教えて！住まいの先生
Q 親が所有している土地に家を建てる場合、トータルでどの方法が一番税金が安いのでしょうか？自分にかかる税金を極力抑えたいです。 ①親が家を建てタダで住まわせてもらう。
(土地・建物を相続する予定)
②土地を生前贈与。自分名義で家を建てる。
③土地を贈与(相続時精算課税制度を利用)。自分名義で家を建てる。
④土地をタダで借り、自分名義で家を建てる。(土地は相続する予定)
自分にかかる税金は
①土地・建物の相続税
②贈与税、固定資産税
③土地の相続税、固定資産税
④土地の相続税、固定資産税
この認識であっていますか？
詳しい方よろしくお願いします。
③
②土地を生前贈与。自分名義で家を建てる。
③土地を贈与(相続時精算課税制度を利用)。自分名義で家を建てる。
④土地をタダで借り、自分名義で家を建てる。(土地は相続する予定)
自分にかかる税金は
①土地・建物の相続税
②贈与税、固定資産税
③土地の相続税、固定資産税
④土地の相続税、固定資産税
この認識であっていますか？
詳しい方よろしくお願いします。
③
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/4 21:36:42
①だね。
特に親が亡くなったときに相続税が課税されるなら①がお得になる可能性が大。
親に相続税がかかる場合親の遺産を減らす事が節税につながる。
親が家を建てると例えばだが2,000万円の家を建てると2,000万円現金が減る、又は、相続財産から控除できる借金が2,000万円増えるが、家の相続税評価額は概ね1,400万円程度に収まるから、遺産額でみると2,000万円減って1,400万円増える、結果600万円ほど親の遺産額を減らす事ができる。
家は期間の経過とともに価値が減るので家を建ててから亡くなるまでの間に減少する価値の分だけ遺産額が減る。
家の固定資産税は親が払うから家を建ててから亡くなるまでの間に払う固定資産税分だけ遺産額が減る。
出来れば家を建てる時に住宅取得等資金の贈与税の非課税規定を使って所有権の一部をあなたの持ち分とすることで更に遺産額を減らせる。
②③④は上記のどれかが欠ける。
上記の遺産額の減少分より③における土地の価格の上昇分が上回れば①より③がお得になる可能性がある。
自分で家を建てる場合、住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）又は認定住宅等新築等特別税額控除を受けられるが、利息の支払い額より税額控除額が大きくなることはないから自己資金又は親の資金で家を建築する方が得。
特に親が亡くなったときに相続税が課税されるなら①がお得になる可能性が大。
親に相続税がかかる場合親の遺産を減らす事が節税につながる。
親が家を建てると例えばだが2,000万円の家を建てると2,000万円現金が減る、又は、相続財産から控除できる借金が2,000万円増えるが、家の相続税評価額は概ね1,400万円程度に収まるから、遺産額でみると2,000万円減って1,400万円増える、結果600万円ほど親の遺産額を減らす事ができる。
家は期間の経過とともに価値が減るので家を建ててから亡くなるまでの間に減少する価値の分だけ遺産額が減る。
家の固定資産税は親が払うから家を建ててから亡くなるまでの間に払う固定資産税分だけ遺産額が減る。
出来れば家を建てる時に住宅取得等資金の贈与税の非課税規定を使って所有権の一部をあなたの持ち分とすることで更に遺産額を減らせる。
②③④は上記のどれかが欠ける。
上記の遺産額の減少分より③における土地の価格の上昇分が上回れば①より③がお得になる可能性がある。
自分で家を建てる場合、住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）又は認定住宅等新築等特別税額控除を受けられるが、利息の支払い額より税額控除額が大きくなることはないから自己資金又は親の資金で家を建築する方が得。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/4 21:36:42
ありがとうございました^ - ^
回答
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A
回答日時：
2024/4/1 07:40:18
親の資産が有り余ってるなら①がいい。一括で建てられないならパス。
ローン組まなきゃいけないなら、自分で組んだ方がいい。
②は論外。
③と④は土地による。
結局は相続するんだからかかる税金は同じように思えるけど、相続時清算課税では評価額が贈与時点のものになる。地価が暴騰すれば生前贈与の方が得だし暴落すれば生前贈与を後悔することになる。
だから一概には言えないけど、①が選べるなら①。そうでないなら③は面倒だから④かな。向こう１０年で土地の価格がグーンと上がることが確信できるなら③。
ローン組まなきゃいけないなら、自分で組んだ方がいい。
②は論外。
③と④は土地による。
結局は相続するんだからかかる税金は同じように思えるけど、相続時清算課税では評価額が贈与時点のものになる。地価が暴騰すれば生前贈与の方が得だし暴落すれば生前贈与を後悔することになる。
だから一概には言えないけど、①が選べるなら①。そうでないなら③は面倒だから④かな。向こう１０年で土地の価格がグーンと上がることが確信できるなら③。
A
回答日時：
2024/4/1 07:25:04
☆,質問の件での回答は④なようです。先ずは親の既存建物を貴方が、
新築建築主として銀行の融資を受けて、土地の権利は親のままとする。
建築費をフラット35s長期期間の銀行融資を受ける。その際の土地は、
銀行抵当権設定に同意の印を頂くことで生前贈与の高額支払いもなく、
銀行ロ－ンより金利低く安定です。また相続には非課税の枠が大きい。
また兄妹も相続は、同居介護した土地に抵当権があり転売は無理です。
新築建築主として銀行の融資を受けて、土地の権利は親のままとする。
建築費をフラット35s長期期間の銀行融資を受ける。その際の土地は、
銀行抵当権設定に同意の印を頂くことで生前贈与の高額支払いもなく、
銀行ロ－ンより金利低く安定です。また相続には非課税の枠が大きい。
また兄妹も相続は、同居介護した土地に抵当権があり転売は無理です。
A
回答日時：
2024/4/1 04:53:00
お迎えの順も踏まえながら、確実に相続が出来るかが問題かと、、、
A
回答日時：
2024/4/1 04:13:42
4番です
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