教えて！住まいの先生
Q 【注文住宅と建売住宅の比較】 ．3800万の建売住宅 ．5000万の注文住宅（長期優良住宅） どちらを購入するか迷っています。
長期優良住宅は住宅ローン控除と子育てエコホーム支援事業が適用される点、固定資産税の減税が建売より2年長い点、火災保険や地震保険が割安になる点、外壁修理等のランニングコストが多少安く済む点、
これらを踏まえ出来るならば注文住宅を建てたい気持ちはありますが、無謀であれば執着せず身の丈にあった選択をするつもりです。皆様のご意見をお聞かせください。
※今年第一子が生まれる予定の夫婦です。
世帯年収は妻の育休等で今後減る見込みですが、私が公務員のため見通しが立てやすく、800万程が平均となると思われます。
これらを踏まえ出来るならば注文住宅を建てたい気持ちはありますが、無謀であれば執着せず身の丈にあった選択をするつもりです。皆様のご意見をお聞かせください。
※今年第一子が生まれる予定の夫婦です。
世帯年収は妻の育休等で今後減る見込みですが、私が公務員のため見通しが立てやすく、800万程が平均となると思われます。
質問日時：
2024/10/2 10:30:28
解決済み
解決日時：
2024/10/7 00:00:03
回答数： 12 ｜ 閲覧数： 662 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/10/7 00:00:03
短期間では無く終の住処との前提で、私ならば（頑張って）注文住宅にします。
もっと言うなら、低性能の部材が用いられているであろう建売住宅は、購入の検討対象に含めません。
その主な理由は「建てた後のメンテナンス費用まで考えて予算組みするから」です。
私の仕事は損害保険の調査員で、年に複数回「雨漏り」の現場に接します。
それ等に共通しているのは、
•台風の日に雨が漏った。
•台風を補償対象に含んだ火災保険を契約している。
•築後35年程度（以上）経過している。
•過去にメンテナンスを施して無い。（ルーフィングを交換していない）
•見た目で屋根が破損していない。
※火災保険での支払い対象にならない！！
なんです…。
一般の方が普通に目で見える屋根は、一次防水としての機能で有り、極論を言うなら「築浅であれば、雨天時に魔法で屋根が無くなっても、屋内に雨漏りしない。」のです。
（極論ですよ）
瓦葺屋根の建物は、台風の日に瓦の隙間に雨が吹き込んでます。
それでも屋内に雨漏りが生じないのは、屋根の下葺き材として「ルーフィング」と言う油紙の様な物が施行されているからです。
そのルーフィングが雨水の浸入を防いでくれてますので、ルーフィングを保護する為に屋根が葺かれてると言っても良いのかも知れません。
一般的なグレードのルーフィングならば、35年も経過すれば防水機能を失っていても不思議では無いです。
ルーフィング自体の単価は1,000円/m程度なのですが、雨漏りに気付いてからルーフィングを交換しようとすると、足場を掛けて、屋根を剥いで、ルーフィングの交換を行い、再度屋根を葺くので、200万円程度（当然に延べ床面積に応じて変額しますが）が掛かります。
メンテナンス費用まで考えるならば、ルーフィングのグレードを良い物（一般的な広さの建物ならば、せいぜい50万円程度の増額で収まると思います）を使用すれば、50年〜60年は性能を保てるとの事ですので、その際の年齢を考えると必要充分（後の事は誰かに任せる）なのかなと考えます。
もっと言うなら、低性能の部材が用いられているであろう建売住宅は、購入の検討対象に含めません。
その主な理由は「建てた後のメンテナンス費用まで考えて予算組みするから」です。
私の仕事は損害保険の調査員で、年に複数回「雨漏り」の現場に接します。
それ等に共通しているのは、
•台風の日に雨が漏った。
•台風を補償対象に含んだ火災保険を契約している。
•築後35年程度（以上）経過している。
•過去にメンテナンスを施して無い。（ルーフィングを交換していない）
•見た目で屋根が破損していない。
※火災保険での支払い対象にならない！！
なんです…。
一般の方が普通に目で見える屋根は、一次防水としての機能で有り、極論を言うなら「築浅であれば、雨天時に魔法で屋根が無くなっても、屋内に雨漏りしない。」のです。
