教えて！住まいの先生
Q ワンルームマンション投資について 新築 2440万(がん団信付) フルローン 35年 金利(変動型) 1.65% 月支払額 76514円 管理費等 11780円 家賃 80200円
年収 700程
サブリース有(倒産等リスク対策に次の次くらいまで他の家賃保証会社を付けているそうです。。)
原状回復費や広告料は会社負担
家族が勧誘を受けており、近いうちに直接説明しに来るそうで。。
お恥ずかしながら、こちら方面は全くの無知で、この話を聞いてからネットやyoutubeで手探りで情報収集しているところです。
私には真っ黒に思えて仕方ないのですが、不動産の資格や肩書きがある訳ではないので、説得材料が乏しくて苦戦しています。。
皆様のお知恵を拝借頂けたら有り難いです。
切に、よろしくお願いします。
補足
サブリース有(倒産等リスク対策に次の次くらいまで他の家賃保証会社を付けているそうです。。)
原状回復費や広告料は会社負担
家族が勧誘を受けており、近いうちに直接説明しに来るそうで。。
お恥ずかしながら、こちら方面は全くの無知で、この話を聞いてからネットやyoutubeで手探りで情報収集しているところです。
私には真っ黒に思えて仕方ないのですが、不動産の資格や肩書きがある訳ではないので、説得材料が乏しくて苦戦しています。。
皆様のお知恵を拝借頂けたら有り難いです。
切に、よろしくお願いします。
川崎駅 徒歩12分 補足させてください。
質問日時：
2021/4/18 00:57:32
解決済み
解決日時：
2024/3/27 00:35:31
回答数： 14 ｜ 閲覧数： 552 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/27 00:35:31
こんばんわ。都内で不動産経営をしている者です。
１）80200円はサブリース賃料（所有者がサブリース会社から受け取る賃料）でしょうか？もし、入居者が支払う賃料ですと、持ち出しは更に増えます。
２）販売会社は「持ち出し分は所得税と住民税で還付されます」と言いいますが、実際は、賃料収入より「返済額＋管理費等」が持ち出しになるだけでなく、固定資産税や入居者が退去した際のリフォーム費用、設備機器の修理費用などもマイナスになって行きます。
３）特にリフォーム費用はサブリース業者（＝販売会社もしくは販売会社の関連企業）が間に入るので、ボッタクリ価格になる可能性があります。
４）サブリースが儲からないことに気付いて物件売ろうと思っても、サブリース契約は借地借家法でサブリース会社側の権利が保護されていて、サブリースは「正当事由」がないと解約できないので、利回りが低くなるので一般の投資家は買いません。結果として、業者に買い叩かれてニ重に損をする形になります。
新築ワンルームをサブリースで買うなんて、新築で販売業者の利益がどっさり乗った割高物件を買わされた上に、売却時も損をして業者に買い叩かれ、業者はそれを転売して儲けるという、二重の罠に一度にハマるのと同じかと思います。
お金儲けに目がくらむと、周りの人の忠告を受け入れる耳を持たなくなりますが、真面目に不動産投資をして成功している人は、必ず自己資金を入れてサブリースは使わず買っているので、失敗しにくいのです。
ご家族が忠告を聞いてくれると良いですね。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）80200円はサブリース賃料（所有者がサブリース会社から受け取る賃料）でしょうか？もし、入居者が支払う賃料ですと、持ち出しは更に増えます。
２）販売会社は「持ち出し分は所得税と住民税で還付されます」と言いいますが、実際は、賃料収入より「返済額＋管理費等」が持ち出しになるだけでなく、固定資産税や入居者が退去した際のリフォーム費用、設備機器の修理費用などもマイナスになって行きます。
３）特にリフォーム費用はサブリース業者（＝販売会社もしくは販売会社の関連企業）が間に入るので、ボッタクリ価格になる可能性があります。
４）サブリースが儲からないことに気付いて物件売ろうと思っても、サブリース契約は借地借家法でサブリース会社側の権利が保護されていて、サブリースは「正当事由」がないと解約できないので、利回りが低くなるので一般の投資家は買いません。結果として、業者に買い叩かれてニ重に損をする形になります。
新築ワンルームをサブリースで買うなんて、新築で販売業者の利益がどっさり乗った割高物件を買わされた上に、売却時も損をして業者に買い叩かれ、業者はそれを転売して儲けるという、二重の罠に一度にハマるのと同じかと思います。
お金儲けに目がくらむと、周りの人の忠告を受け入れる耳を持たなくなりますが、真面目に不動産投資をして成功している人は、必ず自己資金を入れてサブリースは使わず買っているので、失敗しにくいのです。
ご家族が忠告を聞いてくれると良いですね。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/27 00:35:31
詳細なご回答ありがとうございました！
こちらのシステムがよくわかっておらず、お礼が遅くなってすみません。
皆さんのおかげで、無事に回避することが出来ました。
感謝致します！
回答
A
回答日時：
2021/4/21 16:10:42
A
回答日時：
2021/4/19 08:58:26
宅建士です、私から見たら買う人は会社の餌食、そんな低金利で長期ローンなどやめるべき、もっとおいしい物件はザラにある。
A
回答日時：
2021/4/19 08:14:06
一通り説明受けた後で、それって人生のバツゲームしろって事ですか?
