教えて！住まいの先生

年収550万円が夫だけなのか，夫婦合わせて550万円か不明ですが。
夫だけで550万円の年収なら4500万円までは借りることができます。（理論上）
しかし，借入基準というものがあります。年収により月々の支払い上限が決まるというものです。

フラット35での基準で計算すると
年収 月々の返済上限額（百円未満切り捨て）
550万円 16万円
400万円 11万6000円
350万円 8万7500円
300万円 7万5000円
となります。

フルローンだとフラット35でも金利も上がり最も多い金利で1.7％となります。
4000万円 1.7％ 35年で計算すると月々12万6430円の支払いです。（ボーナス払い，各種手数料を除く）
550万円の年収だと借入はできそうですが，それ以外だと厳しいです。

550万円の年収が夫だけなのか，夫婦で550万円なのかで状況が変わります。
夫婦二人で借りることもできます。

しかし，「借りることができる」のと「無理なく返せる」のは大きく違います。
夫婦で借りた場合，月々12万6000円程度の支払いが続きますが，どちらか一方が働けなくなると収入が減り，返済もきつくなります。
また，今後は教育資金の問題も発生します。
ゆとりある返済を目指した方が将来のリスクにも対応しやすくなると思います。

借り入れるための家計のその他の状況がはっきりとわからないので数値は参考としてください。

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まだ若いので収入だけでは分からない部分が多いです。
今24歳、院卒・大卒で就職からほとんど年数も経っていないため夫の年収は450万。だけど30歳で800万、30代半ばで1000万超えるような賃金モデルの会社に勤めてます。と言う感じなら余裕だと思いますし、高卒で既に勤続もそれなりにしていて、将来収入が上がる見込みは大きくないです、と言うなら無謀以外の何物でもないです。

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倍の収入がある家庭が組む金額です。
真剣ならまず収入をどうにかしましょう。
子供を犠牲にしてまで叶える夢じゃありません。

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ローンが払い終わった40年後、建て替えが必要なると思うけど、それまでに貯蓄出来るイメージありますか？65歳で35年ローンは組めませんよ？

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きついでしょ。貴方の倍の年収でローンは同じです。

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車を持つ必要がない場所なら何とかいける。
逆に車を持つなら厳しいと思います。

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合算で550万円だとキツそうです。月々の支払いが今の家賃と変わらなければまだ良いと思います。

諸費用含めると4400万円くらいになるのでは？
その点も考えましょう♪

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合算じゃなくてお一人でその年収ないと何かあった場合破綻しますよ

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試算すればよいです

定年まで36年とします
支出
①下記以外の生活費に月15万✕36年
②旅費や家電や冠婚葬祭に年40万✕36年
③学費2500万
④老後資金2000万
⑤車1台として2000万
⑥固定資産税や修繕費1500万
⑦住宅ローン4000万＋利息700万

計2億0800万

収入
550万✕0.8✕37年＝1億6300万

第三者が数分でやった適当な試算でも、大事な点が見えてくるかと思います

・昇給なしなら赤字4500万で破綻します。これは⑦住宅ローンとほぼ同じ額ですから、住居費がゼロでも賃貸のままでも破綻ですね。実は住宅ローン4000万は戦犯ではありません

・額として巨大なのは①生活費6500万。適当に月15万にしましたが、1万変わるだけで430万ぶれます

・⑤車1台ではなく2台だったり、何かこだわりがあり高い車なら、追加で1500万2000万とかかります。「土地の値段をあげて良い場所に住み、車を捨てる」方が楽になります

・「妻の収入はないとみなす」は自殺行為。そんなどんぶり勘定をしている余裕はありません。
きちんと計算に組み込み、イレギュラーの回避策や軽減を考えるべきです

・回避策としては「職場や実家の近くにし、共働きを継続しやすくする」等。そのためには土地代をあげるのも有りです

・それでもイレギュラーが起きたときのセーフティとしては、定年後も働く、退職金等。資産運用も現実的な支えになります。

・昇給だけで赤字を埋めるなら額面で150万ほど必要。平均世帯年収700万。現550万、40代半ばまでに700万になり、最高800万オーバーのイメージです。実態に則していますか？

「夢」とか「返済率」とか「学費があるから～」のような能天気な悩み方をせず、ひとつひとつ数字を明確にしましょう。
あなたの生活は、あなたにしか分かりません。ご自身で試算するしかないです

総合計を試算できたら、年次のキャッシュフローに分解し、注意点や改善点を図ってください。それが出来たら月次に分解し、毎月の家計簿に照らし合わせます。
そこから日常レベルの改善点を考え、逆向きに年次や生涯全体にも反映、これを何度も色んな視点から繰り返し、精度を高めましょう

1時間やるだけでも人生が激変しますよ

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一般的に年収の５倍が安心なローン額です。
世帯年収でライフプランを立てて、ローン減税終了後は早期に繰り上げ返済するプランをお勧めします。
ライフプランには、人生設計に基づいた教育資金や老後資金も含めて下さい。
東日本不動産流通機構によると市場で売りに出されている中古住宅のうち２割以上は10年以内、３割以上が築15年以内の物件です。
人生には結構、不測の事態が起きるのです。
「転勤」「リストラ」「倒産」「離婚」「病気」「配偶者の死亡」「災害」「親と住むことになった（介護）」「住みたくなくなった（欠陥住宅）」「近隣住民との問題」「周辺環境の悪化（騒音・埃・日照面）」など。
なお、今は人生100年時代、住宅は20年経てばメンテが嵩み、30～40年で大規模改修や建替えも視野に入ります、焦らない事です。

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