教えて！住まいの先生
Q 還暦近い父が約1億5千万のマンションを建ててマンション経営を 考えている件で、本当に頭が痛いので相談させて下さい。
父が家の土地を守る為に私か妹（いずれも20代後半で独身）の名義で、
田んぼの土地を宅地にしてマンションを建てようとしています。
建設場所は田舎町で(一応、市です)、
最寄り駅から徒歩30分(田舎なので車持ちがほとんどなのでこの点は影響は無いかと)
現段階で間取りは2LDK、家賃6万ほどで12世帯のマンションだそうです。
それを単純計算で月72万円の家賃収入から、40万円を返済にあて、
32万円は将来的な空室に備えて家賃収入が得られなかった時や
修繕費の為の貯金に回す考えのようで、約30年で返済の計画です。
しかし、この計画に私は断固反対です。
そもそも、うちにはそんなお金は無く、
父は難病指定されている病気になってしまったことがきっかけで転職を余儀なくされ、
今は恐らく手取りで月20万ほどしか貰っていないはずです。
治療などで貯金も恐らく今300万ほどしか父は持っていません。
とはいえ、病気になる前は父は会社で部長も務めており、
頭の切れる父ではあるので、思いつきの行動ではなく
父なりの考えとそれ相応の準備もあってのことなのかな…？と思います。
(お金は明らかにありませんが)
「そんなにうまくいくはずない、私は名義を貸すつもりはない」と父に伝えたところ
今度は私の妹の名義にするから構わないと父が言ってきました。
私自身は一部上場の大手メーカーに勤めており収入は安定しておりますが、
私の妹は派遣のテレホンオペレーターの仕事をしています。
妹は本当に世間知らずで、良い年をしてお金の管理もできず
自分の保険すら払えず、父が払っているような状態です。
だからこそ、父に言われるがまま何も考えずに名義を貸して
マンションを建てそうで本当に怖いです。
父が生きている間は良いですが、あの妹がマンションの管理が務まると思いませんし、
仮に借金の返済の目途がたたなくなった場合、自分にまで影響が及ぶのではと心配です。
私自身も、こういった部分の知識が無く大変お恥ずかしいのですが、
下記の点ついて教えて頂きたく、よろしくお願い致します。
①親に勝手に名義を使われる可能性はあるのでしょうか。
本人同席でなくても契約が成立するのでしょうか？
※妹のスペックで1億円以上の借入審査に通るとは思えず、
私の名義を勝手に使われるのではと警戒しています
②仮に妹の名義で契約した場合、勝手に私を連帯保証人にしたりしないでしょうか？
③姉妹の借金は連帯保証人にさえなっていなければ
支払義務が発生しない認識で合っていますでしょうか？
④団体信用生命保険が認められない場合は例えばどんな場合なのでしょうか？
⑤仮に妹名義で購入した場合、契約内容を私があとから確認する術はあるのでしょうか。
※業者とのやりとりは父が単独で動いており、
勝手に私名義になっていたりした場合、確認できないと不安です。
⑥その他注意すべき点やアドバイスがあれば是非教えて頂けると助かります。
補足
田んぼの土地を宅地にしてマンションを建てようとしています。
建設場所は田舎町で(一応、市です)、
最寄り駅から徒歩30分(田舎なので車持ちがほとんどなのでこの点は影響は無いかと)
現段階で間取りは2LDK、家賃6万ほどで12世帯のマンションだそうです。
それを単純計算で月72万円の家賃収入から、40万円を返済にあて、
32万円は将来的な空室に備えて家賃収入が得られなかった時や
修繕費の為の貯金に回す考えのようで、約30年で返済の計画です。
しかし、この計画に私は断固反対です。
そもそも、うちにはそんなお金は無く、
父は難病指定されている病気になってしまったことがきっかけで転職を余儀なくされ、
今は恐らく手取りで月20万ほどしか貰っていないはずです。
治療などで貯金も恐らく今300万ほどしか父は持っていません。
とはいえ、病気になる前は父は会社で部長も務めており、
頭の切れる父ではあるので、思いつきの行動ではなく
父なりの考えとそれ相応の準備もあってのことなのかな…？と思います。
