教えて！住まいの先生
Q 中古マンションの購入について相談があります。長文になります。ご了承下さい。
現在、中古マンションの購入を検討している地方在住の者です。
①か②orずっと賃貸かで迷っています。マンションを買うなら②の方が絶対良いとはわかっているんですが、将来ローンや維持費を支払っていけるだろうか？という不安がどうしてもつきまといます。
①築26年、3LDK、1500万円、駅徒歩5分
②築14年、3LDK、2650万円、駅徒歩5分
※①は管理組合がしっかり機能している。②はまだ未確認
※①は古いですが適宜リフォームを検討しています(400万円前後)。
・地方なので周りにマンション購入者がほぼおらず、現時点でのこの年収でどの程度まで買えるのか？戸建てと違って毎月管理費や駐車場代等も出てくるから生活していけるのか？など思考の沼にハマってます…
・もしマンションを購入するならば、子どもが小学校に入る前まで(6年後まで)には買いたいと思っています。
・妻が出産育児を機に仕事を辞めたので、新築マンションを買うために貯金しようにも大した額(頑張っても年60万円ほど)にはなりません。
・定年後、地元へ戻る予定なので、戸建ては考えておりません。(30年後になってしまいますが…)
・こうして色々悩むくらいなら、いっそずっと賃貸でも…という思いもあります(しかし掛け捨てがどうしてももったいないと思う自分もいます)。
<家族構成>
私(29歳、会社員、年収450万※将来昇給あり)
妻(29歳、主婦、将来的に扶養内で働く予定)
子ども(0歳、2人目も欲しい)
※貯金…600万円程度
※一応大きな会社に勤めているので、現時点でこの年収ですが、ローンは4000万円辺りまでは借りられるとのことです。
アドバイス等あればお願いします。
①か②orずっと賃貸かで迷っています。マンションを買うなら②の方が絶対良いとはわかっているんですが、将来ローンや維持費を支払っていけるだろうか？という不安がどうしてもつきまといます。
①築26年、3LDK、1500万円、駅徒歩5分
②築14年、3LDK、2650万円、駅徒歩5分
※①は管理組合がしっかり機能している。②はまだ未確認
※①は古いですが適宜リフォームを検討しています(400万円前後)。
・地方なので周りにマンション購入者がほぼおらず、現時点でのこの年収でどの程度まで買えるのか？戸建てと違って毎月管理費や駐車場代等も出てくるから生活していけるのか？など思考の沼にハマってます…
・もしマンションを購入するならば、子どもが小学校に入る前まで(6年後まで)には買いたいと思っています。
・妻が出産育児を機に仕事を辞めたので、新築マンションを買うために貯金しようにも大した額(頑張っても年60万円ほど)にはなりません。
・定年後、地元へ戻る予定なので、戸建ては考えておりません。(30年後になってしまいますが…)
・こうして色々悩むくらいなら、いっそずっと賃貸でも…という思いもあります(しかし掛け捨てがどうしてももったいないと思う自分もいます)。
<家族構成>
私(29歳、会社員、年収450万※将来昇給あり)
妻(29歳、主婦、将来的に扶養内で働く予定)
子ども(0歳、2人目も欲しい)
※貯金…600万円程度
※一応大きな会社に勤めているので、現時点でこの年収ですが、ローンは4000万円辺りまでは借りられるとのことです。
アドバイス等あればお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/6/4 20:47:59
ご質問の中から今知りえる情報で考えると・・
私が主さんの立場なら①にします。
どちらも駅徒歩５分。ほぼ同じ広さの３LDKだとすると、比べるのは価格になるかと思います。何かの間違いｗでマンションの前が駅になるとか、とても便利なショッピングモールでも出来ない限りマンションの価格は下がっていきます。賃貸住まい同様の支出とはいいませんが、マンションを買っても売るときには値段が下がっていると考えた方が気が楽です。
そこで、それぞれのマンションでローンを組んだ時の総支払額を計算してみました。35年返済、金利は変動で0.7とします。すると、、
①1,691万円 ②2,988万円
となります。その差、1,297万円。
荒っぽいですが、どちらのマンションも30年先に売却するときに５００万円になっていると仮定すると、お金の面から言うと①が断然有利です。（30年後の二つのマンションの価格は現時点ほど差が無いといいたいのです。）
あと、検討することとしてはマンションの管理組合が長期修繕計画をしっかり立てていて、それに見合った積立金を徴収しているか、管理費・積立金の滞納が多くないか等々管理組合の運営がきちっとなされているか、という事です。管理費・積立金が少ないのは一見住民に優しいように見えますが、必要な修繕工事が出来ないなど、マンションを劣化・スラム化させる要因になります。
私が主さんの立場なら①にします。
どちらも駅徒歩５分。ほぼ同じ広さの３LDKだとすると、比べるのは価格になるかと思います。何かの間違いｗでマンションの前が駅になるとか、とても便利なショッピングモールでも出来ない限りマンションの価格は下がっていきます。賃貸住まい同様の支出とはいいませんが、マンションを買っても売るときには値段が下がっていると考えた方が気が楽です。
