教えて！住まいの先生
Q 宅建の勉強をしています。 抵当権の範囲について教えてください。 テキストに、
抵当権が実行されて抵当権者が抵当権の優先弁済を受ける場合、【利息】その他の定期金、【遅延損害金】については、【最後の2年分】についてのみ抵当権を行使することができます。
最後の2年 以前から遅延や利息が支払われなかった場合はどうなるのでしょう？
また、1年で弁済が終わる予定の場合、最初から支払われていない時は、抵当権が実行されて、1年後に抵当権を行使することができる ということですか？
テキストにこの一文しかなく、どういうことなのか いまいち掴めず⋯
どうか、よろしくお願いいたします。
最後の2年 以前から遅延や利息が支払われなかった場合はどうなるのでしょう？
また、1年で弁済が終わる予定の場合、最初から支払われていない時は、抵当権が実行されて、1年後に抵当権を行使することができる ということですか？
テキストにこの一文しかなく、どういうことなのか いまいち掴めず⋯
どうか、よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/21 01:22:31
かなり混乱されているようなので、超噛み砕いて書いてみます。
Aさん所有の不動産に抵当権が登記されているとします。
第一抵当権：B銀行 2000万円
第二抵当権：C銀行 300万円
第三抵当権：D銀行 300万円
10年後Aさんが自己破産し不動産が競売にかけられ、1800万円で売却されました。
その時点でB銀行の残債は元本1500万円ですが、Aさんが5年前から滞納を繰り返し利息分と遅延損害金を合わせると500万円あります。
元本1500万円については当然競売の配当により全額回収できますが、利息と遅延損害金500万円については配当の日から遡って2年分の200万円のみしか回収できませんよという感じ。
つまり競売1800万円の配当は、
B銀行 1700万円(300万は泣き寝入り)
C銀行 100万円
D銀行 0円
なぜ遡って2年分というルールがあるかというと、Aさんがもし滞納しまくって遅延損害金が膨大な額になっていたり、利率が高くて利息分が大きかった場合、元本に加えてそれらも全て優先弁済してしまうと第二抵当権者以下への配当分が無くなる恐れがあるからです。
今回適当に上げた例でも、2年ルールのおかげで第二抵当権者のC銀行が100万円回収することができました。
(第一抵当権者のみしか存在しない場合は、第二以下に配慮する必要がないので2年分に限られません)
＞最後の2年 以前から遅延や利息が支払われなかった場合はどうなるのでしょう？
→その分は泣き寝入り。元本は回収できる。
＞また、1年で弁済が終わる予定の場合、最初から支払われていない時は、抵当権が実行されて、1年後に抵当権を行使することができる ということですか？
→1年ローンということですか？競売配当の日から2年以内に含まれていますから元本も利息等も全額回収できると思います。
以上、数年前に独学で宅建合格しただけの主婦の知識なので誤りがあったらごめんなさい！！
Aさん所有の不動産に抵当権が登記されているとします。
第一抵当権：B銀行 2000万円
第二抵当権：C銀行 300万円
第三抵当権：D銀行 300万円
10年後Aさんが自己破産し不動産が競売にかけられ、1800万円で売却されました。
その時点でB銀行の残債は元本1500万円ですが、Aさんが5年前から滞納を繰り返し利息分と遅延損害金を合わせると500万円あります。
元本1500万円については当然競売の配当により全額回収できますが、利息と遅延損害金500万円については配当の日から遡って2年分の200万円のみしか回収できませんよという感じ。
つまり競売1800万円の配当は、
B銀行 1700万円(300万は泣き寝入り)
C銀行 100万円
D銀行 0円
なぜ遡って2年分というルールがあるかというと、Aさんがもし滞納しまくって遅延損害金が膨大な額になっていたり、利率が高くて利息分が大きかった場合、元本に加えてそれらも全て優先弁済してしまうと第二抵当権者以下への配当分が無くなる恐れがあるからです。
今回適当に上げた例でも、2年ルールのおかげで第二抵当権者のC銀行が100万円回収することができました。
(第一抵当権者のみしか存在しない場合は、第二以下に配慮する必要がないので2年分に限られません)
＞最後の2年 以前から遅延や利息が支払われなかった場合はどうなるのでしょう？
→その分は泣き寝入り。元本は回収できる。
＞また、1年で弁済が終わる予定の場合、最初から支払われていない時は、抵当権が実行されて、1年後に抵当権を行使することができる ということですか？
→1年ローンということですか？競売配当の日から2年以内に含まれていますから元本も利息等も全額回収できると思います。
以上、数年前に独学で宅建合格しただけの主婦の知識なので誤りがあったらごめんなさい！！
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/21 01:22:31
分かりやすいご回答本当にありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2024/4/20 12:50:05
〉最後の2年 以前から遅延や利息が支払われなかった場合はどうなるのでしょう？
だからテキストに書いてあるじゃないですか。利息は抵当権の及ぶ範囲であり遅延損害金は最後の2年分にしか及ばないよと。
〉また、1年で弁済が終わる予定の場合、最初から支払われていない時は、抵当権が実行されて、1年後に抵当権を行使することができる ということですか？
引用されているテキストの記述とは全く関係ない質問ですが、1年間の割賦弁済の約定があるんでしょうか。その割賦弁済が最初から滞ったという事例ですね。すると通常は期限の利益を喪失することになり全額について即座に抵当権の実行ができるようになると思います。
だからテキストに書いてあるじゃないですか。利息は抵当権の及ぶ範囲であり遅延損害金は最後の2年分にしか及ばないよと。
〉また、1年で弁済が終わる予定の場合、最初から支払われていない時は、抵当権が実行されて、1年後に抵当権を行使することができる ということですか？
引用されているテキストの記述とは全く関係ない質問ですが、1年間の割賦弁済の約定があるんでしょうか。その割賦弁済が最初から滞ったという事例ですね。すると通常は期限の利益を喪失することになり全額について即座に抵当権の実行ができるようになると思います。
A
回答日時：
2024/4/20 12:14:15
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