいと思います。最近では1981年以降に建てられた、いわゆる新耐震基準の建物でも、耐震診断の結果が低いケースが多いことがニュースになりました。リフォーム業者様によっては、耐震補強を最低限行う場合（評点1.0以上）と余裕を持って行う場合（評点1.5以上）の費用の違いも事前に出していただけると思います。

・地震、という自然災害と関連して、、、余談ですが、今月末に火災保険の長期加入期間が大きく変わります。私は専門家ではないのですが、保険の内容や加入期間について、この機会に一度チェックしてみてはいかがでしょうか。保険会社でも自然災害リスクの見方を変えようとしているのだと思います。我々も無関心ではいられませんね。お住まいの場所のハザードマップなども未確認であれば一度チェックしてみて下さい。

・外張り断熱にはご興味がないとのことでしたが、耐震補強までご検討されていて、書かれているようなご予算もあるのであれば、省エネ（断熱）リフォームも合わせて検討されてもよいと思います。耐震補強では、壁を剥がして内部の補強工事を行うことがありますが、その際に壁内部に断熱材を施工すれば、合理的に断熱補強を行える場合があります。建物が省エネになるということは、冷暖房費というランニングコストが下がる効果もあり、また浴室やトイレの温度差が少なくなるなど健康にも関わります（「ヒートショック」でお調べ下さい）。

・お子様が独立後のライフスタイルなど、30年後を正確に予測することはなかなか難しいと思います。建物にあまり大きな投資を行わずに、今後のご家族や世の中の変化に柔軟に対応できるようにしておくことも、ひとつの考え方かもしれません。

今はいろいろ迷われてよいと思います。様々な側面から検討され、納得ゆくご判断ができるとよいですね。以上、ご参考になれば幸いです。

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住友不動産に新築そっくりさんって言うリフォームの商品がありますよ。相談してみたらどうでしょうか？

それだけ資金を用意出来るなら自分なら建て替えを検討しますね。
年齢的にも後30年となると再びメンテナンス等でお金がかかるのは目に見えてますしね
子供さんが男の子なら家を残してやる位の気持ちで建て替えするのもアリだと思いますよ
1200万自己資金で1800万を住宅ローンで用意出来れば
そこそこ立派な家が出来ると思います

自分達の健康が確実でない以上当然ながらバリアフリーにして高断熱、高気密住宅で耐震構造、省エネ化、数十年前の建築より当然ながら技術は進歩しているのでキチンとメンテナンスすれば100年持つ家が建ちますので自分らが居なくなった時に最悪でも家だけは残してやれると思いますしね

1800万円を住宅ローンで30年変動金利で0.77位で計算すると月の支払は57000円位でワンルームの賃貸と変わらないのでそれほど負担にもならないでしょうし繰り上げ返済で期間を短くすれば定年までに完済出来る可能性もありますし
長期優良住宅なら所得税減税も10年間受けられる
ちなみに耐震ECOリフォームなら同じように控除が受けられますので出来れば自己資金を多く残して住宅ローンを利用した方が色々とメリットがあると思いますよ


下手すると資金運用を他の利回りの良いファンド等を利用するより利回りが高いかもしれません

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設計士さんに相談してください。
床下も屋根も壁も、設計士さんに見てもらえば
どこに補修が必要かわかります。

屋根や壁からの雨漏りが発生したり
床下で家を支えている土台が傷んだりしてくると、
長持ちさせられなくなるので、設計士さんに診断してもらい
必要な所に必要な補強をする設計をしてもらいましょう。

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