(お金は明らかにありませんが)
「そんなにうまくいくはずない、私は名義を貸すつもりはない」と父に伝えたところ
今度は私の妹の名義にするから構わないと父が言ってきました。
私自身は一部上場の大手メーカーに勤めており収入は安定しておりますが、
私の妹は派遣のテレホンオペレーターの仕事をしています。
妹は本当に世間知らずで、良い年をしてお金の管理もできず
自分の保険すら払えず、父が払っているような状態です。
だからこそ、父に言われるがまま何も考えずに名義を貸して
マンションを建てそうで本当に怖いです。
父が生きている間は良いですが、あの妹がマンションの管理が務まると思いませんし、
仮に借金の返済の目途がたたなくなった場合、自分にまで影響が及ぶのではと心配です。
私自身も、こういった部分の知識が無く大変お恥ずかしいのですが、
下記の点ついて教えて頂きたく、よろしくお願い致します。
①親に勝手に名義を使われる可能性はあるのでしょうか。
本人同席でなくても契約が成立するのでしょうか？
※妹のスペックで1億円以上の借入審査に通るとは思えず、
私の名義を勝手に使われるのではと警戒しています
②仮に妹の名義で契約した場合、勝手に私を連帯保証人にしたりしないでしょうか？
③姉妹の借金は連帯保証人にさえなっていなければ
支払義務が発生しない認識で合っていますでしょうか？
④団体信用生命保険が認められない場合は例えばどんな場合なのでしょうか？
⑤仮に妹名義で購入した場合、契約内容を私があとから確認する術はあるのでしょうか。
※業者とのやりとりは父が単独で動いており、
勝手に私名義になっていたりした場合、確認できないと不安です。
⑥その他注意すべき点やアドバイスがあれば是非教えて頂けると助かります。
みなさん回答ありがとうございます。
追加でお聞きしたいのですが、代理人(父が私の実印を変更して名義を使われるリスクってありますか？
思えば実印は学生時代、父から渡されたものを印鑑登録していた気がして
念のため実印を変更手続きしておこうと思うのですが、
その後に父に変更されたら意味がないのでお聞きしたいです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/8/6 18:27:03
①親に勝手に名義を使われる可能性はあるのでしょうか。
昨今、司法書士や銀行などの商行為者には本人の意思確認という義務が大きく課されており、意思確認だけではなく本人しか持ち得ないもの（運転免許証、パスポート、健康保険証、住基カードなど）の番号等まで控えなければならない義務があります。このため、昔のように『勝手に…された』などは通常起こり得ません。
②仮に妹の名義で契約した場合、勝手に私を連帯保証人にしたりしないでしょうか？
銀行など、まともな金融機関は上記の意思確認は必ずですし、『金銭消費貸借契約書（平たい話が借金の証文）』に実印での押印に印鑑証明書の提出がないと、そうはなりません。
最大の防御をお伝えすると、印鑑証明を作らないこと。既にあるなら廃止してしまうことです。
③姉妹の借金は連帯保証人にさえなっていなければ
支払義務が発生しない認識で合っていますでしょうか？
そのとおり。
④団体信用生命保険が認められない場合は例えばどんな場合なのでしょうか？
既にステージを持った癌患者であるなど、重い持病がある場合。
高血圧、糖尿など外科系よりは内科系の疾患が加入できないことが多いです。
⑤仮に妹名義で購入した場合、契約内容を私があとから確認する術はあるのでしょうか。
登記が完了すれば、誰でも法務局で600円払うことで権利関係を覗くことができます。
⑥＆補足へ
印鑑証明書を登録するには、
①本人が運転免許証等を持参し、本人確認を受けて登録する。
②家族等が代理申請する場合には、窓口で一旦受理されるが、本人住所地へ葉書等が郵送され、届いた葉書に本人が記名押印し、その葉書を役所に持参することで登録が完了します。
