教えて！住まいの先生
Q 実家住宅の相続の質問です。 先日父がなくなりました。父名義の実家に住む母と、独立している子供が二人います。 自宅の相続を母と相談してますが、将来母が認知症になって施設に入るようにな
ったときに資金づくりのため自宅の売却ができるよう、今回の父の相続時に母ではなく、子供のどちらかに自宅を相続させ、母は、自宅持ち主の子供と賃貸契約をすることを考えてます。
この場合、法的に問題点などありますでしょうか。
もちろん母の相続時もふくめ、兄弟間の間で、揉め事がないことが大前提ですが。
よろしくお願いします。
この場合、法的に問題点などありますでしょうか。
もちろん母の相続時もふくめ、兄弟間の間で、揉め事がないことが大前提ですが。
よろしくお願いします。
質問日時：
2018/10/31 09:22:22
解決済み
解決日時：
2018/11/5 08:44:20
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 349 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/11/5 08:44:20
父親の財産総額が相続税の課税対象となるのかどうかで判断が分かれるでしょうね。
基礎控除は3000万円＋600万円×相続人数です。
課税対象となる場合、母親が自宅を相続することで小規模宅地特例が使えます。
限度面積はありますが自宅土地の評価額の20％が課税対象になります。
また、母親がその自宅を申告期限以降に売却する場合、居住用不動産の売却特例が使えます。
仮に売却益が出る場合、3000万円の控除を受けられるので大きいメリットとなります。
→自宅をバブル期に父親が購入していれば、おそらく売却損になり譲渡所得税は発生しません。
→父親がさらにそのご両親から相続で土地を受け取っている場合には売却額の95％相当が課税対象になります。
例えば2000万円で売却した場合、2000万円×95％×20.315％＝3,859千円の譲渡所得税が発生しますが、居住用不動産の売却特例で税額がゼロとなります。
他の方が記載しているように、母親が相続後に認知症となった場合、成年後見制度を利用することになります。
この場合、成年後見人が母親に代わって好き勝手にできるものではなく、何をするにも裁判所の許可が必要になります。
不動産を売却するにあたっても、相応の理由が必要になります。
自宅を引き払って施設に入居、その入居資金を賄うために自宅を売却するという状況を裁判所が認めて、ようやく売却手続きに入れますので、成年後見人制度を利用するのも結構大変だと理解して下さい。
一方で、ご子息が自宅を相続する場合、貴殿らが「家なき子」に該当すれば小規模宅地特例が使えますが、既に自宅を所有しているような状況であれば特例は使えません。
従って、相続税の課税対象となるような財産を持っているなら相続税を多く支払うことになります。
尚、親子間での賃貸料のやり取りをしないで良いのであれば、無料で貸しても問題ありません。相互扶助の範囲と考えられます。
また、貴殿らが自宅を相続した状態で、母親が認知症となり施設に移ろうとした場合、貴殿らが別にお住まいを持っているとしたら、居住用不動産の売却特例も使えませんので、売却益が出るなら相応の譲渡所得税を支払う必要があります。
施設の形態（施設の一部を所有するような場合）によって、たとえば自宅を相続をした子供がその自宅を売却した資金で、母親の転居先の施設の資金を支払い、その施設が母名義となるような場合、子から親への贈与であるという可能性も出てきますのでご注意ください。
兄弟間でのもめ事に関しては、貴殿らの問題です。
上記を踏まえ、前者であれば、母親が売却した際に受領する代金は母親に入りますので、そのお金が母親のご逝去時に残っていれば、そのお金を貴殿らが相続することになります。
後者を選択するのであれば、共有名義で相続するか単独（どちらか一方）で相続するかで分かれます。
売却時には貴殿らの譲渡所得になりますし、売却代金はその相続した者が受け取ることになります。
これって話が進む方向によってドンドン枝分かれしていくので、説明が複雑になっていきます。
なので、まずは相続税がかかるのかどうかの情報が無いと…。
基礎控除は3000万円＋600万円×相続人数です。
課税対象となる場合、母親が自宅を相続することで小規模宅地特例が使えます。
限度面積はありますが自宅土地の評価額の20％が課税対象になります。
また、母親がその自宅を申告期限以降に売却する場合、居住用不動産の売却特例が使えます。
仮に売却益が出る場合、3000万円の控除を受けられるので大きいメリットとなります。
→自宅をバブル期に父親が購入していれば、おそらく売却損になり譲渡所得税は発生しません。
→父親がさらにそのご両親から相続で土地を受け取っている場合には売却額の95％相当が課税対象になります。
例えば2000万円で売却した場合、2000万円×95％×20.315％＝3,859千円の譲渡所得税が発生しますが、居住用不動産の売却特例で税額がゼロとなります。
