教えて！住まいの先生
Q 中古マンションの諸費用の見積もりについて教えてください。 この見積もりは適正でしょうか？
以下に表記されていない他の項目は現時点では金額未定です。
物件価格1180万円
売買契約書印紙代 1万円
司法書士手数料 30万円
住宅ローン保証料 10万円
ローン印紙代 10万円
銀行ローン手数料 26万円
仲介手数料 46万円
合計123万円
司法書士手数料は高いと感じますが、
もしこれが所有権登録免許税、抵当権設定登録免許税も含めて30万円だった場合は適正でしょうか？
諸費用はすべて合わせて物件価格の1割という情報は知っていたのですが、上記だけで1割超えているので、こういうものなのかわかりません。
物件価格1180万円
売買契約書印紙代 1万円
司法書士手数料 30万円
住宅ローン保証料 10万円
ローン印紙代 10万円
銀行ローン手数料 26万円
仲介手数料 46万円
合計123万円
司法書士手数料は高いと感じますが、
もしこれが所有権登録免許税、抵当権設定登録免許税も含めて30万円だった場合は適正でしょうか？
諸費用はすべて合わせて物件価格の1割という情報は知っていたのですが、上記だけで1割超えているので、こういうものなのかわかりません。
質問日時：
2021/1/10 16:21:00
解決済み
解決日時：
2021/1/17 19:36:52
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 377 ｜ お礼： 100枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/1/17 19:36:52
こんばんわ。都内でマンション経営をしている者です。
１）概算費用の見積の中で明らかに高いと言い切れるのはローン印紙代です。もしローンの借入額が1000万円～2000万円の間の場合は、ローン契約の印紙代は2万円と決まっています。
２）その他の費用については、
・売買契約印紙代も1000万円以上の場合は1万円で適正。
・仲介手数料は物件価格×3％＋6万円の合計に消費税を掛けた金額なので約46万円で適正。
・住宅ローン保証料や銀行ローン事務手数料は銀行が正式な金額を見積もるのでごまかしようがありません。念のため銀行の費用計算明細の写しをもらいましょう。
・司法書士費用は、登録免許税は物件の固定資産評価額と融資額で自動的に決まるので、変動するのは司法報酬額になりますのでこれがいくらか正式な見積もりを取ってみてください。
もし、登録免許税（所有権移転、抵当権設定）とは別に、司法書士報酬が10万円以上ならちょっと高いです。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）概算費用の見積の中で明らかに高いと言い切れるのはローン印紙代です。もしローンの借入額が1000万円～2000万円の間の場合は、ローン契約の印紙代は2万円と決まっています。
２）その他の費用については、
・売買契約印紙代も1000万円以上の場合は1万円で適正。
・仲介手数料は物件価格×3％＋6万円の合計に消費税を掛けた金額なので約46万円で適正。
・住宅ローン保証料や銀行ローン事務手数料は銀行が正式な金額を見積もるのでごまかしようがありません。念のため銀行の費用計算明細の写しをもらいましょう。
・司法書士費用は、登録免許税は物件の固定資産評価額と融資額で自動的に決まるので、変動するのは司法報酬額になりますのでこれがいくらか正式な見積もりを取ってみてください。
もし、登録免許税（所有権移転、抵当権設定）とは別に、司法書士報酬が10万円以上ならちょっと高いです。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/1/17 19:36:52
細かく的確なアドバイスで、納得ができました。言葉遣いも丁寧で安心感があり、ベストアンサーとさせていただきます。ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2021/1/14 11:47:38
印紙代が高いけど、コレって概算でしょ？
諸費用は各項目を多めに設定しておくもんなの。
それで事前審査だけ通してしまえば万が一のイレギュラーでどこかの項目が高くなっても余裕を持って対処できる。
完全に見積もりが固まったら正規の額でローンの本審査すればいいだけ。
諸費用は各項目を多めに設定しておくもんなの。
それで事前審査だけ通してしまえば万が一のイレギュラーでどこかの項目が高くなっても余裕を持って対処できる。
完全に見積もりが固まったら正規の額でローンの本審査すればいいだけ。
A
回答日時：
2021/1/11 21:58:55
手数料高いですね。泥棒ですか？
きちんと確かめましょう。
きちんと確かめましょう。
A
回答日時：
2021/1/11 20:12:32
諸費用の見積もりなんて多めに概算するのが常識です。
よってその額は適正です。
よってその額は適正です。
A
回答日時：
2021/1/11 17:10:37
下にとんでもない登記費用の計算をしている方がみえますが、何の根拠もない計算方法です。
マンションが複数の土地に建っている？
たまたま買われたマンションが複数の敷地に建っていたのでしょうが、大体のマンションは1筆の上に建っています。
仮に複数の土地に建っていても、所有権移転の土地の登録免許税は評価額に対して15/1000ですから、1筆でも10筆でも変わりません。
築25年以上経過しているか確認してください。
経過している場合は居住目的でも登録免許税の軽減が原則効きません。