なので、家族の悪意による登録が100％ないとは言えませんが、取引関係者に本人確認義務が大きくなっていますので、怖がることもないと思われます。最後は筆跡鑑定での争いに持ち込むという方法もありますから。
昨今、司法書士や銀行などの商行為者には本人の意思確認という義務が大きく課されており、意思確認だけではなく本人しか持ち得ないもの（運転免許証、パスポート、健康保険証、住基カードなど）の番号等まで控えなければならない義務があります。このため、昔のように『勝手に…された』などは通常起こり得ません。
②仮に妹の名義で契約した場合、勝手に私を連帯保証人にしたりしないでしょうか？
銀行など、まともな金融機関は上記の意思確認は必ずですし、『金銭消費貸借契約書（平たい話が借金の証文）』に実印での押印に印鑑証明書の提出がないと、そうはなりません。
最大の防御をお伝えすると、印鑑証明を作らないこと。既にあるなら廃止してしまうことです。
③姉妹の借金は連帯保証人にさえなっていなければ
支払義務が発生しない認識で合っていますでしょうか？
そのとおり。
④団体信用生命保険が認められない場合は例えばどんな場合なのでしょうか？
既にステージを持った癌患者であるなど、重い持病がある場合。
高血圧、糖尿など外科系よりは内科系の疾患が加入できないことが多いです。
⑤仮に妹名義で購入した場合、契約内容を私があとから確認する術はあるのでしょうか。
登記が完了すれば、誰でも法務局で600円払うことで権利関係を覗くことができます。
⑥＆補足へ
印鑑証明書を登録するには、
①本人が運転免許証等を持参し、本人確認を受けて登録する。
②家族等が代理申請する場合には、窓口で一旦受理されるが、本人住所地へ葉書等が郵送され、届いた葉書に本人が記名押印し、その葉書を役所に持参することで登録が完了します。
なので、家族の悪意による登録が100％ないとは言えませんが、取引関係者に本人確認義務が大きくなっていますので、怖がることもないと思われます。最後は筆跡鑑定での争いに持ち込むという方法もありますから。
質問した人からのコメント
回答日時： 2018/8/6 18:27:03
一番お聞きしたかった最大の防御策を教えてくださったので、
ベストアンサーに選ばせて頂きます。
念のため、父より先に妹に根回しして、
妹にも実印を廃止するよう促します。
本当にありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2018/8/6 17:46:00
街中ならまだしも、田んぼに建てるのは無理です、10年ちょっとで入居者はいなくなります、、勝手に保証人になることはありませんので、、破産を覚悟しておいた方がいいです、
A
回答日時：
2018/8/6 17:18:49
12世帯で1.5億ということは、1戸1250万ということになる。
そんな高価な貸家では家賃の値下がりが酷く、数年で破たん
という可能性が非常に高い。絶対に投下資金は回収できない。
あなたも妹さんも、一切かかわらないほうがよい。
いずれ破産して全てを失うから。
いい迷惑だね。
そんな高価な貸家では家賃の値下がりが酷く、数年で破たん
という可能性が非常に高い。絶対に投下資金は回収できない。
あなたも妹さんも、一切かかわらないほうがよい。
いずれ破産して全てを失うから。
いい迷惑だね。
A
回答日時：
2018/8/6 17:03:17
建設管理会社を使って、建設、融資、店子の募集から家賃まで収集するのが普通です。ですから、管理会社を使うと言う前提で話します。朝日新聞のたぶん先週くらいに3回の特集で、30年借上げ保証の闇が掲載されていました。10年後に空き室が多かったら家賃が減額され、現在でも1割から4割減額され、自己破産に至った例と合わせて、2025年位から本格的に人口減少が始まるため、10年後に初期に設定された家賃が減額されると10年後は銀行返済も不可能になる可能性を示唆していました。また、30年借上げ保証は借上げる保証をするだけで、家賃の保証はしていない事や保証会社の指定する世間相場より高いリフォームをおこなわないと保証の継続が認められない事などから、非常にタイトな資金計画になります。家賃全額から管理費を1割取られ、リフォーム費用1000 万円ていどを取られて、今後の人口減で成り立つ事業かどうかよう考えたられるようにお勧めします。なお、30年間満室で計算されてますが、有り得ません。