（極論ですよ）
瓦葺屋根の建物は、台風の日に瓦の隙間に雨が吹き込んでます。
それでも屋内に雨漏りが生じないのは、屋根の下葺き材として「ルーフィング」と言う油紙の様な物が施行されているからです。
そのルーフィングが雨水の浸入を防いでくれてますので、ルーフィングを保護する為に屋根が葺かれてると言っても良いのかも知れません。
一般的なグレードのルーフィングならば、35年も経過すれば防水機能を失っていても不思議では無いです。
ルーフィング自体の単価は1,000円/m程度なのですが、雨漏りに気付いてからルーフィングを交換しようとすると、足場を掛けて、屋根を剥いで、ルーフィングの交換を行い、再度屋根を葺くので、200万円程度（当然に延べ床面積に応じて変額しますが）が掛かります。
メンテナンス費用まで考えるならば、ルーフィングのグレードを良い物（一般的な広さの建物ならば、せいぜい50万円程度の増額で収まると思います）を使用すれば、50年〜60年は性能を保てるとの事ですので、その際の年齢を考えると必要充分（後の事は誰かに任せる）なのかなと考えます。
回答
A
回答日時：
2024/10/3 11:37:10
質問者様の家族にとってどちらが住み良いか。
建売の立地・間取り・性能が良ければもちろん安いし建売で良いと思います。
お子様も産まれるとの事ですし、2人目3人目の可能性もあるでしょう。
なので、ご自身の将来設計やお財布と相談です。
とりあえず安い建売を購入して落ち着いたころに10数年貯金した分を充てて注文住宅を建てるのもありではないでしょうか。
建売の立地・間取り・性能が良ければもちろん安いし建売で良いと思います。
お子様も産まれるとの事ですし、2人目3人目の可能性もあるでしょう。
なので、ご自身の将来設計やお財布と相談です。
とりあえず安い建売を購入して落ち着いたころに10数年貯金した分を充てて注文住宅を建てるのもありではないでしょうか。
A
回答日時：
2024/10/3 09:21:59
建売にするかな。5000万は高いですね。返すの大変そうです。
A
回答日時：
2024/10/2 16:21:59
控除とか補助金とかはあとからついてくるオマケだと思ってます、そのために注文を選ぶわけじゃない。
建売では叶わないことを、大金かけて手に入れたいかどうかです。高い断熱性気密性、その土地を読み解いた最適な設計、自分たちだけのための間取りやデザイン、持ち物にぴったりの造作収納、などなど、どのようにお考えでしょうか。
注文といっても間取りが好きにできるぐらいで質は建売よりちょっといいぐらいだったらコスパ悪いって話になります。手に入れたいものを、それに見合う金額で手に入れる手段を探すことじゃないですかね。
ローンが適切かどうかはリアルな数字でライフプラン作成して確認です。
建売では叶わないことを、大金かけて手に入れたいかどうかです。高い断熱性気密性、その土地を読み解いた最適な設計、自分たちだけのための間取りやデザイン、持ち物にぴったりの造作収納、などなど、どのようにお考えでしょうか。
注文といっても間取りが好きにできるぐらいで質は建売よりちょっといいぐらいだったらコスパ悪いって話になります。手に入れたいものを、それに見合う金額で手に入れる手段を探すことじゃないですかね。
ローンが適切かどうかはリアルな数字でライフプラン作成して確認です。
A
回答日時：
2024/10/2 13:30:54
A
回答日時：
2024/10/2 12:52:36
立地が同じなら迷わず注文住宅です
1200万の差はほぼ誤差です
記載されているメリットで半額程度は差が埋まり、修繕費で逆転すらあり得るでしょう
アフターフォローの差も大きいです。
トラブルが起きても連絡一本で解決でき、事前点検もこまめに受けられます
間取りの満足度も全く違うでしょう。
家は生活の基盤です。
見当違いの節約をしたつもりになって、生活を犠牲にするのは馬鹿らしいです
1200万の差はほぼ誤差です
記載されているメリットで半額程度は差が埋まり、修繕費で逆転すらあり得るでしょう
アフターフォローの差も大きいです。
トラブルが起きても連絡一本で解決でき、事前点検もこまめに受けられます
