教えて！住まいの先生
Q 中古マンション購入にあたって心配な事が多数あります。
この度、築「37年」のマンションを購入しようか悩んでます。
フルリフォームされており、給湯器新設・温水パン新設・クロス・フローリング・建具・扉も新調です。
キッチンやお風呂、洗面台も新調されており、リフォームというよりリノベーションに近い感じです。(間取りもカウンターキッチンに変更されています)
周りは静かで、子育てしやすい環境です。(公園や緑が多く、交通量も少ない。治安も良い)さらに主人の実家も近いので、子供が風邪ひいたときや、何かあった時など便利なのは確かです。
室内も綺麗で、駅からも徒歩10分以内。実家も近く、子供にも良い環境。申し分無いのですが、築年数が古いのが気がかりなのです。
都心部から少し離れた所にある事と、築年数が古い為、間取りに対して価格も安いです。
(1300万円)
築年数が30年以上も経っているので、マンション建て替えとかあると聞いて、先が見えず不安です。
購入はやめた方が良いでしょうか？？
尚、不動産屋さん曰く「阪神大震災を経験しているマンションだから、ある程度の耐震は大丈夫かと‥。大規模な修繕に関しては、入居後すぐ行うとなったとしても大きな費用出す事はない」と言われました。
修繕積立金は1万4千円程です。
管理費は6千円。
周辺の分譲マンションはどこもほぼ築30年を越えてます。(1番新しいマンションで築32年)
子供は結構多いです。学校や幼稚園も充実してます。
フルリフォームされており、給湯器新設・温水パン新設・クロス・フローリング・建具・扉も新調です。
キッチンやお風呂、洗面台も新調されており、リフォームというよりリノベーションに近い感じです。(間取りもカウンターキッチンに変更されています)
周りは静かで、子育てしやすい環境です。(公園や緑が多く、交通量も少ない。治安も良い)さらに主人の実家も近いので、子供が風邪ひいたときや、何かあった時など便利なのは確かです。
室内も綺麗で、駅からも徒歩10分以内。実家も近く、子供にも良い環境。申し分無いのですが、築年数が古いのが気がかりなのです。
都心部から少し離れた所にある事と、築年数が古い為、間取りに対して価格も安いです。
(1300万円)
築年数が30年以上も経っているので、マンション建て替えとかあると聞いて、先が見えず不安です。
購入はやめた方が良いでしょうか？？
尚、不動産屋さん曰く「阪神大震災を経験しているマンションだから、ある程度の耐震は大丈夫かと‥。大規模な修繕に関しては、入居後すぐ行うとなったとしても大きな費用出す事はない」と言われました。
修繕積立金は1万4千円程です。
管理費は6千円。
周辺の分譲マンションはどこもほぼ築30年を越えてます。(1番新しいマンションで築32年)
子供は結構多いです。学校や幼稚園も充実してます。
質問日時：
2016/6/26 12:13:53
解決済み
解決日時：
2016/7/11 03:37:11
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 2855 ｜ お礼： 0枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
マンションに限らず物件は個別性が高いので、一概に「こうです」と言い切ることはできません。そのため、物件のリスク（不確実性）を減らすためには、ある程度のエビデンス（根拠）をご自身で確認された方がよろしいかと思います。
まず、修繕積立金の値上がりの可能性については「長期修繕計画案」をご確認ください。ただし、必ずその計画通りとならない可能性はありますのでご注意ください。（管理会社へのヒアリングでも確認可能です）
地震の影響や建替については、当時の総会で討議されている場合がありますので、当時の「総会議事録※」ご確認ください。（管理会社へのヒアリングでも確認可能です）
※マンションの総会での議論を記録した書類
管理の状況を確認するためにも、「総会議事録」「総会議案書」といった管理関係の書類を３期分以上、しっかり確認されることをお勧めします。
また、リノベーション済物件は隠れた配管等は更新されていない場合もありますので、ご注意ください（古くなった配管は水漏れ等のリスクが高まります）。
まず、修繕積立金の値上がりの可能性については「長期修繕計画案」をご確認ください。ただし、必ずその計画通りとならない可能性はありますのでご注意ください。（管理会社へのヒアリングでも確認可能です）