A
回答日時：
2018/8/6 16:53:18
①親に勝手に名義を使われる可能性はあるのでしょうか。
実印と印鑑証明を渡さなければ無い。
②仮に妹の名義で契約した場合、勝手に私を連帯保証人にしたりしないでしょうか？
それは、親次第。 但し実印を渡さなければ良い。
③姉妹の借金は連帯保証人にさえなっていなければ
支払義務が発生しない認識で合っていますでしょうか？
ない
④団体信用生命保険が認められない場合は例えばどんな場合なのでしょうか？
妹に持病がある場合
⑤仮に妹名義で購入した場合、契約内容を私があとから確認する術はあるのでしょうか。
登記簿を見れば、建物の持ち主と抵当権設定状況はわかる。
⑥その他注意すべき点やアドバイスがあれば是非教えて頂けると助かります。
妹にそんな借金すると、結婚できなくなるよと脅かす。
実印と印鑑証明を渡さなければ無い。
②仮に妹の名義で契約した場合、勝手に私を連帯保証人にしたりしないでしょうか？
それは、親次第。 但し実印を渡さなければ良い。
③姉妹の借金は連帯保証人にさえなっていなければ
支払義務が発生しない認識で合っていますでしょうか？
ない
④団体信用生命保険が認められない場合は例えばどんな場合なのでしょうか？
妹に持病がある場合
⑤仮に妹名義で購入した場合、契約内容を私があとから確認する術はあるのでしょうか。
登記簿を見れば、建物の持ち主と抵当権設定状況はわかる。
⑥その他注意すべき点やアドバイスがあれば是非教えて頂けると助かります。
妹にそんな借金すると、結婚できなくなるよと脅かす。
A
回答日時：
2018/8/6 16:52:31
仮に勝手に名義を使われて連帯保証人にされた場合は一銭も支払をせず
弁護士を通じて無権代理行為であることを主張すれば支払い義務は発生しません。
念の為、名義、また実印を勝手に使われない様に注意する事ですね。
正直貴方がどう言おうと、お父さんが勝手に行動した場合は止められないと思います。
その場合は縁を切る覚悟であることは伝えた方がいいかな、と。
資産があるならまだしもわざわざ借金をして運用するなんてリスクしかありませんんね。
田舎は確かにマンションが少なく、一軒家よりもマンションの方が割高だったりしますが、需要があるのかどうか…。
結局住みにくいからと人が離れていく気がします。
また昨今問題になっている自然災害のリスクも大きいです。
修繕費なども負担になると考えると、やはり余裕のない今手を出すべきではないかと。
団体信用生命保険については持病、3か月以内の投薬と手術等
結構事細かに確認されたと思います。
恐らくお父さんはNGです。引受ができないかローン審査が通らないと思います。
弁護士を通じて無権代理行為であることを主張すれば支払い義務は発生しません。
念の為、名義、また実印を勝手に使われない様に注意する事ですね。
正直貴方がどう言おうと、お父さんが勝手に行動した場合は止められないと思います。
その場合は縁を切る覚悟であることは伝えた方がいいかな、と。
資産があるならまだしもわざわざ借金をして運用するなんてリスクしかありませんんね。
田舎は確かにマンションが少なく、一軒家よりもマンションの方が割高だったりしますが、需要があるのかどうか…。
結局住みにくいからと人が離れていく気がします。
また昨今問題になっている自然災害のリスクも大きいです。
修繕費なども負担になると考えると、やはり余裕のない今手を出すべきではないかと。
団体信用生命保険については持病、3か月以内の投薬と手術等
結構事細かに確認されたと思います。
恐らくお父さんはNGです。引受ができないかローン審査が通らないと思います。
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