他の方が記載しているように、母親が相続後に認知症となった場合、成年後見制度を利用することになります。
この場合、成年後見人が母親に代わって好き勝手にできるものではなく、何をするにも裁判所の許可が必要になります。
不動産を売却するにあたっても、相応の理由が必要になります。
自宅を引き払って施設に入居、その入居資金を賄うために自宅を売却するという状況を裁判所が認めて、ようやく売却手続きに入れますので、成年後見人制度を利用するのも結構大変だと理解して下さい。
一方で、ご子息が自宅を相続する場合、貴殿らが「家なき子」に該当すれば小規模宅地特例が使えますが、既に自宅を所有しているような状況であれば特例は使えません。
従って、相続税の課税対象となるような財産を持っているなら相続税を多く支払うことになります。
尚、親子間での賃貸料のやり取りをしないで良いのであれば、無料で貸しても問題ありません。相互扶助の範囲と考えられます。
また、貴殿らが自宅を相続した状態で、母親が認知症となり施設に移ろうとした場合、貴殿らが別にお住まいを持っているとしたら、居住用不動産の売却特例も使えませんので、売却益が出るなら相応の譲渡所得税を支払う必要があります。
施設の形態（施設の一部を所有するような場合）によって、たとえば自宅を相続をした子供がその自宅を売却した資金で、母親の転居先の施設の資金を支払い、その施設が母名義となるような場合、子から親への贈与であるという可能性も出てきますのでご注意ください。
兄弟間でのもめ事に関しては、貴殿らの問題です。
上記を踏まえ、前者であれば、母親が売却した際に受領する代金は母親に入りますので、そのお金が母親のご逝去時に残っていれば、そのお金を貴殿らが相続することになります。
後者を選択するのであれば、共有名義で相続するか単独（どちらか一方）で相続するかで分かれます。
売却時には貴殿らの譲渡所得になりますし、売却代金はその相続した者が受け取ることになります。
これって話が進む方向によってドンドン枝分かれしていくので、説明が複雑になっていきます。
なので、まずは相続税がかかるのかどうかの情報が無いと…。
質問した人からのコメント
回答日時： 2018/11/5 08:44:20
他の方もふくめ、丁寧な説明、ありがとうございました。頂いた情報で再検討いたします。
回答
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A
回答日時：
2018/11/1 16:09:23
子供二人の意見が同じ
（将来母が認知症になって施設に入るようになったときに資金づくりのため自宅の売却ができる）
であれば、二人の子供の共有名義として相続すればいいのです。
一人に相続し、母親が認知症にならず、施設の資金が不要となった場合には、相続人になかった一人は、相続財産を失います。
そうすると、兄弟間での新たな争いが起こる可能性もあります。
仮に、一人が相続した不動産を売却して、現金を分ければと思われるかもしれませんが、その場合には税率の高い贈与税が課税されます。
（将来母が認知症になって施設に入るようになったときに資金づくりのため自宅の売却ができる）
であれば、二人の子供の共有名義として相続すればいいのです。
一人に相続し、母親が認知症にならず、施設の資金が不要となった場合には、相続人になかった一人は、相続財産を失います。
そうすると、兄弟間での新たな争いが起こる可能性もあります。
仮に、一人が相続した不動産を売却して、現金を分ければと思われるかもしれませんが、その場合には税率の高い贈与税が課税されます。
A
回答日時：
2018/10/31 19:03:21
お悔やみ申し上げます。
さて、相続財産の総額がいくらぐらいあるのかで、判断が分かれるところです。
基本的に3人で話し合って決めれば、それで相続はできますが、ベストは違うところにあるかもしれません。
例えば、家を母親が相続しても元気なうちに任意後見人制度を利用しておけば、認知症を発祥することなどがあっても問題ありません。感情も問題もあるので、慎重に物事を進めてください。
さて、相続財産の総額がいくらぐらいあるのかで、判断が分かれるところです。
基本的に3人で話し合って決めれば、それで相続はできますが、ベストは違うところにあるかもしれません。
例えば、家を母親が相続しても元気なうちに任意後見人制度を利用しておけば、認知症を発祥することなどがあっても問題ありません。感情も問題もあるので、慎重に物事を進めてください。
A
回答日時：
2018/10/31 12:41:32
認知症で契約が結べなくなることを見越した対策ですね。認知症にならなかったらどうなるんでしょうね。成年後見人あたりが無難な場合もありますね。
賃貸契約については、相続税の評価としては対策になりますね。無償だと賃貸扱いにならないですから。
レールがひかれてしまっているように思いますが、多少は臨機応変がきくようにしないと後戻りはできなくなりますね。これは、性格上の問題ですから、レールがひかれていないと落ち着かないなら、問題ないと思いますよ。
賃貸契約については、相続税の評価としては対策になりますね。無償だと賃貸扱いにならないですから。
