教えて!住まいの先生

Q 4500万の家を検討しています。 夫(33)年収493万。月々手取り32万。 妻、小学生息子、幼稚園息子がいます。

妻は看護師ですが夜勤勤務を続けた際狭心症になり、一度リタイアしています。息子達が高学年になったら日勤だけの仕事をする予定ですが、体調を見ながらなので妻の今後の収入は未定。
私のボーナス、退職金はありません。

この度良いなと思う物件がありましたが4500万しました。地価は落ちそうにないところです。
頭金800万ちょっと。それ以外の預貯金400万。

今なら月々10万。固定資産税も考えて月11万なら払えそうとも思いますが、問題は義務教育終わってからでしょうか?中学生からもし塾に行くなら家計が回らなくなるでしょうか?

妻の家は資産家ですが、私なんかと結婚したことで激怒され親からの援助は望めません。
ただ、最低な話かもしれませんが、遺産はかなり貰えるようなので妻の体を気遣い、妻はご両親から働かなくてもあなたの老後は心配ないからまずは体に気をつけなさいと言われています。具体的にはわかってるだけで都心の良好な土地を2件受け継ぐこと、1000万は既に妻名義で残されてるとのことです。
ただ、妻は以前祖父の遺産を断ってます。理由は介護をしていたのは両親だから私は貰えない。親が使ってくれとのことでした。今回も断る可能性がなくはないですがなるべく受け取ってほしいと思うのが本心です。
そんな事から不確定の老後資金はあります。

もっと安い日当たり悪い、狭い家に住むか、このまま4人で賃貸に住むべきなのかわからなくなってしまいました。

何かご意見を頂けると助かります。
質問日時: 2023/11/16 09:41:11 回答受付終了
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回答

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A 回答日時: 2023/11/23 09:17:39
今4500万円の物件を検討していて3000万以下の物件を良しとできますか?
もちろん予算は大事ですが、数年前の3000万円の家と現在の3000万円の家だとけっこう違うと思います。予算下げるって言っても簡単ではないと思います。
3000万円以下だと立地や上モノのレベルがけっこう下がると思いますけど、すんなり受け入れられるのかな。今けっこう高くなってるので3000万円以下で探すと、このレベルのお家で3000万円か…ってなりそう。住んでる地域によると思うので金額は何となくで話していますが、2000-2500万円ってなると中古物件でしょうか。新築だと住んでる地域のかなり外れのほうになりそう。建坪も削られ距離感が近いプライバシーもないアパートみたいな狭い家とか、住宅性能が低い低気密低断熱、日当たりもびみょうで音漏れもけっこうかも。住んでる地域分かりませんが気密断熱性能が低いのに光熱費が高くなっているからと暖房を節約しすぎると寒い家で暮らすことになります。室温が18℃以下になると様々な病気のリスクが高まると言われています。温度差による脳卒中のリスクもあります。
中古物件は見に行かれましたか?中古物件リフォームもけっこうな金額になりそう。金額を下げるにつれて我慢ポイントが増えていくとは思うし、安かろう悪かろうって言葉もあります。

どの程度の関係性かは分かりませんが奥さまのご両親に頭下げたら支援してくれませんかね。それが無理ならスペック低いお家でも仲良く暮らせる心構えしとくか、賃貸でやっていくかするしかないのかな。下手に家を買うより賃貸が良さそうな気がしてきました。

奥さまはどう考えているのだろう。
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A 回答日時: 2023/11/22 14:09:07
奥さんの収入、義両親の遺産をあてにせず、あなたの収入だけで考えるならどう考えても無理です。仮に中学から塾に行かないとしても、学校、部活、お小遣い、スマホなど、それなりにお金はかかります。男の子なので食費もびっくりするくらいかかりますよ。
奥さんがどう考えるかだと思います。奥さんはその家を希望しておらず、あなただけがいいなと思っているのであれば、あきらめたほうがよさそうです。
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A 回答日時: 2023/11/22 13:54:44
>今なら月々10万。固定資産税も考えて月11万なら払えそうとも思いますが、

お若いですね、壮絶に見込みが甘いです。

賃貸と持家の最大の違いは固定資産税の支払いと将来必ず発生する自宅のメンテナンスの費用と設備の更新に掛かる費用の積み立てが必要になる事です。
※賃貸の時には全部大家さんが負担しています。

ローン10万円と固定資産税で月々11万円。
将来の修繕の為の積み立てを月4万円は見込んでおいて下さい。

現在は超低金利ですが変動金利で借りた場合は遠くない将来には必ず金利が上昇します。

例えば変動の30年ローンで返済する場合は30年間の平均金利を想定して支払い続ける事が出来るかどうかを検討して下さい。

最低でも10年後には金利は1.5%以上、20年後には2.0%以上として考えて30年間の平均金利は1.75%くらいで返済額を算出しておく必要があります。
※固定資産税の他に生命保険(団信)の掛け金や火災保険の掛け金も必要になります。(両方で月々15000円くらいの人が多いかな?)