地震の影響や建替については、当時の総会で討議されている場合がありますので、当時の「総会議事録※」ご確認ください。（管理会社へのヒアリングでも確認可能です）
※マンションの総会での議論を記録した書類
管理の状況を確認するためにも、「総会議事録」「総会議案書」といった管理関係の書類を３期分以上、しっかり確認されることをお勧めします。
また、リノベーション済物件は隠れた配管等は更新されていない場合もありますので、ご注意ください（古くなった配管は水漏れ等のリスクが高まります）。
回答
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A
回答日時：
2016/7/3 09:29:36
マンション自体は築35年を超えるとウワモノの建物の資産価値はほぼ0になります。
参考： http://www.renovation-repita.com/mansion-kounyuu-tikunensuu/
よって、土地だけの価格になるので価格は安くなります。
今回フルリフォームされているということで、他の方も仰っていますが「配管」の工事をしたのかどうかという点を確認されるのが良いと思います。
配管が古いままですと、経年劣化による水漏れが怖いです。
また、国土交通省が出したデータによるとマンションの寿命は平均46年と言われています。
よって10年後には建て替えという可能性も十分にあると思います。
その際に新しいマンションを購入することが出来るか・また年齢的にローンを組むことが出来るのかという点を考慮に入れて検討されるのが良いと思います。
参考： http://www.renovation-repita.com/mansion-kounyuu-tikunensuu/
よって、土地だけの価格になるので価格は安くなります。
今回フルリフォームされているということで、他の方も仰っていますが「配管」の工事をしたのかどうかという点を確認されるのが良いと思います。
配管が古いままですと、経年劣化による水漏れが怖いです。
また、国土交通省が出したデータによるとマンションの寿命は平均46年と言われています。
よって10年後には建て替えという可能性も十分にあると思います。
その際に新しいマンションを購入することが出来るか・また年齢的にローンを組むことが出来るのかという点を考慮に入れて検討されるのが良いと思います。
A
回答日時：
2016/6/30 00:39:27
住み始めた時に34年の物件でした。価格も近いです。
マメにメンテナンスしているので、それなりに綺麗です。
うちは、リフォーム前の物件で手に入れ、手を加えて住んでいます。
他の方もおっしゃるように、リフォーム済み物件は、配管の状態などについては、不明なので、不安はあると思います。
おそらく、底値に近いと思うし、土地の区分所有などによっては、家賃を抑えて住めると考えられるかなと思います。
無理なローンを組まず、余裕があるうちに貯蓄しておけば、将来の新築やリフォームなどにも当てられ、便利かなと思います。
建て替えについては、条件が変わりつつありますが、数年で決定するような簡単な問題ではないと思います。
15～20年住めれば問題のでは？
耐震については、うちも心配ではありますが、大きなマンションが倒壊するような事態になれば、逆に安いマンションでよかったと思えそうに感じます。
マメにメンテナンスしているので、それなりに綺麗です。
うちは、リフォーム前の物件で手に入れ、手を加えて住んでいます。
他の方もおっしゃるように、リフォーム済み物件は、配管の状態などについては、不明なので、不安はあると思います。
おそらく、底値に近いと思うし、土地の区分所有などによっては、家賃を抑えて住めると考えられるかなと思います。
無理なローンを組まず、余裕があるうちに貯蓄しておけば、将来の新築やリフォームなどにも当てられ、便利かなと思います。
建て替えについては、条件が変わりつつありますが、数年で決定するような簡単な問題ではないと思います。
15～20年住めれば問題のでは？
耐震については、うちも心配ではありますが、大きなマンションが倒壊するような事態になれば、逆に安いマンションでよかったと思えそうに感じます。
A
回答日時：
2016/6/28 13:26:29
>購入はやめた方が良いでしょうか？？
それはあなたが判断すべきことでしょう。
少なくとも不安だと言いながら買う馬鹿は普通は居ないと思いますが。