とか
要約すると茹でガエルになるって事ですよね?
とか
サブリースって海千山千の不動産業者を店子にして借地借家法で守らせる地獄の契約ですよね?
とか言えばよろしい。
私の所にもたまに営業電話かかってきますが、それって人生のバツゲームしろって事ですか?は効果てきめんですねw
とか
要約すると茹でガエルになるって事ですよね?
とか
サブリースって海千山千の不動産業者を店子にして借地借家法で守らせる地獄の契約ですよね?
とか言えばよろしい。
私の所にもたまに営業電話かかってきますが、それって人生のバツゲームしろって事ですか?は効果てきめんですねw
A
回答日時：
2021/4/18 23:16:47
一般的に、出口戦略と言われますが、所有する目的を決めていますか？
A
回答日時：
2021/4/18 14:41:14
最初から赤字ですから投資とは言えません、話にならないですので会う必要は無いかと思います。
不動産取得税や固定資産税も掛かりますし家賃保証は絶対では無いので入らなければ家賃の値下げを必ずさせられます、そう言った契約です。
相手は住民税や所得税還付があるのでと言ってくるでしょう。
貴方が断った段階で銀行審査に受からないと話にならないので他の物件を買うにしても同等で受かるかどうか診査してみましょうと審査にかけられてしまいます、審査には購入申し込みをする必要があります一応申し込みをしてくださいとなります、そして次呼ばれた時には実印などを要求され行くと司法書士や宅建士がいて重要事項説明を受けて判を押さないといけない雰囲気にされて押してしまうでしょう。
ですからやりたく無いのであれば絶対に仮審査であってもしないで下さい、合わないのが1番です。
不動産取得税や固定資産税も掛かりますし家賃保証は絶対では無いので入らなければ家賃の値下げを必ずさせられます、そう言った契約です。
相手は住民税や所得税還付があるのでと言ってくるでしょう。
貴方が断った段階で銀行審査に受からないと話にならないので他の物件を買うにしても同等で受かるかどうか診査してみましょうと審査にかけられてしまいます、審査には購入申し込みをする必要があります一応申し込みをしてくださいとなります、そして次呼ばれた時には実印などを要求され行くと司法書士や宅建士がいて重要事項説明を受けて判を押さないといけない雰囲気にされて押してしまうでしょう。
ですからやりたく無いのであれば絶対に仮審査であってもしないで下さい、合わないのが1番です。
A
回答日時：
2021/4/18 14:19:26
あの、突っ込むとか言い返すとかはしなくていいです。
付け焼き刃の知識じゃ泥沼ですよ。
付け焼き刃の知識じゃ泥沼ですよ。
A
回答日時：
2021/4/18 12:54:22
他の方の回答も拝見致しましたが、
論破するよりも、対面しない事が重要かと思います。
仮に、切り替えし方をお伝えしても、それに対して業者も切り替えしてくるので、
結局2手先はフリーセッションになります。
ベースの知識がある程度なければ、先方を論破できないので、
会わないのが勝つ秘訣です。
引き分けにするテクニックを身につけるより、不戦勝に持ち込むのが得策かと。
論破するよりも、対面しない事が重要かと思います。
仮に、切り替えし方をお伝えしても、それに対して業者も切り替えしてくるので、
結局2手先はフリーセッションになります。
ベースの知識がある程度なければ、先方を論破できないので、
会わないのが勝つ秘訣です。
引き分けにするテクニックを身につけるより、不戦勝に持ち込むのが得策かと。
A
回答日時：
2021/4/18 10:22:19
すでに新築時点で毎月約8100円の持ち出し。
築年数が経つと家賃は下がるのでサブリース家賃（80200円）も最初がピークで今後は下がります。
サブリース会社は自分は絶対に損しないような家賃設定にするので、市場の家賃相場が下がればサブリース家賃も同じように下げてくるからです。
となると赤字幅が拡大しますよね。
さらに、毎年固定資産税が数万円～10万円ぐらいはかかります。
また部屋の設備、たとえばエアコン、給湯器、ウォシュレット、換気扇、水栓、備え付けの照明器具、給湯器、網戸、洗面台、トイレの便器、浴槽などが壊れると大家負担で修理・交換になります。
エアコンなら数年、給湯器も持って15年、それ以外の設備もローンが残っている35年の間に交換せずに済むことはまあありません。