そこで、それぞれのマンションでローンを組んだ時の総支払額を計算してみました。35年返済、金利は変動で0.7とします。すると、、
①1,691万円 ②2,988万円
となります。その差、1,297万円。
荒っぽいですが、どちらのマンションも30年先に売却するときに５００万円になっていると仮定すると、お金の面から言うと①が断然有利です。（30年後の二つのマンションの価格は現時点ほど差が無いといいたいのです。）
あと、検討することとしてはマンションの管理組合が長期修繕計画をしっかり立てていて、それに見合った積立金を徴収しているか、管理費・積立金の滞納が多くないか等々管理組合の運営がきちっとなされているか、という事です。管理費・積立金が少ないのは一見住民に優しいように見えますが、必要な修繕工事が出来ないなど、マンションを劣化・スラム化させる要因になります。
回答
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A
回答日時：
2021/5/31 13:19:06
私の場合東京で不動産仲介業してるのですが質問の物件の
比較が東京なら私なら１の安い方を絶対に買います。
これが地方だと少し迷うね！ なぜなら東京の人と地方の人では
築浅志向が地方のが強いからです。
ただし２０年後３０年後売る、貸すと言う事が前提で考えるなら
迷わず私なら地方でも１ですね。 ２０年後築４６年も３４年も
同じだと思います。 現在東京では築５０年とかも普通に販売してるけど
５０年前の技術のRC構造ですら全然普通に後５０年は持つ技術ですので
２０年程度前の技術の物件なら問題なく後８０年は管理次第では
持ちますよ。
ただし１点３０年後に売る貸すとなると不動産の需要が現代とは
大きく変わってしまいます！ これはうちの会社の不動産鑑定士が
良く話すことでもあるのですが、３０年すると需要が高い不動産は
独身向けの広さから２人世帯向きの広さのマンションが一番需要が
高く、７０平米以上のファミリー向けは需要が減るそうです。
なぜなら国勢調査の２０１６年発表でも公表されてるけど
２０３９年には独身者が４８％になり、既婚者の内の３８％が
子供作らないDINKS世帯と調査が出ています。
つまり地方はどうなるか解りませんが２０年後の日本は昭和から
現在みたいに既婚で４人家族は少数派になり独身者とDINKSが
多数派になる時代になる為、需要がある家の広さもだいぶ変化が
出ます。 そうなると今は人気のファミリーマンションも３０年後は
値落ち率とか影響は出るかと思いますよ。 それなら価格が安い
１のマンションを買う方が良いかも。
比較が東京なら私なら１の安い方を絶対に買います。
これが地方だと少し迷うね！ なぜなら東京の人と地方の人では
築浅志向が地方のが強いからです。
ただし２０年後３０年後売る、貸すと言う事が前提で考えるなら
迷わず私なら地方でも１ですね。 ２０年後築４６年も３４年も
同じだと思います。 現在東京では築５０年とかも普通に販売してるけど
５０年前の技術のRC構造ですら全然普通に後５０年は持つ技術ですので
２０年程度前の技術の物件なら問題なく後８０年は管理次第では
持ちますよ。
ただし１点３０年後に売る貸すとなると不動産の需要が現代とは
大きく変わってしまいます！ これはうちの会社の不動産鑑定士が
良く話すことでもあるのですが、３０年すると需要が高い不動産は
独身向けの広さから２人世帯向きの広さのマンションが一番需要が
高く、７０平米以上のファミリー向けは需要が減るそうです。
なぜなら国勢調査の２０１６年発表でも公表されてるけど
２０３９年には独身者が４８％になり、既婚者の内の３８％が
子供作らないDINKS世帯と調査が出ています。
つまり地方はどうなるか解りませんが２０年後の日本は昭和から
現在みたいに既婚で４人家族は少数派になり独身者とDINKSが
多数派になる時代になる為、需要がある家の広さもだいぶ変化が
出ます。 そうなると今は人気のファミリーマンションも３０年後は
値落ち率とか影響は出るかと思いますよ。 それなら価格が安い
１のマンションを買う方が良いかも。
A
回答日時：
2021/5/29 12:36:05
30年後に売却となると
どちらも築年数的に難しいと思います。
都内や東京近郊ですと
駅近は需要が高いですが
質問者様のお住まいので地域では
どうなのでしょうか。
車通勤が当たり前の場所ですと
駅近は、そんなに人気でも
ないと思います。
奥様も働くなら
金額的には、2番でも
大丈夫ではないかと思いますが
30年後の売却がネックですね。
どちらも築年数的に難しいと思います。
都内や東京近郊ですと
駅近は需要が高いですが
質問者様のお住まいので地域では
どうなのでしょうか。
車通勤が当たり前の場所ですと
駅近は、そんなに人気でも
ないと思います。
奥様も働くなら
金額的には、2番でも
大丈夫ではないかと思いますが
30年後の売却がネックですね。
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