レールがひかれてしまっているように思いますが、多少は臨機応変がきくようにしないと後戻りはできなくなりますね。これは、性格上の問題ですから、レールがひかれていないと落ち着かないなら、問題ないと思いますよ。
A
回答日時：
2018/10/31 11:46:09
根本的な部分で間違いがあります。
不動産を現金化して、施設に入る資金作りには適しません。
現在、空き家率30%で、これからますます空き家率は上昇し、売れなくなっていきます。又、余程スムーズにいったとしても半年程度の期間は必要になります。
最悪、売りに出して、5年経っても売れない事もあります。
現時点で、資金の調達が難しいのであれば、今の時点で売却をおすすめします。
不動産を現金化して、施設に入る資金作りには適しません。
現在、空き家率30%で、これからますます空き家率は上昇し、売れなくなっていきます。又、余程スムーズにいったとしても半年程度の期間は必要になります。
最悪、売りに出して、5年経っても売れない事もあります。
現時点で、資金の調達が難しいのであれば、今の時点で売却をおすすめします。
A
回答日時：
2018/10/31 11:07:31
不動産、相談オフィスを主宰しています。
あなたの場合はまず、近隣の司法書士事務所に「相続登記」の依頼を
することです。
その際に、あなたの希望を伝えれば、それに応じた書面作成により、
あなたの希望が円滑に処理されるはずです。
内容的にはカンタンに言いますと、
―――遺産分割協議書作成により、あなたの希望通りの所有状態となる
よう相続登記がなされ―――ることになります。
相続は「相続権該当者」と「相続権配分比率」が、明確に法規定されて
います。
母親の病気の心配は当然で、そのことを予期した対処を司法書士に述べ
れば円滑に進められることになります。
以上、参考になれば幸です。
････････････････････････････････････････
返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開IDからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)
あなたの場合はまず、近隣の司法書士事務所に「相続登記」の依頼を
することです。
その際に、あなたの希望を伝えれば、それに応じた書面作成により、
あなたの希望が円滑に処理されるはずです。
内容的にはカンタンに言いますと、
―――遺産分割協議書作成により、あなたの希望通りの所有状態となる
よう相続登記がなされ―――ることになります。
相続は「相続権該当者」と「相続権配分比率」が、明確に法規定されて
います。
母親の病気の心配は当然で、そのことを予期した対処を司法書士に述べ
れば円滑に進められることになります。
以上、参考になれば幸です。
････････････････････････････････････････
返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開IDからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)
A
回答日時：
2018/10/31 10:31:23
で、子の一方が相続したとして、他方が先に亡くなったら？
相続した子が認知症になった母親の面倒を1人で看る保証は？
大体、賃貸契約なんて必要ないだろ？（笑）
もし、認知症になったらその時自宅を売れば済む話ｗ
後見人を立て、介護付有料老人ホームの入所費用として自宅売却を裁判所に申し立てすれば許可は下りる。
確かに子名義にした方が売却はスムーズだろうが、子に相続させた自宅を売却して、老人ホームの入所一時金等を支払えば、子から親への贈与として贈与税が発生する。
相続した子が認知症になった母親の面倒を1人で看る保証は？
大体、賃貸契約なんて必要ないだろ？（笑）
もし、認知症になったらその時自宅を売れば済む話ｗ
後見人を立て、介護付有料老人ホームの入所費用として自宅売却を裁判所に申し立てすれば許可は下りる。
確かに子名義にした方が売却はスムーズだろうが、子に相続させた自宅を売却して、老人ホームの入所一時金等を支払えば、子から親への贈与として贈与税が発生する。
A
回答日時：
2018/10/31 09:47:49
家裁での手続きが発生すると思います。
遺産分割協議で、あなたの方法は可能ですが、意思表示が必要です。
任意後見で対応できるといいのですが、意思表示ができない場合、法定後見になる恐れがあります。
まず、司法書士等に相談することです。
遺産分割協議で、あなたの方法は可能ですが、意思表示が必要です。
任意後見で対応できるといいのですが、意思表示ができない場合、法定後見になる恐れがあります。
まず、司法書士等に相談することです。
A
回答日時：
2018/10/31 09:37:44
死ぬ順番を確定的に計画するのは愚策です。あなたが先ず認知症になる可能性もあります。
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