となるとそれも持ち出しで赤字が増えます。
また管理費や修繕積立金も新築時は売るために低く押さえておいて、5年後とに上がる設定になっていることが多いです。
そうしないと実際の大規模修繕の費用が足りなくなるから。
でもそれを入居者の家賃に上乗せはできません。古くなると家賃が下がるぐらいなので。
ということはまた赤字が増えます。
つまり35年間、どんどんお金を持ち出すだけの「投資」になります。
たとえ節税できても効果があるのは最初の1,2年だけ。
あとは節税以上の赤字を垂れ流すことになりますよ。
もっていればいるほどお金が出ていくものが投資でしょうか？
不動産投資をする場合は、自己資金を入れるかうんと低い金利で借りて、最初から黒字で投資資金を回収しなければ投資と言えません。
ずっと持ち出しの投資なんか投資じゃないです。
途中で売却するとしても、それまでに累積した赤字（買ってから持ち出したお金）を上回るだけの利益がでる売値にはならないでしょう。
新築時が一番高いから。（いくら場所がよくても今後どんどんマンションが上がるとは思えませんし）
「買って、苦労して維持して、売ったら結局損しかしなかった」ら持つ意味がないですね。
持ち出しが月に8000円でマンションが手に入ってラッキー！と思ってはダメです。
持っているだけでもっとお金がかかり、35年後には大金をさらに払って大規模修繕するしかないような老朽マンションが残るだけです。
自分で住むなら別ですが、投資するなら最初から儲けが出ないと意味がない。
ということを話して家族を説得してはどうですか。
築年数が経つと家賃は下がるのでサブリース家賃（80200円）も最初がピークで今後は下がります。
サブリース会社は自分は絶対に損しないような家賃設定にするので、市場の家賃相場が下がればサブリース家賃も同じように下げてくるからです。
となると赤字幅が拡大しますよね。
さらに、毎年固定資産税が数万円～10万円ぐらいはかかります。
また部屋の設備、たとえばエアコン、給湯器、ウォシュレット、換気扇、水栓、備え付けの照明器具、給湯器、網戸、洗面台、トイレの便器、浴槽などが壊れると大家負担で修理・交換になります。
エアコンなら数年、給湯器も持って15年、それ以外の設備もローンが残っている35年の間に交換せずに済むことはまあありません。
となるとそれも持ち出しで赤字が増えます。
また管理費や修繕積立金も新築時は売るために低く押さえておいて、5年後とに上がる設定になっていることが多いです。
そうしないと実際の大規模修繕の費用が足りなくなるから。
でもそれを入居者の家賃に上乗せはできません。古くなると家賃が下がるぐらいなので。
ということはまた赤字が増えます。
つまり35年間、どんどんお金を持ち出すだけの「投資」になります。
たとえ節税できても効果があるのは最初の1,2年だけ。
あとは節税以上の赤字を垂れ流すことになりますよ。
もっていればいるほどお金が出ていくものが投資でしょうか？
不動産投資をする場合は、自己資金を入れるかうんと低い金利で借りて、最初から黒字で投資資金を回収しなければ投資と言えません。
ずっと持ち出しの投資なんか投資じゃないです。
途中で売却するとしても、それまでに累積した赤字（買ってから持ち出したお金）を上回るだけの利益がでる売値にはならないでしょう。
新築時が一番高いから。（いくら場所がよくても今後どんどんマンションが上がるとは思えませんし）
「買って、苦労して維持して、売ったら結局損しかしなかった」ら持つ意味がないですね。
持ち出しが月に8000円でマンションが手に入ってラッキー！と思ってはダメです。
持っているだけでもっとお金がかかり、35年後には大金をさらに払って大規模修繕するしかないような老朽マンションが残るだけです。
自分で住むなら別ですが、投資するなら最初から儲けが出ないと意味がない。
ということを話して家族を説得してはどうですか。
A
回答日時：
2021/4/18 08:19:39
投資で“ワンルーム区分”という発想が間違ってます。
表面で20%超える額なら買ってやってもいい、くらいです。
表面で20%超える額なら買ってやってもいい、くらいです。
A
回答日時：
2021/4/18 07:50:04
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