教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。

１）耐用年数オーバーで表面利回り4.4％しかない木造アパートを買い判断は、余程土地に需要が高く、かつ土地の価値が6000万円近くあるような土地値物件でもない限り、手をださない方がいいですね。減価償却費の計上も4年しかできないので、不動産投資の旨味も殆ど享受できません。

２）ご自身で土地の価値を調べることができないのであれば、複数の不動産屋のその土地周辺の最近の坪単価を聞いて回ってみた方がいいですね。
＜ご参考：土地価格の調べ方＞
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/15388

３）耐用年数オーバーの物件の場合、融資してくれる金融機関が少なかったり、条件が悪く（金利が高い）なったりするので、その面でも利回りの低い物件は買う意味があまりないのですが、下記のHPを参考にされてみてください。
＜耐用年数オーバー物件の融資＞
https://tonton-byoshi.com/column/loan/financing-exceeded-useful-life.html

以上、ご参考になれば幸いです。

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地方で不動産投資している者です。ご購入を検討されてる物件の担保だけで銀行融資は厳しいかと思いますが、他に抵当権がついてない自己物件があれば、それを担保に融資はしてもらえるかと思います。また自己資金4000万の残高証明書があればなおのこと問題ないと思います。融資条件として元本の10％～20％を自己資金でお願いされる可能性もあります。金利は1.2％～2％の変動か固定になります。
ここまでは融資のザックリとした内容です。
不動産投資としての価値ですが、結論からして危ないですね。地価の相場は分かりませんが、
不動産投資では基本的に利回り6％切ってる場合は危険と判断します。年間288万÷6500万＝利回り4.4％ですね。あまりいいとは言えません。また築28年ともなれば減価償却(耐用年数)も4年となります。今後かかってくる修繕費もバカになりません、固定資産税、火災保険、管理委託するならば管理費(家賃の5％程)、それと銀行融資の金利ですね。これらを加味して利回りをだすと4％いくかも微妙です。私なら絶対手を出せません。家賃収入だけでは維持できないのは確実です。売りに出してすぐに買い手がつくような優良物件なら別ですが、ほっといても常に満室になるような物件でない限り優良とはいえません。まずその物件の周辺にある不動産会社などに聞いてその6500万の物件が相場と合っているのかも疑ってください。築28年ならば建物の価値も新築で建てた価格の半分以下になっているはずです。土地と建物の相場が合っていますか？足元みられるのがこの業界の闇ですから。気を付けてください。

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高過ぎです、土地の固定資産税評価または市価は幾らほどですか？
私なら更地価格+500万円ほど。更地化には解体費用（300万円）が掛かります。

ことわり方に工夫が要ります、「とても採算が合わないので辞退したい・・」
か「業者に見積もりしてみては・・」
その親類も訳が分からないのですから、業者に査定させると
ピンときます。

ゆっくり対応しましょう、やがて安く折れてくるでしょう「買って下さい・・」と。

表面利回りは中古ですから10％は欲しいのです、家賃288万円/年 物件価格
は2880万円となります、買いに焦ることは無いのです。

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水面下、川上情報のぼったくり案件ですね。あなた親族からケンカ売られてますよ。テメーケンカ売ってんのか?くらいおっしゃてもよろしいかと。この話を持ってきたお相手とはあまり関わり合いにならない方がよろしいかと。

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採算があいません、身内が身内を騙す世界になりましたね

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築28年木造アパートを表面利回り4.4%とか・・・ないですね。
途中で大規模修繕が入るし、建物をもたせても回収と同時くらいで建て壊し(その頃には4.4%すら無理ですが)で立ち退き費用も出ますよ？
その辺含めたら回収まで25年はかかりますね。

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月の家賃収入が24万円でしょうか？
もしそうなら築28年の木造アパートで6500万円なんて金額での購入は利回り的に投資と言えるかどうか・・・危険だと思いますよ。

投資というより､所有することに意味があるなら別ですが・・・

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不動産投資ローンの審査は、物件の価値や収益性、借り手の信用力などが考慮されます。あなたの場合、自己資金や所得、不動産収入などがあるため、一定の信用力はあります。しかし、物件価格が6,500万円で自己資金が4,000万円の場合、2,500万円のローンが必要となります。これは銀行の審査に通る可能性がありますが、確実ではありません。

また、物件の築年数や地域、賃料収入なども重要な要素です。築28年の木造アパートは、新築時に比べて価値が下がっている可能性があります。しかし、都市部であれば需要はあると考えられます。

具体的なアドバイスを求めるなら、不動産投資に詳しい銀行や不動産投資の専門家に相談することをお勧めします。彼らはあなたの状況を詳しく聞き、最適な解決策を提案できます。

※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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