住宅ローン控除も原則利用できません。
中古不動産の購入時は売買代金の約1割の諸経費がかかります。
今回はちょっと高めだと思いますが、軽減が効かない物件であれば仕方がないかもしれません。
後は不動産取得税と火災保険が諸経費に含まれていません。
不動産取得税は条件を満たせば軽減対象になります。
マンションが複数の土地に建っている？
たまたま買われたマンションが複数の敷地に建っていたのでしょうが、大体のマンションは1筆の上に建っています。
仮に複数の土地に建っていても、所有権移転の土地の登録免許税は評価額に対して15/1000ですから、1筆でも10筆でも変わりません。
築25年以上経過しているか確認してください。
経過している場合は居住目的でも登録免許税の軽減が原則効きません。
住宅ローン控除も原則利用できません。
中古不動産の購入時は売買代金の約1割の諸経費がかかります。
今回はちょっと高めだと思いますが、軽減が効かない物件であれば仕方がないかもしれません。
後は不動産取得税と火災保険が諸経費に含まれていません。
不動産取得税は条件を満たせば軽減対象になります。
A
回答日時：
2021/1/11 03:22:42
書士から内訳聞いてください。そうすればわかります。不親切ですね
A
回答日時：
2021/1/11 02:42:03
＞もしこれが所有権登録免許税、抵当権設定登録免許税も
＞含めて30万円だった場合は適正でしょうか？
はい。
戸建てであれば、たいてい、土地の番地が1つのため、
30万円もしないのですが、
（ただし、広い土地であれば、3個など、番地が複数の場合もあります）
マンションの場合は、
土地が、幾つもの番地（住所の土地）を、くっつけて、
その上に、マンションが建設されているため、
登記移転する際、
土地の番地1つ1つを
売主名義から、買主名義へ変更するため、
たとえば、
土地だけで、20個の番地があれば、
20個分、売主名義から、アナタ名義へ
全ての土地の名義変更する必要があるため、
1軒変更するのに1万円ほどかかるので、
20軒の番地変更であれば、
土地だけで、変更するのに軽く20万円を超えてしまうのです。
ほか、建物の名義変更も掛かります。
そして、
「名義変更してくれて、ありがとうございます。」
と、司法書士さんへの報酬（書き換えお礼料金）も
5万~7万円ほど（司法書士さんにより違いあり）プラスされるため、
マンションの場合、
権利移転手続き費用として、
合計30万円を請求される事は、あります。
それと、
疑問に思うのであれば、
不動産屋へ
「権利移転手続き費用は、30万円もかかるようですが、
その内訳を教えてください」
と聞いて、確認してください。
そうすれば、不動産屋が、司法書士さんへ連絡を入れ、
その内訳をアナタに報告してくれると思います。
おそらく、
「土地の権利移転する件数が、
20個以上（22,23個かな？）あり、
他、建物の移転費用と、報酬金額を合わせると、
30万ちょっとを超えた金額だと思うのですが、
今回、丁度30万円で司法書士さんが引き受けてくれました。」
と言うような返事が返ってくるかと思います。
私も分譲マンションの1室を購入し、
住んでいますが、
権利移転手続き費用って、本当に、高いと思いました…(^-^;。
それと、
決算が終わり、後日、
アナタの元に、権利書が送られてくると思うので。
その権利書の中を見ると、
20個ほどの土地の番地が書かれていると思います。
＞含めて30万円だった場合は適正でしょうか？
はい。
戸建てであれば、たいてい、土地の番地が1つのため、
30万円もしないのですが、
（ただし、広い土地であれば、3個など、番地が複数の場合もあります）
マンションの場合は、
土地が、幾つもの番地（住所の土地）を、くっつけて、
その上に、マンションが建設されているため、
登記移転する際、
土地の番地1つ1つを
売主名義から、買主名義へ変更するため、
たとえば、
土地だけで、20個の番地があれば、
20個分、売主名義から、アナタ名義へ
全ての土地の名義変更する必要があるため、
1軒変更するのに1万円ほどかかるので、
20軒の番地変更であれば、
土地だけで、変更するのに軽く20万円を超えてしまうのです。
ほか、建物の名義変更も掛かります。
そして、
「名義変更してくれて、ありがとうございます。」
と、司法書士さんへの報酬（書き換えお礼料金）も
5万~7万円ほど（司法書士さんにより違いあり）プラスされるため、
マンションの場合、
権利移転手続き費用として、
合計30万円を請求される事は、あります。
それと、
疑問に思うのであれば、
不動産屋へ
「権利移転手続き費用は、30万円もかかるようですが、
その内訳を教えてください」
と聞いて、確認してください。
そうすれば、不動産屋が、司法書士さんへ連絡を入れ、
その内訳をアナタに報告してくれると思います。
おそらく、
「土地の権利移転する件数が、
20個以上（22,23個かな？）あり、
他、建物の移転費用と、報酬金額を合わせると、
30万ちょっとを超えた金額だと思うのですが、
今回、丁度30万円で司法書士さんが引き受けてくれました。」
と言うような返事が返ってくるかと思います。
私も分譲マンションの1室を購入し、
住んでいますが、
権利移転手続き費用って、本当に、高いと思いました…(^-^;。
それと、
決算が終わり、後日、
アナタの元に、権利書が送られてくると思うので。
その権利書の中を見ると、
20個ほどの土地の番地が書かれていると思います。
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