教えて！住まいの先生

持家か賃貸か
永遠のテーマですね。
立地を間違えなければ購入した方がいいというのが私の意見です。
中古を考えておられるところは勉強されているなあと思います。
56歳完済の30年ローンは61歳の35年にした方がいいと思います。
団信の保険期間が長くなるので、ご自身でかける生命保険が節約できますし、銀行によっては癌や成人病もカバーされる団信を、0〜0.3%程度の付加金利で付帯できます。

定年後収入が途絶したのち、返済できなくなったらという不安がおありだから30年を検討しておられるのだと思いますが、仮に0.4%変動で3000万を借り入れた場合30年と35年では月8000円(年間10万弱)の手元資金が残ります。

それを年利回り8%程度で運用すれば、税金を払っても1年目は毎月500円、2年目は1000円、3年目は1500円と利息が増えていきますので、ローン返済額のギャップを逆転します。
金利が上がりそうとなれば、期間短縮や返済額減額はいつでもできるので(繰上げ返済ですね)是々非々で判断なさるといいと思います。
私は60歳定年の会社に勤める54歳ですが、完済66歳で借りてしまいました。
団信期間の延長がしたくて、ローン期間の延長を打診しましたが不可でした。

借金を忌避する方は多いですし私もそうでした。
でも金利が安く、借りられる属性があるのに借りないのはもったいないと思い直し、50過ぎから不動産投資を始めて今は8000万ほどの借り入れがあります。
金利が一番安く調達できるのは変動の住宅ローンですから、たくさん長く借りて、手元資金を厚くして投資するのが(不動産である必要はありません)ただコツコツと返すよりは、余裕が生まれます。

もしマンションでなくていいなら、賃貸併用住宅としてアパートを建てる方が圧倒的に効率がいいので、私が今の知識や経験を持ったまま、あなたの年齢に戻れるなら5000〜7000万借りて、賃貸需要が旺盛なところに表面利回り10%位で賃貸併用住宅を建て、10年ほど住み売却して、ほとんど借り入れをせず自宅を変える余裕を持つと思います。
年8%の投資なんてないよと思っておられるかもしれませんが、「みんなの年金」とか「ヤマワケエステート」などでググってみて下さい。たくさんありますよ。

借入にせよ投資にせよ若さ(≒時間)が最大の資産です。可能性は年齢とともに少しづつ狭まっていきます。平均より少し余裕のある所得をお持ちですから、将来設計もしやすいので色々考えてみて下さい。

①買うべき。ただし場所は間違えないように。修繕や固都税なども忘れずに。
一番はマンションじゃなくて10〜15年暮らすつもりで賃貸併用住宅。
その次は戸建です(ただし土地値が高いところがベター)
②売ったり借したりは可能。そのためにも治安がいい交通の便がいいなど借りたくなる立地と物件を選びましょう。
私も転勤した際、住宅ローン返済中の一軒家を借りました。

私は後5年で定年ですが、退職時に1億程度の資産形成に目処が立ったので、気持ちの上では余裕ができました。
もっと早くローン組んで自宅を買ったり投資をすれば良かったと後悔があるので、お若い方にはそんな後悔をしてほしくなくて、息子や娘に口を酸っぱくして伝えていますが、なかなかです笑
長文失礼しました。

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