教えて！住まいの先生
Q 遺産分割協議書についての質問です。勉強もかねて自分たちで協議書を作成したいと考えています。（難しい場合は専門家に依頼するつもりです） 【事案】
A男が死亡しA男名義の自宅が遺産として残りました。A男の配偶者はすでに死亡しており、相続人はB子、C子、D子のみです。
B子はA男と同居していました。C子、D子は結婚して家を出ています。
自宅は必要ないので遺産分割協議により売却し売却益を３等分することが決まりました。予想売却額は２５００万円です。
売却の仲介を受任した不動産会社からの提案はB子が居住していた不動産なので居住用財産の３，０００万円控除の適用が受けられる。B子名義にして売りに出して買い手が決まり売却益が確定したら３等分すれば良いと言われました。その際に遺産分割協議書には代償分割により財産を支払うと記載すればC子、D子に贈与税が課税されないと言われました。
この場合の遺産分割協議書の書き方についてですが、
「B子は相続不動産を取得する代償としてC子、D子に○○円支払うと」と記載するのが一般的な書き方だと思いますが、売却益が確定していないため具体的な金額が記載できません。
何か上手な書き方はありますか？
必要な情報があれば追記します。
どうぞよろしくお願いいたします。
B子はA男と同居していました。C子、D子は結婚して家を出ています。
自宅は必要ないので遺産分割協議により売却し売却益を３等分することが決まりました。予想売却額は２５００万円です。
売却の仲介を受任した不動産会社からの提案はB子が居住していた不動産なので居住用財産の３，０００万円控除の適用が受けられる。B子名義にして売りに出して買い手が決まり売却益が確定したら３等分すれば良いと言われました。その際に遺産分割協議書には代償分割により財産を支払うと記載すればC子、D子に贈与税が課税されないと言われました。
この場合の遺産分割協議書の書き方についてですが、
「B子は相続不動産を取得する代償としてC子、D子に○○円支払うと」と記載するのが一般的な書き方だと思いますが、売却益が確定していないため具体的な金額が記載できません。
何か上手な書き方はありますか？
必要な情報があれば追記します。
どうぞよろしくお願いいたします。
質問日時：
2024/4/21 14:05:47
解決済み
解決日時：
2024/4/22 20:57:05
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 113 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/22 20:57:05
実務では売買契約前に代償金の部分を空白にしておいて代償分割式の遺産分割協議書を作成する方法があります。
買主が現れたら売買契約を締結しますが、売買契約書の特約に「売主は引渡しまでにBが名義人となる所有権移転登記を完了のうえ買主に引き渡す。」と言う内容を書き加えてもらうように仲介業者に依頼します。
売買契約締結後であれば売却益や諸経費はおおよそ確定しますので代償金を遺産分割協議書に書き加えることができます。
そして引渡しまでに相続登記を終わらせれば良いです。
売買契約後に遺産分割協議書を作成しても良いのですが、売買契約時には誰が相続して売主になるか明確にする必要があるため、契約前に遺産分割協議書があることが望まれます。
この段階では相続登記までやる必要はなく、遺産分割協議書があれば売主は誰か特定できます。
また代償金の記載がない遺産分割協議書は税務署はNGですが、仲介業者や買主には教える情報ではないので有効です。
他にも方法はありますが、グレーなやり方もありますので、素人さんには上記の方法が良いかと思います。
chi********さんの方法は換価分割ですから3人に譲渡所得税がかかってしまいますね。
買主が現れたら売買契約を締結しますが、売買契約書の特約に「売主は引渡しまでにBが名義人となる所有権移転登記を完了のうえ買主に引き渡す。」と言う内容を書き加えてもらうように仲介業者に依頼します。
売買契約締結後であれば売却益や諸経費はおおよそ確定しますので代償金を遺産分割協議書に書き加えることができます。
そして引渡しまでに相続登記を終わらせれば良いです。
売買契約後に遺産分割協議書を作成しても良いのですが、売買契約時には誰が相続して売主になるか明確にする必要があるため、契約前に遺産分割協議書があることが望まれます。
この段階では相続登記までやる必要はなく、遺産分割協議書があれば売主は誰か特定できます。
また代償金の記載がない遺産分割協議書は税務署はNGですが、仲介業者や買主には教える情報ではないので有効です。
他にも方法はありますが、グレーなやり方もありますので、素人さんには上記の方法が良いかと思います。
chi********さんの方法は換価分割ですから3人に譲渡所得税がかかってしまいますね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/22 20:57:05
詳細かつ丁寧なご回答、誠にありがとうございました。
red********さんのご提案を参考に協議書を作成したいと思います。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/4/22 11:34:12
（元）不動産会社経営の宅建士です。
相続時の、遺産分割協議書は、司法書士が作成するから正式な書面になるのですよ。
恐らく一般人のあなたが作成して、各相続人がどうして「素人作成」の書面に、署名・実印など捺しますか？
もし平然と捺せる相続人なら、後刻、必ずトラブルとなります。
なぜなら、司法書士が作成すれば、全相続人を「割り出し」た後の書面になるので、完全だからです。
････････････････････････････････････････････････････････････
相続は、ほとんどが法規定されており、単なる書類集めをすれば良い、などではないのですよ。
ここで相続を、極端に平たく言えば、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す―――のです。
だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。
相続時の、遺産分割協議書は、司法書士が作成するから正式な書面になるのですよ。
恐らく一般人のあなたが作成して、各相続人がどうして「素人作成」の書面に、署名・実印など捺しますか？
もし平然と捺せる相続人なら、後刻、必ずトラブルとなります。
なぜなら、司法書士が作成すれば、全相続人を「割り出し」た後の書面になるので、完全だからです。
････････････････････････････････････････････････････････････
相続は、ほとんどが法規定されており、単なる書類集めをすれば良い、などではないのですよ。
ここで相続を、極端に平たく言えば、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す―――のです。
だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。
A
回答日時：
2024/4/21 14:20:27
下記の不動産はB子の名義にし、B、C、Dは換価処分する。
不動産売買に掛かる一切の費用（仲介手数料、契約書作成手数料、登記費用、
売却後の所得税・住民税）を売買代金から控除した金額を３等分し、B、C、D各々が取得する。
不動産売買に掛かる一切の費用（仲介手数料、契約書作成手数料、登記費用、
売却後の所得税・住民税）を売買代金から控除した金額を３等分し、B、C、D各々が取得する。
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