間取りの満足度も全く違うでしょう。
家は生活の基盤です。
見当違いの節約をしたつもりになって、生活を犠牲にするのは馬鹿らしいです
A
回答日時：
2024/10/2 12:12:46
建売は土地代込みで３８００万ですよね？
注文住宅は建物だけで５０００万？
２軒が同じエリアで同等の間取りの場合、
土地代が１３００万くらいと仮定したら、
建売のほうは建物代が２５００万ですから、
注文住宅とは倍も違うわけです。
部材にしても、中の設備にしても違ってきます。
貯金とか、実家の援助とか、今後の家族計画もあるでしょうし、
５０００万が無謀であるかどうかはわかりませんが、
５０００万の家を見たあとに、
２５００万の家を見たら見劣りする部分はあるかも
しれませんね。
注文住宅は建物だけで５０００万？
２軒が同じエリアで同等の間取りの場合、
土地代が１３００万くらいと仮定したら、
建売のほうは建物代が２５００万ですから、
注文住宅とは倍も違うわけです。
部材にしても、中の設備にしても違ってきます。
貯金とか、実家の援助とか、今後の家族計画もあるでしょうし、
５０００万が無謀であるかどうかはわかりませんが、
５０００万の家を見たあとに、
２５００万の家を見たら見劣りする部分はあるかも
しれませんね。
A
回答日時：
2024/10/2 11:52:38
違います。
認定長期優良住宅のために1200万円を使うのではありません。
注文住宅にするために、品質向上のために1200万円を使うのです。
堅固な基礎を作って下さい。
外壁材や屋根材を調べて下さい。
気密測定をなさって下さい。
空調設備についてこだわって下さい。
エアコンの数が減らせるような住宅造りをなさって下さい。
太陽光パネルを可能な限り多く設置し、後々に蓄電池を置けるスペースを作って下さい。
認定長期優良住宅はその性能のひとつです。
そこまでしても「建売住宅」の方がメリットは大きいです。
1200万円の差を取り戻すのは、完済後の暮らし方にしか影響しないので。
「今から十数年間」お金が他に使えるのは、住宅ローンが軽いこと、です。
子育てのために使えるお金を住宅に回してしまうという事なのです。
ですが。
おそらくは、そのくらいの余裕がある家計です。
注文住宅は、老後資金を豊かにする事が出来ます。
住宅の寿命は長いです。
建売住宅でも60年くらいは住めます。
ただし、劣化速度が違います。
このため、建売住宅やパワービルダーのローコスト住宅では、家族構成が変わりそうなタイミングでリフォームや建て替えなどをする方が増えます。
3800万円の建売住宅の地域で、5000万円の注文住宅では、おそらくはもう少しお金が掛かると思います。
注文住宅は「高価い」のです。
それでも、欲しい人にとっては、お金を払う価値があります。
住宅ローンについて。
注文住宅の場合、住宅ローンの金利は融資実行日に決まる事が多いです。
個人的には、今の環境なら、
①民間の変動金利をひとつかふたつ。
②フラット50（融資率９割以下）に三大疾病で９割、残りをフラット35（融資率９割超＋諸費用込み）または、残りを諸費用ローン
それぞれ審査を通しておいて、金利が決まりそうなところで、選べば良いと思います。
フラット50には賛否両論ありますが。
そもそも、団信が適用できて、50年も融資してくれる、そんな金融機関や引受保険会社にとって不利なローンなどありません。
低金利の時代は、終焉を迎えているので。
お金を借りたら、利息を払うのは当然の時代が、すぐそこに来ています。
まあ、注文住宅だと契約日から、滑り込めるか怪しいですが。
当たり前の事ですが。
変動金利は、「金利が変動する」ローンです。
全期間固定金利は、金利を確定させるために「当初から高い利息を払う」ローンです。
どちらを選んでも自己責任です。
住宅について、予算も住み方も含めて、ご家族が幸せに暮らせる選択肢になりますように。
住宅ローンについて、返済計画がご家族のライフイベントの支出を邪魔しないようなローンになりますように。
どちらにも、メリット、デメリットがあります。
しっかりと納得して選べば、選んだ選択肢を正解にしていけるような暮らし方が出来ます。
ご家族のこれからが幸せなものになりますように。