あなたがリスクをどう考えるかの問題です。
不安だけど大丈夫だと思って買うのか、不安だから少しでもリスクを避けるために止めるのか。
それはあなたが判断すべきことでしょう。
少なくとも不安だと言いながら買う馬鹿は普通は居ないと思いますが。
あなたがリスクをどう考えるかの問題です。
不安だけど大丈夫だと思って買うのか、不安だから少しでもリスクを避けるために止めるのか。
A
回答日時：
2016/6/28 12:15:01
私も8年前に築33年のﾌﾙﾘﾌｫｰﾑ済みの中古ﾏﾝｼｮﾝを購入しました。
6年住み一昨年、新築ﾏﾝｼｮﾝの購入を機に売りに出しました。
駅から近い事もあり購入時780万だったものが580万で売る事が出来ました。
中古ﾏﾝｼｮﾝは資産価値があまり下がらないようです。
住んでいた6年間、内装も綺麗で特に問題も無く快適に過ごせたので、本当に購入して良かったと思っていたのですが、新しい購入者と売買契約をした一カ月後、外壁に亀裂がある事が判明、雨が亀裂を通って中に入って来て壁紙が剥がれたり、家具が湿ったりしたそうです。販売側（私達）に瑕疵があるのではとなったのですが、6年間住んでいた時にはそういう事は無く、下地下のｺﾝｸﾘｰﾄまで知る由もないとの事で瑕疵にはならずに済みました。
もし、住んでいる時に今のような事になったら、今後手放す事も出来ず、住み続けるのだな・・・と思うとぞっとします。
築37年とありますが、ずっとそこに住むつもりでしょうか？
内装はﾘﾌｫｰﾑされているようですが、壁紙の下、配管等は見えません。
管理会社や、修繕費の管理がきちんとされているﾏﾝｼｮﾝなら良いですが､もう一度検討した方がいいと思います。
6年住み一昨年、新築ﾏﾝｼｮﾝの購入を機に売りに出しました。
駅から近い事もあり購入時780万だったものが580万で売る事が出来ました。
中古ﾏﾝｼｮﾝは資産価値があまり下がらないようです。
住んでいた6年間、内装も綺麗で特に問題も無く快適に過ごせたので、本当に購入して良かったと思っていたのですが、新しい購入者と売買契約をした一カ月後、外壁に亀裂がある事が判明、雨が亀裂を通って中に入って来て壁紙が剥がれたり、家具が湿ったりしたそうです。販売側（私達）に瑕疵があるのではとなったのですが、6年間住んでいた時にはそういう事は無く、下地下のｺﾝｸﾘｰﾄまで知る由もないとの事で瑕疵にはならずに済みました。
もし、住んでいる時に今のような事になったら、今後手放す事も出来ず、住み続けるのだな・・・と思うとぞっとします。
築37年とありますが、ずっとそこに住むつもりでしょうか？
内装はﾘﾌｫｰﾑされているようですが、壁紙の下、配管等は見えません。
管理会社や、修繕費の管理がきちんとされているﾏﾝｼｮﾝなら良いですが､もう一度検討した方がいいと思います。
A
回答日時：
2016/6/26 12:29:47
不動産屋の地震に対するコメントには問題を感じます。
地震を経ているので一定のダメージを受けていると言う事だと思います。
九州の地震でもお分かりの様に2回目に脆性的な崩壊を受けた構造物が多く見られました。
費用負担に関しても足りなければ一時金の可能性も否定出来ません。
貴方が購入しようとしている部分だけが新しくても、上下水の配管等共用部分が劣化しているならあまり意味無い事です。
リノベーションと言っても表面だけの場合もあります。
ある程度リスクを覚悟で利便性などを取るかでしょう。
もし、安いと思われても値段相応かと感じます。
築37年であとどの位持つかを見極めるのは専門家でも難しいです。
売買が目的の不動産屋の言う事は慎重にご判断下さい。
地震を経ているので一定のダメージを受けていると言う事だと思います。
九州の地震でもお分かりの様に2回目に脆性的な崩壊を受けた構造物が多く見られました。
費用負担に関しても足りなければ一時金の可能性も否定出来ません。
貴方が購入しようとしている部分だけが新しくても、上下水の配管等共用部分が劣化しているならあまり意味無い事です。
リノベーションと言っても表面だけの場合もあります。
ある程度リスクを覚悟で利便性などを取るかでしょう。
もし、安いと思われても値段相応かと感じます。
築37年であとどの位持つかを見極めるのは専門家でも難しいです。
売買が目的の不動産屋の言う事は慎重にご判断下さい。
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