新築の家は全ての設備を同時に新しくするので、将来設備の寿命もだいたい同時期にやって来ます。

10年~15年の間に全てのエアコンの買い替えが必要になります。
同じタイミングで給湯器やガスレンジ(含むIHコンロ)の交換が必要です。
お風呂とキッチンのシングルレバー混合水栓は10年は持たないと思います・
15年くらいで外壁塗装と雨どいの交換が必要になります。(両方で150万円くらい)
20年くらいで洗面化粧台とトイレなどのリホームが必要になります。(4か所で80万くらい?)
25年後にはキッチンとバスルームのリホームが必要になります。(両方で150万~200万くらい)
網戸は5~6年で張替え、障子と襖も子供がいれば5年は持ちません。
天井と壁紙の張替には50万円くらいの費用が掛かります。
和室は畳の表替え、洋室はフローリングの補習や張替えが必要になります。

これらの将来必ず発生するメンテナンスの費用を計画的に貯蓄しておかないと将来大変な事になります。

平均のローン金利を1.75%で再計算すればローンだけで月々12万円以上になると思います。
※現在の低金利が20年も30年も続くなどという有り得ない夢物語は信じないで下さいね。(今後金利は必ず上昇します)

お子さん1人を大学卒業まで育てるのに必要な経費は2000万円です。
※2人なら4000万円必要になる。

住宅ローンの金利を含めた総支払額に4000万円を足した金額、プラスメンテナンスと設備の更新費用を生涯収入から差し引いた金額が生活費として使える金額になります。

ご主人が後30年平均賃金700万円で働くと税引き後の手取り総額は1億7000万円くらい?

子育てとローンと家のメンテナンスで1億以上の金額が削られると考えると30年で6000万は10年で2000万円は1年なら200万円です。

一家四人が1年200万円で衣食と車のローンと行楽費や交際費を払いながら生活して行く事が出来るかどうかを良く検討して下さい。
※ご主人の今後の平均賃金が700万円だった場合のシミュレーションです。
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A 回答日時: 2023/11/22 11:43:51
我が家は、今上2人は大学生でそれぞれ別居、3人目が小6です。

子どもが中学からは塾などでお金は出ていく一方です。
うちは住宅ローン繰り上げ返済しました(新築マンション3700万頭金1500)のでその分がそのまま教育費になった感じです。

子ども一人あたり↓

塾は月3~7万(受講料に、随時夏期講習とか冬季講習、各種テスト受験料が加算されます)

高校になれば月10000(公立)~40000(私立)くらいの授業料が発生します。

大学生国立大で授業料年60万(別居なら+家賃光熱費などで月10万)、私立大や専門学校だと授業料は桁が変わります。

大学入学時の必要経費(入学金や新生活の準備、引っ越し等々)で100万は軽く越えます。

ご両親から入学祝いとかもらえるなら、とは思いますが。

何かしらご参考になれば幸いです。
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A 回答日時: 2023/11/22 10:28:06
奥様の体調を考えると少し不安ですね...。遺産等は別に考えて、今現状だと月11万+修繕費1万も入れて月12万です。
ご主人の年収からみて手取り32万-12で残り20万。
ご主人の給与だけで払っていけそうですか?
今後の老後資金も考えたりしなければならないかと思います。
看護師ではなくなんでもいいので奥様が扶養内パートで勤務できるのであれば難しくはないかと思います。ただギリギリかな。

子供のお金本当にかかります...今娘が中1で塾に行ってますが月3万と中学校の部活などで1万。おこずかいやバス代で1万なので全て合わせて5万以上はかかってます。
それがダブルでくるとなると月10万コースですね...。
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A 回答日時: 2023/11/17 01:37:12
旦那さんの年齢は兎も角、お子さんがまだ小さい。。。
私立小学校や複数の習い事でもしていない限り、今は養育・教育費はあまりかかっていないのではないでしょうか。
この先、成長と共に今より10~15万円以上出費が増えてもおかしくありません。
(塾はピンキリです。月1.5~8万円以上。その他、季節講習3~20万円以上とか。)
そういう時期でも問題なく返済していけるか?が重要です。

あまり無理せずに2000~2500万円程度の借入額が無難かなぁと思います。
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A 回答日時: 2023/11/16 18:05:44
人間関係は深く考えず ご自身だけで考えましょう。
将来 もう少し収入は増えてくるようなら 何とかなると思いますし

自分の好きな家に住んで 最悪 売ってしまえば ギリ清算できると考えれば
マイホームもありかと。家賃と変わらないつもりで。
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A 回答日時: 2023/11/16 16:44:11
不確定の老後資金とやらは何とも思いませんが、その借入予定額は厳しいでしょ、、、
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A 回答日時: 2023/11/16 16:27:02
同年代ですが子供はおりません。
私は、3年前に約3,000万円の住宅ローンにて、マンションを購入しました。
当時は賃貸に居住しており、家賃は8万円でした。
その支払いと同等もしくは、マンションですので修繕積立費や管理費が上がり、+3万円程度の支払いであれば今の給料でも余裕だと思い、購入を決めました。

大変失礼ですが年収500万円でお子様が2人いらっしゃる、借入金額4,500万円は厳しいかなと思います。
また奥様の資産のことを視野に入れて(多少でも)ローンを組むのはよくないです。

全て自分が支払える、全然大丈夫くらいの考えの方が後々楽です。
今の金額、状況で考えると3,000万~3,500万くらいが妥当と考えます。
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A 回答日時: 2023/11/16 15:36:10
奥さんの将来資産は老後のためと考えて、今は自身の手取りで子どもを大学卒業までしっかりと送り出すことを考えましょう。
とすると4500万の家はかなりハードルの高い買い物だと思います。
高校まではなんとかなると思いいますが、少なくとも子どもが高校卒業するまでに1500万ほどの貯金がないと2人を大学に通わせることは難しいです。
また今後金利は上がっていくので、今だと2%程度の固定金利を使うことになり想定よりも月々の支払額は大きくなるのが想定できます。
それを考えるとローンで借りられる金額は最大3000万弱程度ではないでしょうか。
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