認定長期優良住宅のために1200万円を使うのではありません。
注文住宅にするために、品質向上のために1200万円を使うのです。
堅固な基礎を作って下さい。
外壁材や屋根材を調べて下さい。
気密測定をなさって下さい。
空調設備についてこだわって下さい。
エアコンの数が減らせるような住宅造りをなさって下さい。
太陽光パネルを可能な限り多く設置し、後々に蓄電池を置けるスペースを作って下さい。
認定長期優良住宅はその性能のひとつです。
そこまでしても「建売住宅」の方がメリットは大きいです。
1200万円の差を取り戻すのは、完済後の暮らし方にしか影響しないので。
「今から十数年間」お金が他に使えるのは、住宅ローンが軽いこと、です。
子育てのために使えるお金を住宅に回してしまうという事なのです。
ですが。
おそらくは、そのくらいの余裕がある家計です。
注文住宅は、老後資金を豊かにする事が出来ます。
住宅の寿命は長いです。
建売住宅でも60年くらいは住めます。
ただし、劣化速度が違います。
このため、建売住宅やパワービルダーのローコスト住宅では、家族構成が変わりそうなタイミングでリフォームや建て替えなどをする方が増えます。
3800万円の建売住宅の地域で、5000万円の注文住宅では、おそらくはもう少しお金が掛かると思います。
注文住宅は「高価い」のです。
それでも、欲しい人にとっては、お金を払う価値があります。
住宅ローンについて。
注文住宅の場合、住宅ローンの金利は融資実行日に決まる事が多いです。
個人的には、今の環境なら、
①民間の変動金利をひとつかふたつ。
②フラット50（融資率９割以下）に三大疾病で９割、残りをフラット35（融資率９割超＋諸費用込み）または、残りを諸費用ローン
それぞれ審査を通しておいて、金利が決まりそうなところで、選べば良いと思います。
フラット50には賛否両論ありますが。
そもそも、団信が適用できて、50年も融資してくれる、そんな金融機関や引受保険会社にとって不利なローンなどありません。
低金利の時代は、終焉を迎えているので。
お金を借りたら、利息を払うのは当然の時代が、すぐそこに来ています。
まあ、注文住宅だと契約日から、滑り込めるか怪しいですが。
当たり前の事ですが。
変動金利は、「金利が変動する」ローンです。
全期間固定金利は、金利を確定させるために「当初から高い利息を払う」ローンです。
どちらを選んでも自己責任です。
住宅について、予算も住み方も含めて、ご家族が幸せに暮らせる選択肢になりますように。
住宅ローンについて、返済計画がご家族のライフイベントの支出を邪魔しないようなローンになりますように。
どちらにも、メリット、デメリットがあります。
しっかりと納得して選べば、選んだ選択肢を正解にしていけるような暮らし方が出来ます。
ご家族のこれからが幸せなものになりますように。
A
回答日時：
2024/10/2 10:59:58
夢のマイホームという拘りがあるか次第（動機面）
A
回答日時：
2024/10/2 10:59:35
5000万だと35年ローンで固定資産税などを含み月の支払いが15万ぐらいになるかと思います
持ち家に対して家賃補助が出るか分かりませんが
毎月15万の返済が可能であるかは世帯年収だけでは判断できません
40年ローンという選択肢もありますが
毎月の居住費としてどの程度が可能であるか夫婦で試算されるのが良いかと思います
身の丈という意味では1000万ぐらいの頭金と4000万ぐらいのローンに抑えた方が無難です
持ち家に対して家賃補助が出るか分かりませんが
毎月15万の返済が可能であるかは世帯年収だけでは判断できません
40年ローンという選択肢もありますが
毎月の居住費としてどの程度が可能であるか夫婦で試算されるのが良いかと思います
身の丈という意味では1000万ぐらいの頭金と4000万ぐらいのローンに抑えた方が無難です
A
回答日時：
2024/10/2 10:48:15
注文住宅の方は外構工事も含めての5000万でしょうか？ 大丈夫だと思います。
3800万の建売を買うと後悔しませんか？
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